El retracto convencional.
| Autor | Xavier O'Callaghan |
| Cargo del Autor | Magistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil |
VENTA CON PACTO DE RETRO
CONCEPTO.?La compraventa con pacto de retro, conocida también como venta a carta de gracia o pacto de retroventa, es una compraventa normal con sus elementos y contenido ordinario, a la que se ha añadido el pacto de retro. Éste se define, a la vista del artículo 1507, como aquel por el que el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, cumpliendo los presupuestos y dándose los efectos previstos en la Ley.
Si bien su origen se halla en el Derecho romano (pactum de retrovendendo), fue admitido por el Derecho canónico; y regulado en Las Partidas, su desarrollo tuvo lugar especialmente en la época medieval e incluso moderna, con finalidad de disimular el préstamo usurario.
El prestamista usurero, por ejemplo, prestaba 100 con un interés anual del 200 por 100 y garantía de una finca; para eludir las sanciones de la usura, hacía lo siguiente: el prestatario-víctima vendía al prestamista-usurero aquella finca por 100 con el pacto de retro de recuperarla en el plazo de un año al precio de 300; si pagaba, había obtenido 100 y devuelto en un año 300 (o sea, 200 por 100), recuperando la finca; si en este año no había pagado el precio, el usurero hacía suya la finca. Por tanto, se burlaban dos prohibiciones: la de usura (interés exagerado) y la del pacto comisorio (hacer suya el acreedor la cosa dada en garantía) (1).
La compraventa con pacto de retro da lugar, este pacto, al retracto llamado convencional, que está regulado en los artículos 1507 y siguientes (2) (3).
NATURALEZA.?Se deben distinguir diversos aspectos y su respectiva naturaleza jurídica.
En primer lugar, la compraventa, como tal contrato, es ordinaria, sin que se altere su naturaleza. Si el pacto de retro no se ejecuta, la compraventa será definitivamente normal.
En segundo lugar, el pacto de retro, propiamente dicho ha sido calificado por doctrina y jurisprudencia, con casi total unanimidad como condición resolutoria puesta a aquella venta (4); así, cuando la condición se cumple ?el vendedor decide recuperar la cosa?, la compraventa se resuelve, reintegrándose las prestaciones recíprocas.
Sin embargo, no es tan segura esta opinión prácticamente unánime. La condición depende de la voluntad del vendedor, cumpliendo los presupuestos y plazos, evidentemente, pero es su sola voluntad la que decide el ejercicio del llamado retracto convencional, la recuperación de la cosa, lo cual va contra la prohibición de la condición potestativa pura que establece el artículo 1115 y contra la necessitas, esencia de la obligación, que proclama el artículo 1256. Pero, además, toda condición resolutoria provoca, de cumplirse, la resolución del contrato con efecto retroactivo, y esta retroactividad no se da en el presente caso, ya que no se devuelven frutos ni se invalidan arriendos, tal como disponen los artículos 1519 y 1520 (5).
En el pacto de retro es claro que no se da el retracto, sino la opción: el vendedor con pacto de retro podrá adquirir la cosa que él vendió cuando quiera y se den los presupuestos (es un derecho de opción), pero no en el solo caso de que precisamente el comprador, actual propietario, la haya transmitido onerosamente a un tercero (entonces sí sería un retracto) (6).
En tercer lugar, el retracto convencional ?es la terminología total- mente consagrada? tiene naturaleza de derecho real, que se deriva de lo dispuesto en el artículo 1510 del Código civil y 107 de la Ley Hipotecaria, ejercitable erga omnes y transmisible inter vivos y mortis causa.
RETRACTO CONVENCIONAL
CONCEPTO Y NATURALEZA.?Con el nombre de retracto convencional se conoce, como se ha dicho en el apartado anterior, el retracto (que no es retracto, sino derecho de opción) procedente del pacto de retro añadido a un contrato de compraventa.
Esta terminología es la consagrada por toda la doctrina y es la que emplea el Código civil.
Sin embargo, ya se ha dicho que, por más que se emplee este término, no tiene la naturaleza de un retracto, sino de un derecho real de opción, puesto que este retrayente no tiene el derecho de adquirir la cosa en el caso de que su propietario la haya transmitido onerosamente a un tercero, sino que tiene el derecho de adquirirla, cuando quiera, con los presupuestos y en el plazo que establece el Código civil.
Por tanto, partiendo de que el Código llama retracto convencional al que nace de la compraventa con pacto de retro y no olvidando lo dicho sobre su verdadera naturaleza jurídica de derecho de opción, puede definirse el retracto convencional como el derecho que tiene el que ha sido vendedor de una cosa, de adquirir la misma cosa vendida, del actual propietario, sea aquel comprador o un tercero y al margen de la voluntad favorable o contraria de dicho propietario.
Por ello, también se puede decir que el retracto convencional es el poder para readquirir el vendedor la cosa vendida en compraventa con pacto de retro.
Dispone, a modo de semidefinición, el artículo 1507: Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artícu- lo 1518 y lo demás que se hubiese pactado.
El llamado retracto convencional tiene, en todo caso, naturaleza jurídica de derecho real y pertenece a la categoría unitaria de los derechos reales de adquisición. El poder que tiene el retrayente, titular de este derecho, que es el que fue vendedor de la cosa, con pacto de retro, recae sobre la cosa vendida, erga omnes, pudiendo ejercitar el poder sobre tal cosa frente a cualquiera, tal como establece el artículo 1510, readquiriendo la cosa libre de cargas que se hubieran impuesto tras la constitución del retracto (es decir, tras el pacto de retro).
Por el principio de autonomía de la voluntad (art. 1255) los derechos de adquisición pueden configurarse por las partes como meros derechos personales, obligacionales (me obligo a transmitirte esto), pero sin eficacia frente a terceros, y su incumplimiento daría lugar a la indemnización que prevé el artículo 1101, con el principio de la responsabilidad patrimonial universal del artículo 1911. Lo cual, en realidad, también puede hacerse...
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