Los derechos de preferente adquisición del arrendatario en la aportación de fincas a una sociedad mercantil
| Autor | Pedro Avila Navarro-Francisco Rivero Hernández |
| Páginas | 693-714 |
En los últimos tiempos están siendo frecuentes los negocios de aportación de inmuebles a sociedades mercantiles; por las causas de siempre, pero, además, por dos especiales:
- Aumentos de capital acordados para alcanzar las cifras mínimas exigidas a las sociedades anónimas y limitadas en la nueva legislación societaria.
- Constitución o aumento de capital con aportaciones hechas por entidades de crédito, para desprenderse de su negocio inmobiliario, dentro de la normativa disciplinaria de las entidades de crédito, que exige concreción de la actividad a su objeto propio, con abandono de otras ramas marginales.
Dado que muchos de estos inmuebles se encuentran arrendados, se plantea el problema de si la aportación supone para el arrendatario algún derecho de preferente adquisición. La cuestión aparecía ya bastante clara, en sentido negativo, en la práctica registral. Pero ahora la proximidad de una ley que se anuncia restrictiva para los arrendatarios parece empujar a algunos de éstos a plantear de nuevo la cuestión en instancias judiciales y extrajudiciales; tal vez por ser la última oportunidad de discutir un derecho de adquisición que la nueva Ley les va a negar claramente; o quizá empujados por el temor a una extinción más temprana de su contrato en virtud de las normas previstas de derecho transitorio.Page 693
El estudio del problema requiere un previo examen de la naturaleza del acto de aportación no dinerada a la constitución o al aumento de capital de una sociedad anónima, para entrar después a comparar esa naturaleza con los supuestos que, según la ley, generan el derecho de tanteo o retracto del arrendatario urbano, analizando la posición jurisprudencial, la doctrina científica y la posible incidencia de una nueva legislación.
La doctrina mayoritaria considera que la aportación no dineraria a una sociedad es un acto de enajenación de bienes, en cuanto éstos salen del patrimonio del aportante para entrar en el de la sociedad que se constituye o que aumenta el capital. Cierto que es un negocio típico, perfectamente definido por la ley en el Derecho mercantil; pero los autores, casi sin excepción, tratan de buscar una analogía con los contratos del Derecho civil y, en esta tarea, resulta abrumadora la lista de los que asimilan la figura al contrato de permuta:
- Fuentes Lojo (Suma de arrendamientos urbanos) dice que es un -contrato oneroso de enajenación, que realiza el socio aportante a la sociedad, pero no en su modalidad de compraventa, sino en la de permuta o cambio-.
- Garrigues y Uría (Comentarios a la Ley de Sociedades Anónimas), al tratar la referencia de la Ley a las normas de entrega y saneamiento de la compraventa, dicen que se trata de -una remisión a las reglas de la compraventa civil que no implica ciertamente la identificación entre la aportación social y el contrato de compraventa. Mientras en la compraventa hay siempre un precio determinado, en la sociedad sólo hay una participación variable en las ganancias; y mientras la compraventa funciona en régimen de contraprestación, en la sociedad a la aportación no se contrapone ninguna contraprestación, ya que las aportaciones de los otros socios se hacen al patrimonio social y no a los patrimonios de los otros aportantes. Esto no obsta a que, por analogía, se apliquen las normas sobre la obligación de entrega que es común en ambos contratos y que va dirigida en uno o en otro caso a la transmisión de la propiedad de las cosas que se entregan-.
- En el mismo sentido, Avila Navarro (-Jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado-, RJC), Carrera Giral (Ley de Sociedades Anónimas) y otros.Page 694
Como opinión original, merece citarse la de Roca Sastre (-Naturaleza jurídica de la aportación social-, RLJ, 1946) que, aun reconociendo que -generalmente predomina la idea de permuta o cambio ... de transmisión a cambio o equivalencia de acciones o de la condición de socio-, se inclina por considerar que -la aportación social no constituye un mero acto de transmisión onerosa de bienes del socio a la sociedad, sino un acto de comunicación de bienes, que tiene más de acto, modificativo de derechos que de acto traslativo-; para él no hay verdadera transmisión, porque el socio aportante no deja de ser del todo dueño de la cosa aportada (según Troplong, no se puede separar el activo social de la idea de copropiedad entre los asociados); esta concepción, ligada a una teoría filosófica humanista, la de empequeñecer la personalidad jurídica para resaltar al hombre como único destinatario del Derecho, es brillante, tal vez útil para regular las relaciones del aportante con la sociedad y con los demás socios, pero no sirve para explicar la naturaleza del acto de aportación frente a un tercero, un arrendatario por ejemplo, para el que la cosa propiedad de una persona pasa a ser propiedad de una sociedad con personalidad jurídica propia.
López Jacoiste {El arrendamiento como aportación del socio. Pamplona, 1963, págs. 51 y sigs.), partiendo de ideas de Bekker sobre el negocio de destinación -caracterizado por una atribución traslativa de bienes del otorgante para la constitución o su inserción en un patrimonio más o menos separado afecto a un fin-, reproducidas por cierta doctrina italiana (Ferrara, Mosco, Barassi), considera el acto de aportación de bienes a una sociedad como un negocio enajenativo de destinación, en tanto que aquella aportación aparece como una transmisión de bienes ordenada a integrarse en el patrimonio de la sociedad (al constituirse o ya constituida), acto que se inserta en el sistema jurídico societario, al que queda causalmente enlazado en razón de una instrumentalidad típica. La causa del negocio de aportación es onerosa (sin más), y la contraprestación para el aportante consiste en la participación social y en la adquisición de la cualidad de socio con todos los derechos inherentes.
De esta explicación del fenómeno interesa destacar, por su acierto y oportunidad, que el acto de aportación no es asimilable a la compraventa o dación en pago, como algunos pretenden, ni la contraprestación a favor del aportante es fungible, sino que junto a las acciones de la sociedad que éste recibe está su posición jurídica de socio como un conjunto de derechosPage 695 (políticos y económicos), cambiantes en el tiempo, que exceden notablemente de la mera calidad de precio o equivalente.
Algunos autores y alguna sentencia se han sentido desconcertados por el hecho de que la ley aplique a la aportación social normas que son propias del contrato de compraventa, civil o mercantil; así, el artículo 39 LSA o el artículo 8 LSL. Pero suele olvidarse cuando se destaca este hecho que la compraventa es el prototipo de contrato bilateral y oneroso, en cuya sede se regulan aspectos y efectos propios de esa clase de negocios, y no exclusivos de la compraventa (entrega de la cosa, riesgos, saneamiento por evic-ción y vicios ocultos, pago, etc.), por lo que constituye el régimen jurídico de referencia y normativa supletoria -de aplicación por analogía, cuando no directa- para otros contratos onerosos con idénticos problemas (arrendamientos, donación onerosa, etc.); y, por tanto, que a la permuta se le aplican también normas de la compraventa; dice el artículo 1.541 del Código Civil que -en todo lo que no se halle especialmente determinado en este título, la permuta se regirá por las disposiciones concernientes a la venta-, es decir, en todo lo que no esté basado en la contraposición de cosa y precio, esencial a la compraventa y punto distintivo con la permuta; en esas disposiciones de la venta aplicables a la permuta están precisamente las que se refieren a entrega, saneamiento y riesgos, que en la permuta se aplican, además, por partida doble, a ambas partes. O sea, que cuando la Ley aplica a la aportación a sociedad algunas normas de la compraventa no lo hace porque esta figura sea asimilable a la venta, sino porque lo es a la permuta o simplemente porque es un negocio conmutativo y oneroso. Y nótese que la Ley no tendría que haber hecho la asimilación a la compraventa en estos supuestos concretos, si la equiparación fuese legal y doctrinalmente admitida; le hubiese bastado con dejar actuar a esa asimilación. En realidad, los artículos citados actúan con menos convicción en esa asimilación de lo que lo hace el artículo 1.541 CC. al aplicar a la permuta las normas de la compraventa, con lo que parece que la aplicación analógica o subsidiaria de las normas de la...
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