La multipropiedad: su problemática ante el Registro de la Propiedad
| Autor | Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla |
| Cargo | Becario de Investigación.Universidad de Sevilla |
| Páginas | 279-352 |
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Hace tan sólo unos treinta años, y como prueba de la continuidad creadora del ingenio humano, surgió una nueva figura jurídica, polémica en su propio origen 1 y denominación 2, que desde sus comienzos dio lugar a problemas teóricos y prácticos, habiéndose convertido, en ocasiones, en objeto de abusos y de fraudes. Dicha figura es la comúnmente llamada multipropiedad. Los problemas que provoca, favorecidos en nuestro Derecho por la ausencia de una normativa jurídico-positiva que la regule, obedecen a la alternatividad de su naturaleza jurídica, a la diversidad de su fundamento 3 y a las peculiaridades (temporalidad y relación cuota-turno) que la caracterizan. Todo en torno a la multipropiedad es hoy, entre nosotros, objeto de un importante debate doctrinal.
Sin embargo, recientemente, nuestra Dirección General de los Registros y del Notariado, en su Resolución de 4 de marzo de 1993, emitió un pronunciamiento sobre la multipropiedad, haciendo referencia expresa a cuestiones materiales o sustantivas y regístrales, referidas ambas a su constancia en el Registro de la Propiedad.
Page 281A la vista de dicha resolución, y frente a la posición doctrinal mayoritaria, pacífica respecto a la posibilidad de constancia registral de la figura multipropietaria 4, la ausencia de regulación positiva y la propia novedad de la multipropiedad 5 determinan la existencia de una problemática sobre dicho fenómeno que tiene una especial incidencia en el plano registral, con entidad suficiente como para constituirla en objeto de estudio separado 6, investigación que presentará un doble obstáculo inicial: la variabilidad en la naturaleza jurídica de la multipropiedad y la inexistencia de regulación específica.
La multipropiedad se presenta como un derecho de caracterización, calificación y naturaleza jurídica variables 7, pudiendo configurarse, según el cauce o molde jurídico adoptado 8 para la satisfacción de su finalidad (disfrute por temporadas) e intereses 9, como derecho real o Page 282 como derecho personal, siendo siempre un derecho subjetivo patrimonial, supuesta la relación de un sujeto con una cosa o la relación entre sujetos que tiene por objeto el goce de una cosa. Supuestas las posibilidades dentro de su configuración personal (fórmula societaria o arrendaticia) y real (como derecho pleno o limitado) 10, el estudio de la problemática registral implica que estamos ante una multipropiedad inmobiliaria constituida como derecho real. Al ser el Registro de la Propiedad instrumento de publicidad de derechos reales inmobiliarios (arts. 605 CC y 1-2 LH), debemos centrarnos en la configuración jurídico-real de la multipropiedad, pues en su caracterización obligacional, no existiendo regulación concreta ni previsión en la legislación hipotecaria sobre su constancia registral, no accederá a nuestro Registro Inmobiliario, ingresando solamente el bien y el derecho de propiedad correspondiente al promotor, Page 283 que como titular registral conserva la propiedad íntegra y completa del inmueble 11.
En cuanto a su regulación, con independencia del modelo obligacional-societario propio de los países pertenecientes al sistema jurídico anglosajón, y a pesar de las proporciones y dictámenes europeos (de 1992 y de 1994) 12, la normativa es escasa. Unicamente existe legislación sobre multipropiedad en Portugal (Decretos-Leyes núms. 335 y 368 de 1981 y 1983 respectivamente), Francia (Ley 86/18, de 6 de enero de 1986) y Grecia (Ley núm. 1.652, de 30 de octubre de 1986). En España la ausencia es casi total 13, existiendo normativa autonómica 14 de carácter reglamentario y un pronunciamiento judicial (Sentencia de 14 de marzo de 1989 de la Audiencia Provincial de Madrid), nada aportadores en el tema registral. El único apoyo, pues, es la ya citada resolución de la DGRN; de ahí la conveniencia de comentarla reflexionando sobre las condiciones y forma de acceso de la multipropiedad al Registro de la Propiedad, cuya solución habrá de buscarse en los principios básicos del Derecho de cosas y del sistema de la publicidad inmobiliaria, utilizando también una serie de Borradores de anteproyectos legales realizados hasta la fecha 15, aunque Page 284 únicamente servirán como criterios indicadores de lo que podría ser una futura regulación específica y uniforme, muy deseable en tanto que aportaría seguridad jurídica a esta situación de incertidumbre.
En el estudio de la problemática registral que nos proponemos será necesario previamente asentar una serie de premisas y bases relativas a la configuración real y comunitaria de la multipropiedad como comunidad funcional, sin acción de división ni retracto legal de comuneros, y cuestiones como su constitución, formas, régimen y contenido (facultades y deberes), para posteriormente, y desde estas consideraciones previas, abordar de forma precisa su publicidad registral analizando los aspectos sustantivos y organizativos de esta constatación registral.
Como cuestiones de fondo, materiales o sustantivas, sobre la necesidad y exigencia de su configuración real, apremian problemas como el de su tipicidad o atipicidad, esto es: si se trata de un supuesto especial o atípico, admitido dentro del sistema de numerus apertus de los derechos reales, respetando sus límites, o si es encuadrable en una figura común, positivamente tipificada; la propia trascendencia real y oponibilidad frente a terceros de la multipropiedad y de sus pactos, si se obtiene únicamente con su inscripción registral o por su misma esencia real; las condiciones y requisitos para su ingreso en el Registro de la Propiedad; la naturaleza y caracteres de dicha inscripción (voluntaria/obligatoria, declarativa/constitutiva); la posibilidad, o no, de inscripción total del régimen jurídico multipropie-tario contenido en su título constitutivo y en sus estatutos en su caso, con todos sus pactos y cláusulas, con independencia de la trascendencia, real o personal, de los mismos; y el objeto de la inscripción registral.
Por último, el aspecto organizativo, la forma, técnica o sistema de registración, planteándose la oportunidad de que el sistema de folio real único (art. 243 LH y otros), consagrado como principio general en nuestra legislación hipotecaria, pueda adaptarse en la multipropiedad aplicando la técnica de pluralidad de folios, como está ya prevista, por ejemplo, para la propiedad horizontal (arts. 7 y 8 LH).
En el estudio de toda esta problemática debemos tomar como punto de partida la oportunidad, aunque no obligatoriedad, de la inscripción registral Page 285 de la multipropiedad, figura que por su nebulosidad en la variabilidad de contenidos posibles en base a la nula tipicidad legal y a la escasa tipicidad social plantea problemas de oscuridad o indeterminación abusiva en sus estatutos y que la convierten en una figura peligrosa.
En lo obligacional, la protección del multipropietario como adquirente y consumidor, frente al promotor y frente a terceros, puede resolverse, como así se hace en los países anglosajones, mediante un sistema de seguro, en general, y un seguro del título, en particular, a través de la intervención de sociedades aseguradoras.
En lo jurídico-real, dicha problemática, constituida por las posibles prácticas abusivas y fraudulentas, la necesidad de tutela del multipropietario, la seguridad jurídica 16 y las peculiaridades de la nueva figura (como la temporalidad del goce que supone un tiempo sin el uso del bien) puede ser resuelta mediante la documentación fehaciente de la multipropiedad y su publicación en el Registro de la Propiedad 17. De ahí la conveniencia de inscripción registral de la multipropiedad, pues con la publicidad que nuestro Registro Inmobiliario proporciona, en cuanto instrumento de garantía y seguridad 18, se protege y asegura la plena eficacia jurídico-real del derecho de multipropiedad, respecto de su titular y de terceros 19, en orden a las ventajas y efectos generales, tanto defensivos (principio de legitimación registral, art. 38 LH) como ofensivos (principio de fe pública registral, art. 34 LH, y de oponibilidad frente a terceros, art. 32 LH) 20 Page 286 que nuestro Registro proporciona. Esta idoneidad de la publicidad registral 21 para hacer frente a los problemas que pueden generarse en la...
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