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Resolución de 24 de febrero de 2000 (B.O.E de 23 de marzo de 2000)

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Vincent
AutorPedro Romero Candau
Páginas269-277

COMENTARIO

Para una adecuada introducción en el tema de la ejecución hipotecaria y los derechos arrendaticios, puede acudirse, entre otros, al trabajo «Ejecución hipotecaria y extinción de los arrendamientos...» de María Isabel Poveda Bernal (RCDI n.° 652, mayo-junio de 1999, págs. 897 y ss.), aunque debe completarse con la lectura atenta de las sentencias posteriores a la fecha de cierre del mismo y, en especial, a la STC de 2 de abril de 1997.

En general, la ejecución hipotecaria y los derechos arrendaticios es materia propicia a la polémica doctrinal y, por supuesto, a la búsqueda exitosa de sentencias contradictorias. En particular, en el marco de la legislación especial arrendaticia donde pugnan los principios hipotecarios y del crédito territorial con las de carácter más o menos excepcional propios de la LAU y de la LAR.

A ello debe añadirse la irrupción de los principios constitucionales, sobre todo a partir de la STC de 16 de enero de 1992, de la que la más reciente de 2 de octubre de 1997 no supone, como sostiene el recurrente, una modificación o rectificación, sino tan sólo la precisión de que se pueda, en el propio judicial sumario, abrir pieza separada donde ventilar los derechos arrendaticios.

En los arrendamientos rústicos la cuestión se complicó tras la Ley de 31 de diciembre de 1980, porque la anterior Ley de 1935 no dejaba demasiadas dudas sobre la prevalencia de la hipoteca, lo que justificó que, a su amparo, surgiera la ejemplar sentencia del TS de 5 de febrero de 1945, representativa entre las que sostienen la purga del arrendamiento posterior por la hipoteca. Y es que en la ley de 1980 hay tres preceptos cuya conciliación no resulta fácil:

Así, el art. 13 dispone: «Los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios, enfiteutas y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre la finca se resolverán al extinguirse el derecho del arrendador, subsistiendo el arrendamiento durante el correspondiente año agrícola. También podrán subsistir durante el tiempo concertado en el contrato, cuando éste excediere de la duración de aquellos derechos, si a su otorgamiento hubiere concurrido el propietario.»

El artículo 74, por su parte, dice: «El adquiriente de la finca, aun cuando estuviere amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador».

Y finalmente, el artículo 78 establece: «La resolución del derecho del arrendador sobre la finca arrendada...

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