Sobre el ámbito de la usucapión ordinaria: ¿Usucapión inter partes frente a la pretensión de resolución por incumplimiento contractual? (Comentario a la STS de 17 de julio de 1999)

Autor:Antonio Gordillo Cañas
Cargo:Catedrático de Derecho Civil Universidad de Sevilla
Páginas:703-721
RESUMEN

I. El caso del pleito y el enmarque de la sentencia que lo resuelve en la jurisprudencia sobre la usucapión ordinaria. II. Doctrina contenida en la sentencia. III. Comentario. 1. El título ad usucapionem como elemento delimitador del ámbito de la usucapión ordinaria e indicador de la peculiar función de la misma. 2. La delimitación de la buena fe necesaria para la usucapión ordinaria y, de nuevo, ... (ver resumen completo)

 
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I El caso del pleito y el enmarque de la sentencia que lo resuelve en la jurisprudencia sobre la usucapión ordinaria

Por causas cuya investigación no es de este lugar, la figura de la usucapión ordinaria ha sido confusa y deficientemente tratada por la doctrina y jurisprudencia de nuestro siglo; más concretamente, por la doctrina y jurisprudencia sustentada en nuestra formulación codicial del Derecho Civil. Hace unos años, comentando la STS de 10 de julio de 1987, se denunciaba acertadamente en la doctrina1 el doble «trasvase conceptual» realizado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo en la determinación de la validez exigible al justo título requerido para la usucapión ordinaria. El primero ha consistido, se decía, en trasladar al requisito de la validez del título presupuestos de eficacia externos al mismo; en particular, la necesidad de titularidad en el transmitente. El segundo, en admitir como título válido ad usucapionem el que, no llegando a ser radicalmente nulo, se queda en anulable, rescindible, revocable o resoluble. Cualquiera ve lo que estos trasvases van a significar. Exigir para la validez del título la titularidad del transmitente supone desconocer la finalidad de la usucapión ordinaria y privarla de su propia función. Ello supuesto, admitir como válido ad usucapionem el título anulable, rescindible, revoca-Page 704ble o resoluble, puede ser el intento de recuperar para la misma usucapión ordinaria una funcionalidad distinta a la que por su vocación le corresponde y espuriamente consistente en la sanación del título que no sea radicalmente nulo. A partir de aquí, sumada la confusión a la confusión, ya todo resulta caótico. La usucapión, actuando en la relación inter partes, quedará enfrentada a las consecuencias de la defectuosidad e inestabilidad del título transmisivo, y sus plazos entrarán en desconcertante colisión con los legalmente previstos para hacer valer tales defectos y reclamar sus efectos restitutorios.

En el estado de cosas descrito, habría sido deseable que la certera sentencia de 22 de julio de 1997 (P. Gullón) hubiera servido para fijar definitivamente el rumbo de la jurisprudencia sobre la usucapión en la dirección marcada a esta figura por el Derecho histórico y actual. La usucapión, dice esa sentencia, subsana precisamente el obstáculo a la adquisición que supone la falta de titularidad del transmitente 2. No ha sido así; la que ahora nos proponemos comentar saca, de nuevo, a la usucapión de ese ámbito, y, una vez fuera de él, la hace entrar en juego en plena relación inter partes, entre dueño real y adquirente directo del mismo, para obstaculizar el efecto resolutorio del incumplimiento contractual. Volvemos, pues, a una jurisprudencia ya reiterada y autorizadamente criticada por nuestra actual doctrina 3.

Vaya en descargo de la sentencia la peculiaridad del caso litigioso y la dificultad de aplicar al mismo el puro esquema de la resolución contractual. Una vez, más tenemos que recurrir a la tópica distinción entre la justicia de la solución dada al caso y el acierto de su revestimiento técnico-conceptual. Se trata de resolver en justicia entre un vendedor parcialmente insatisfecho en su derecho al precio, y un comprador que, entre la compra y la pretensión resolutoria ha construido en el solar adquirido. El valor de la construcción, sin ser mucho, excede ampliamente al de la parte impagada del precio, ya inicialmente bajo, concertado en la compraventa 4. En estas condiciones, la solución dada al pleito en Primera Instancia y en Casación viene a coincidir sustancialmente con la quePage 705 resultaría de aplicarle la segunda fórmula de composición prevista para la accesión inmobiliaria en el artículo 361 del CC, precepto cuya infracción por violación se aduce como motivo -entre otros- del recurso de casación 5.

Pero, aun siendo así -materia en la que no vamos a entrar por ser ajena a la misión de este tipo de comentarios-, la sentencia nos parece criticable. Claro está que el Tribunal Supremo, como todo tribunal, tiene que hacer justicia en la solución de los casos que se le plantean; claro está, igualmente, que al hacerla ha de mantener ese buen sentido práctico o sensibilidad a la justicia del caso que tradicionalmente le ha caracterizado; pero lo que, además, sería deseable es que la justicia de la solución fuera siempre acompañada del acierto en su razonamiento y argumentación. Al final, es dicho razonamiento lo que va a quedar como «jurisprudencia». Al Tribunal Supremo, que tantas veces ha tenido que recordar a los litigantes que no es una tercera instancia, corresponde la tarea de controlar la aplicación de la ley emanando en sus sentencias la doctrina legal resultante de su más autorizada y cualificada interpretación. Y es en este terreno donde la sentencia que comentamos suscita las mayores reservas. Lo que en ella se dice sobre el «tema angular y prístino» 6 de la usucapión ordinaria, por no encajar en la exacta comprensión de esta figura, no debe constituir verdadera doctrina legal.

II Doctrina contenida en la sentencia

Reducido a su sustancia, lo que la sentencia de 17 de julio de 1999 viene a sostener es que la usucapión ordinaria puede actuar en la relación entre vendedor y comprador, impidiendo el efecto restitutorio de la resolución por impago del precio. Sobre este problema había girado toda la contienda en los sucesivos grados de su enjuiciamiento. En Primera Instancia, el comprador demandado de resolución reconvino alegando haber adquirido por usucapión ordinaria lo comprado y no íntegramente pagado. El Juzgado estimó la reconvención. En Apelación la sentencia fue revocada, por entender la Audiencia que no puede ser considerado poseedor de buena fe quien no paga lo que debe 7. La sentencia del Tribunal Supremo se va a centrar,Page 706 como única y decisiva cuestión a resolver, en este punto. Mantendrá que, a pesar del impago, en el comprador se cumple el requisito de la peculiar buena fe exigida para la usucapión ordinaria, y que el impago del precio tampoco excluye la aptitud ad usucapionem de su título adquisitivo, ya que vale como tal el anulable, rescindible, resoluble o revocable. En definitiva: que aunque, en abstracto, el incumplimiento de la obligación de pago del precio permitiría al vendedor resolver el contrato, en el caso del pleito dicha posibilidad resulta impedida por haberse consumado con anterioridad al ejercicio de la facultad resolutoria la usucapión ordinaria de la finca comprada a favor del comprador. Al vendedor sólo le queda la posibilidad de reclamar al usucapiente la parte pendiente del precio de la venta, y ello mientras se mantenga viva la acción correspondiente; extremo que la sentencia no examina por no haber sido -dice- objeto del litigio.

Se recoge todo ello en el FD 6.° que literalmente dice así:

«En el referido motivo cuarto se denuncia textualmente que «la sentencia recurrida infringe los artículos 1950 y 1957 del Código Civil, el primero por violación y el segundo por violación por inaplicación, al entender que mis representados no han adquirido la finca litigiosa por usucapión». El alegato del expresado motivo lo comienzan los recurrentes en los siguientes términos: «Quizá sea éste el motivo más nítido y contundente del recurso porque se dibuja con perfecta claridad en el, a nuestro modo de ver, defectuoso razonamiento de la sentencia en el Fundamento de Derecho Tercero, párrafo segundo». A continuación, en el cuerpo del referido alegato, los recurrentes aducen, en esencia, que el razonamiento en que la sentencia recurrida se basa para desestimar la reconvención (carencia de buena fe) se halla en contradicción con el concepto que de dicha buena fe, a efectos de la usucapión, da el artículo 1950 del Código Civil, agregando que la pretensión del actor tendente a la resolución del contrato de compraventa, con la ineludible consecuencia de la restitución de la ñnca litigiosa, no puede prosperar por haberse consolidado en ellos (los recurrentes), dicen, el pleno dominio de la referida finca, a virtud de la operada usucapión de la misma, por concurrir todos los requisitos exigidos para ella.

Como quiera que la sentencia aquí recurrida considera que en el presente supuesto litigioso a excepción del de la buena fe, concurren todos los demás requisitos condicionantes de la usucapión ordinaria de bienes inmuebles entre presentes (posesión en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida, con justo título y durante tiempo superior a diez años), solamente al expresado requisito de la buena fe (que es el único, repetimos, que la referida sentencia considera inexistente o no concurrente) habremos de referirnos en nuestro estudio, no sin antes dejar ya apuntado que la repetida sentencia parece confundir el requisito de la buena fe con el del justo título, dada la íntima conexión existente entre ellos. Para dicho estudio, hemos de dejar previamen-Page 707te constatado que si bien es criterio generalizado en la doctrina de esta Sala que la existencia o inexistencia de buena fe es cuestión de hecho y, por tanto, de la libre apreciación del juzgador de instancia, ello ha de entenderse en concordancia con la...

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