Conclusiones
| Autor | Carmen Muñoz García |
| Cargo del Autor | Doctora en Derecho. Profesora de Derecho Civil U.C.M. |
| Páginas | 137-146 |
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La Propiedad Horizontal es sin duda una institución jurídica sujeta a continua actualización, como dan cumplidas muestras las necesarias reformas que desde 1939 nuestra legislación civil ha tenido que experimentar. Atrae la atención que sea necesario para determinar las notas que conforme art. 396 del Código Civil, y la Ley PH posee esta institución, acudir necesariamente a los distintos criterios de la doctrina y jurisprudencia, para englobar las nuevas realidades inmobiliarias tales como los conjuntos residenciales, las urbanizaciones privadas, centros comerciales, etc,. Ciertamente estamos ante una institución compleja, especial e independiente, que surge necesaria y automáticamente de la división, no ya de un edificio, sino de espacios delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente que pertenezcan a dos o más personas que tienen, junto a la propiedad singular y exclusiva de los mismos, un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del inmueble necesarios para su adecuado uso y disfrute, en cuanto:
- a. La propiedad horizontal es una institución compleja, pues la Ley la configura como yuxtaposición de dos derechos de propiedad, distintos y claramente diferenciados en su unidad, atribuidos ambos a un mismo titular, uno singular y exclusivo (propiedad separada) sobre un espacio delimitado, sin otras limitaciones que las impuestas por el régimen de la propiedad horizontal y las derivadas de las relaciones de ve-Page 138cindad, y otro derecho, compartido sobre los demás elementos del inmueble, servicios y pertenencias imprescindibles para el uso y disfrute de las partes privativas conforme a su destino.
- b. La propiedad horizontal es institución especial (art. 1 LPH se refiere a la PH como «forma especial de propiedad»), y autónoma (con un régimen jurídico propio), a la que es inútil buscarle a toda costa semejanzas e identidades parciales con otras figuras jurídicas. La propiedad horizontal existe por sí y con configuración especial, y aunque a su regulación puedan confluir normas propias de otras instituciones, se ha descartado que pueda asimilarse, entre otras, a la comunidad de bienes (STS 30 de mayo de 1997: «no se trata de un tipo común de comunidad de bienes -copropiedad romana pro indiviso regulada en los arts. 392 y ss.CC- sino un supuesto de coexistencia de propiedad privada de los elementos privativos y de comunidad sobre los comunes, inseparable de la primera); otros autores la ven como una figura intermedia entre la comunidad ordinaria y la sociedad, por estar dotada de órganos de gestión y administración; otros como DÍEZ PICAZO y MONEDERO GIL, la ven como una «comunidad asociativa, entendiendo por tal, aquella que no se agota en el régimen de disfrute y convivencia. Por lo que ciertamente podemos considerar, que siendo absolutamente una «institución sui generis», quizá se está aproximando a fenómenos asociativos.
- c. La propiedad horizontal no depende en cuanto a su nacimiento de la voluntad de los propietarios, sino que se establece legalmente desde el momento mismo de la división de un edificio.
- d. Los pisos o locales en los que el edificio se divide han de pertenecer a más de una persona, pues la coexistencia, con relación a una finca, de titularidades dominicales privativas de dos o más son las que hace surgir la propiedad horizontal a la vida jurídica.
Todo ello nos permite afirmar que estamos ante una subespecie anómala de propiedad en cuanto que todos los derechos y deberes derivados de la existencia de unos elementos comunes, y por consiguiente sujeto a un régimen de comunidad, son la consecuencia inmediata del derecho de propiedad individualizado que recae sobre un piso o local del inmueble.
Page 139He considerado oportuno hacer un estudio de la obligación de pago de los gastos comunitarios. La propia Ley expresa que una de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas. Lo que se viene denominando «lucha contra la morosidad» se pretende combatir con esta reforma a través de una pluralidad de medidas dirigidas a tal fin: creación de fondo de reserva, publicidad en el instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas por los propietarios, afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria del transmitente que no comunique el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en acta de la Junta de propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas de la comunidad, etc.
El cumplimiento de la obligación del pago de los gastos generales (y de la contribución al fondo de reserva), corresponde en todo caso al propietario o copropietarios del bien, a tenor literal del art. 21.1 LPH 1999: «Las obligaciones a que se refieren los apartados e) (contribución al pago de los gastos generales) y f) (contribución al fondo de reserva) del artículo 9, deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local...», respondiendo en caso de impago frente a la Comunidad. Sin embargo, en el supuesto de existencia de varios copropietarios, DE CASTRO advierte de la necesidad de separar dos aspectos: el interno entre sujetos, que debe regirse por el artículo 393 Cc, en cuanto «el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas»; y el externo, el de la determinación de quién ha de aparecer como titular en el exterior. Lo que nos lleva a plantearnos como cuestión inmediata si estamos ante una obligación mancomunada o solidaria. Cuando el piso o local pertenece pro indiviso a varios titulares, cada uno de ellos estará obligado a satisfacer los gastos generales en proporción a su cuota. Sin embargo, entiendo, la obligación entre los distintos titulares y a tenor del artículo 393 Cc, es de índole mancomunada, en cuanto responden de las cargas...
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