El plusvalor en el crédito refaccionario
| Autor | Ángel Sánchez Mata |
| Páginas | 580-585 |
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Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro público correspondiente (párrafo preliminar del artículo 42 de la Ley Hipotecaria)... Octavo. El acreedor refaccionario, mientras dure la obra objeto de refacción.
El crédito refaccionario, conforme sentencia del Tribunal Supremo de 13 de abril del año 1882, es el que se contrae y emplea en la construcción, conservación o reparación de alguna cosa ; concepto que coincide con el ámbito que actualmente tiene este crédito. Primeramente se aplicó sólo para reparar algún edificio : después, en la construcción misma y en las naves, y por último, en las fincas rústicas, tanto para su mejora como para su mejor explotación.
Esta evolución también se observa en el Derecho romano, primero con la denominación de pignus insulue, para reconstruir o reparar edificios, hasta alcanzar a las naves, con la particularidad de que un senadoconsulto le concedí; una hipoteca legal tácita sobre el edificio o nave, y entre acreedores refaccionarios se establece un orden de prelación para el cobro, en razón inversa a su antigüedad ; por apreciar que si la nave se arma o se conserva el edificio, se debe al último que presta su dinero a tal fin, que es lo que justifica la hipoteca legal lácita con preferencia a cualquier otro acreedor. No era justo que los demás acreedores se beneficiasen por el esfuerzo del último de los refaccionarios, doctrina que recogen las Partidas y conservan las Leyes de Toro.
El principio prior tempore potior uirc no lo sigue el Derecho romano en el refaccionario ; el beneficio lo percibe la cosa, y la equidad aconseja que su crédito resulte garantizado a consecuencia del plusvalor que experimenta la cosa, y en síntesis hay un doble valor : el primitivo que tenía ames de realizarse la obra, y el que aumenta una vez realizada; en el primitivo, el primero en el tiempo lo ser también en el derecho, por lo que cobrarían antes que los refaccionarios ; pero en el aumento experimentado, son éstos los que primeramente satisfacen su crédito y nunca debe posponerse a los demás. Mas, pese a la sutileza de los romanos, no llegaron a puntualizar tanto, contentándose con conceder una hipoteca; vinien-Page 580do, en realidad, a constituir créditos singularmente privilegiados.
El legislador del 11S61, aunque en el fondo acepta el sistema romano de hipoteca, pero se pronuncia en contra de la subsistencia de la hipoteca legal tácita, que las desecha todas, salvo raras excepciones, y en lo referente al crédito refaccionario concede anulación preventiva transformable en hipoteca con características muy análogas a las legales del artículo 16S, y que en cierto modo se confirma por el Código civil al determinar el orden de pago, en sus artículos 1.923 y 1.927..
Se justifica que la Ley de 1861 sustituya la hipoteca legal tácita del Derecho romano, porque en el crédito refaccionario no pueden determinarse las cantidades invertidas ni el tiempo de duración de la obra, imposibilitando, por lo tanto, la constitución de tal hipoteca, o sería una hipoteca de seguridad o condicional más o menos discutible. Como tampoco puede dejárseles desamparados a los que prestan sus capitales en la mejora de fincas, ideándose la anotación preventiva, que desde su fecha garantiza las cantidades que se invirtieron hasta su conclusión, caducables a los sesenta días, sin perjuicio de poder transformarlas en inscripción hipotecaria.
Si la anotación del acreedor refaccionario surte los mismos efectos que la hipoteca, ¿dentro de qué tipo de los que regula el Derecho Germano pueden colocarse? Existe una indudable analogía con las llamadas hipotecas de propietario ; mas, para la mejor concreción de la materia, conviene comparar los...
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