Legislación autonómica: Ley 22/2001, de 31 de diciembre, de Regulación de los derechos de superficie, de servidumbre y de adquisición voluntaria o preferente (BOE de 2 de febrero de 2002)
| Autor | Col.legi de Notaris de Catalunya |
| Páginas | 239 - 270 |
El presidente de la Generalidad de Cataluña
Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de Cataluña ha aprobado y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo que establece el artículo 33.2 del Estatuto de Autonomía de Cataluña, promulgo la siguiente Ley 22/2001, de 31 de diciembre, de regulación de los Derechos de Superficie, de Servidumbre y de Adquisición Voluntaria o Preferente.
PREÁMBULO
La presente Ley tiene por objeto la regulación de los derechos de superficie, servidumbre y adquisición voluntaria o preferente.
Ésta regulación, junto con la que contiene la Ley 13/2000, de 20 de noviembre, de Regulación de los Derechos de Usufructo, Uso y Habitación, y con la revisión de la Ley 6/1990, de los Censos, y de la Ley 22/1991, de Garantías Posesorias sobre Cosa Mueble, puede constituir la parte correspondiente a los «derechos reales limitados» del futuro Código civil de Cataluña, aunque los derechos de adquisición puedan constituirse, también, con carácter personal.
La Ley se distribuye, pues, en tres capítulos, dedicados, respectivamente, a cada uno de los derechos que en la misma se regulan.
El capítulo I cumple la previsión de una regulación civil del derecho de superficie, ya que, hasta el momento, la única regulación de este derecho es la dada, para el ámbito de la actuación urbanística, por el Decreto Legislativo 1/1990, de 12 de julio, por el que se aprobó la refundición de los textos legales vigentes en Cataluña en materia urbanística.
La Ley pretende dar la máxima extensión al derecho de superficie, como derecho real limitado sobre finca ajena, caracterizado por convertir partes integrantes de la misma en objetos de derecho independientes. Deja, pues, de ser sólo un medio de fomento de la construcción para convertirse en un factor importante en la formación del mercado inmobiliario y en la multiplicación de los aprovechamientos agrarios y forestales. Este último aspecto permite dar una solución a la configuración de algunas figuras jurídicas controvertidas, como la «rabassa morta» y otros derechos reales de carácter análogo. La regulación que se basa en el derecho real constituido, independientemente de cuál sea el título de su constitución, permite, también, la regularización de las «rabasses» constituidas antes de la entrada en vigor de la Ley, siguiendo los mismos criterios establecidos en la Ley 6/1990 para los censos.
El impulso al derecho de superficie exige procurarle un particularizado régimen jurídico real, legal y voluntario. En este último, el punto principal es si la fijación del título constitutivo es definitiva o modificable por los titulares ulteriores del derecho de superficie y de la propiedad de la finca base.
En esta regulación, la Ley opta por la modificabilidad, en atención a un motivo de viabilidad económica derivado de la larga duración del derecho, y a otro, jurídico, que es la igualdad de la legitimación de los constituyentes y la de los titulares sobrevenidos.
La preocupación fundamental de la presente Ley es la protección de los titulares de la propiedad de la finca y de los derechos limitados sobre el de superficie, que se resuelve con la técnica de la inoponibilidad.
El capítulo II regula el derecho real de servidumbre, con la finalidad de renovar esta parte de la Ley 13/1990, de la acción negatoria, las inmisiones, las servidumbres y las relaciones de vecindad.
Este capítulo se estructura en cuatro secciones.
La sección 1.a. está dedicada a las disposiciones generales, aplicables a cualquier servidumbre.
La servidumbre es un derecho real limitado que grava parcialmente una finca en beneficio de otra.
Se excluyen los derechos de aprovechamiento establecidos a favor de una persona física, sobre una finca ajena, con independencia, por lo tanto, de toda relación entre fincas.
Las servidumbres sólo pueden constituirse por título, otorgado voluntaria o forzosamente. En este último caso, el propietario de la finca dominante puede exigir al propietario de la finca sirviente la constitución de la servidumbre, cuando concurran las circunstancias exigidas por la Ley.
La Ley deja clara la posibilidad que, además de las personas titulares del derecho de propiedad de las fincas dominante o sirviente, también puedan constituir servidumbres las personas titulares de derechos reales posesorios sobre las mismas. Cuando se trata de una servidumbre voluntaria constituida por las personas titulares de derechos reales posesorios, la servidumbre tiene el alcance y la duración de sus derechos.
Como novedad, ninguna servidumbre podrá adquirirse por usucapión. Queda eliminada, pues, la usucapión como mecanismo de adquisición de las servidumbres.
La Ley admite claramente la servidumbre sobre finca propia, figura que tan sólo era apuntada en la Ley 13/1990. Por lo tanto, la Ley admite la posibilidad de que el propietario de dos o más fincas establezca servidumbres entre ellas en cualquier momento. La servidumbre sobre una finca propia consiste en una relación de servicio entre fincas, cuyo ejercicio queda incluido en el ejercicio del derecho de propiedad realizado por el propietario único. Puede decirse, por lo tanto, que la servidumbre está latente, que existe, pero, como tal, no se ejerce.
La Ley establece el contenido general de la servidumbre, primero, con carácter general, y en segundo lugar, con referencia a las servidumbres de luces y vistas. En este último caso es necesario, además, tener en cuenta las normas sobre relaciones de vecindad, que determinan las posibilidades edificatorias de la finca gravada con una de estas servidumbres.
El contenido accesorio de la servidumbre se relaciona con las obras y actividades necesarias para establecer y conservar la servidumbre para su contribución.
La sección 2.a. agrupa las servidumbres forzosas, es decir, aquéllas en las que la persona titular del derecho de propiedad de la finca dominante puede exigir a la de la sirviente la constitución de la servidumbre. Además de regular las tradicionales servidumbres de paso y acueducto, la Ley renueva la regulación de la servidumbre de acceso a una red general, que introdujo la Ley 13/1990.
La sección 3.a. regula la extinción de las servidumbres. Además de las causas de extinción, detalla las consecuencias de la pérdida de la utilidad del ejercicio de la servidumbre y de su imposibilidad. Asimismo, detalla los efectos sobre la servidumbre de las modificaciones de las fincas dominante y sirviente en los supuestos de división, segregación, agrupación y agregación.
La sección 4.a. está dedicada a la protección del derecho de servidumbre y regula la acción confesoria. Con la nueva regulación, la protección de la servidumbre no se limita tan sólo a las perturbaciones ya realizadas, sino que se amplía a las perturbaciones previsibles.
El capítulo III regula el derecho de opción, de constitución real o personal y el derecho de tanteo, también como derecho real o personal de constitución voluntaria. La Ley prescinde, pues, de la regulación de los derechos de adquisición preferente o de prelación de carácter legal y los llamados «retractos legales». En consecuencia, la Ley establece la regulación de dos derechos de adquisición distintos, opción y tanteo, mientras que el llamado derecho de retracto se configura como una manifestación del derecho de tanteo de naturaleza real, después de que, precisamente por no haberse podido ejercer en el momento de la transmisión proyectada, por causas imputables al otorgante o por falta de notificación a su titular, haya tenido lugar el negocio transmisivo oneroso, consumado, con un tercero.
La Ley define los derechos de adquisición desde el punto de vista de la posición jurídica del titular del derecho de adquisición, es decir, como «facultad de adquisición», en ambos casos como facultad de ejercicio unilateral, pero en el segundo supeditada a una transmisión proyectada. De este modo, se prescinde de su definición desde el punto de vista estático del otorgante del derecho, es decir, como «obligación de no disponer» o como «limitación del poder de disposición».
La Ley quiere admitir, también, la posibilidad de constitución con carácter real, de acuerdo con los requisitos de constitución establecidos, y de enfrentarse al problema de la posible doble naturaleza real o personal de los derechos de adquisición, especialmente del derecho de opción. De este modo, cualquier modalidad de derecho de adquisición puede tener dos naturalezas la real, que depende de la voluntad negocial de los sujetos, y la personal, que, a su vez, puede ser inscrita de acuerdo con el artículo 14 del Reglamento Hipotecario vigente y, por lo tanto, oponible a tercero o no inscrita.
La naturaleza real o personal, a diferencia del ejercicio de la facultad de adquisición unilateral, según se halle o no supeditada a una transmisión proyectada por el propietario del objeto, no es un criterio tipificador. La naturaleza del derecho determina su eficacia adquisitiva.
Los derechos de adquisición pueden recaer sobre bienes inmuebles o bienes muebles susceptibles de identificación existentes. La Ley admite también que puedan recaer sobre bienes futuros, aunque, en este caso, deben ser de naturaleza personal, por el hecho de que los derechos reales sólo pueden tener por objeto bienes existentes, salvo que el derecho de adquisición se configure como condicionado a la existencia efectiva del bien.
Mediante la expresión «negocio jurídico», la Ley describe la posibilidad de constitución de los derechos de adquisición con un acto, entre vivos o por causa de muerte, o un contrato. Además del hecho de reconocer la amplitud de la autonomía de la voluntad, afronta la constitución de los derechos de adquisición con carácter real. Efectivamente, toma en consideración la voluntad del constituyente (por si es mortis causa) o de los constituyentes, como señal inicial de fijación de la naturaleza real, pero insuficiente, y además, la determinación del derecho y temporalidad de su ejercicio. Por otro lado, diferencia...
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