Resolución de 22 de abril de 2005
| Páginas | 159-164 |
(B.O.E. de 6 de julio de 2005)
DOCTRINA
El pacto, estipulado en el contrato de opción de compra, por virtud del cual el pago del precio de la venta tendrá lugar por compensación de créditos entre el optante y el concedente, es puramente obligacional, sin que, por tanto, afecte a los terceros. En consecuencia, sólo será posible cancelar los derechos posteriores a la opción, mediante la consignación o depósito del precio íntegro pactado a favor de los titulares de tales derechos o el consentimiento de los mismos.
RESUMEN
En un contrato de opción de compra se estipula que el pago del precio tendrá lugar por compensación, denegando el Registrador la inscripción de esta cláusula por entender que carecía de trascendencia real. Cuando posteriormente se otorga la escritura de ejercicio de la opción de compra, el Registrador suspende la cancelación e las anotaciones preventivas de embargo existentes sobre la finca, que en ella se solicitaban, al no constar la consignación o depósito del precio íntegro pactado a favor de los titulares de tales derechos o el consentimiento de los mismos, no siendo suficiente con el pago realizado por compensación.
Interpuesto recurso, la Dirección General lo desestima.
Resolución de 22 de abril de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por «Construcciones y Promociones Coprosa, S.A», contra la negativa del registrador de la propiedad de Oviedo número 1, a inscribir una determinada cláusula relativa al pago del precio por compensación en una escritura de opción de compra y, posteriormente, a cancelar unas anotaciones de embargo.
En el recurso gubernativo interpuesto por don Eduardo Allen Regueras, en representación de «Construcciones y Promociones Coprosa, S.A», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Oviedo número 1, don César García-Arango y Díaz-Saavedra, a inscribir una determinada cláusula relativa al pago del precio por compensación en una escritura de opción de compra y, posteriormente, a cancelar unas anotaciones de embargo que gravan la finca por el ejercicio de dicha opción.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el Notario de Oviedo, D. Manuel Tuero Tuero, el día diez de Octubre de dos mil tres, bajo el número 2741 de su protocolo, la entidad «Gesarquit, SL» concedió a la entidad «Construcciones y Promociones Coprosa, SA», una opción de compra sobre determinados bienes inmuebles. Posteriormente, el día dieciséis de Septiembre de dos mil cuatro, las citadas entidades otorgan escritura por la que se ejercita la opción de compra, siendo autorizada por el Notario antes señalado, bajo el número 2819 de su protocolo.
II
Con fecha de 28 de Septiembre de 2004, fue extendida la siguiente nota de calificación: «Escritura de ejercicio de opción de compra número 2819/04, de fecha 16 de Septiembre de 2004, del protocolo del Notario de Oviedo, Don Manuel Tuero Tuero. Asiento de presentación 389 del Diario 178. En cumplimiento de lo dispuesto en los arts.19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, por la presente le notifico que con esta fecha ha sido despachada parcialmente la escritura reseñada con la excepción siguiente: se suspende la cancelación de las cuatro anotaciones de embargo existentes sobre la finca, solicitada en el otorgamiento sexto, toda vez que para cancelar derechos posteriores a la opción no basta con el pago por compensación realizado, sino que se requiere inexcusablemente la consignación o depósito del íntegro precio pactado a favor de los titulares de tales derechos, o el consentimiento de los mismos, que de la escritura presentada no resulta, pues dicho precio pasará a ocupar por subrogación real la posición jurídica que al inmueble correspondía (cfr. por analogía, los arts 1504 del Código Civil y 132.4 de la Ley Hipotecaria y 175.6 de su Reglamento). Así lo afirma reiterada doctrina jurisprudencial, entre otras, como más recientes, las Sentencias del Tribunal Supremo de 10/9/1998 y 22/5/2000 y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8/6/1998, 8/4/2002 y 11/6/2002. A mayor abundamiento, cabe destacar que la última de las Resoluciones citadas, y en relación a un supuesto de compensación de créditos anteriores, análogo al presente, expresamente afirma que "pudiera estimarse que el derecho de opción está establecido en función de garantía, vulnerando la tradicional prohibición del pacto comisorio que sigue vigente en nuestro ordenamiento, tal como confirman los artículos 1859 y 1884 del Código Civil"...».
A esta nota de calificación, precedió otra de fecha 3 de Noviembre de 2003, conforme a la cual: «Examinado y calificado el documento que precede, que fue retirado y reintegrado a este Registro el día 28 de octubre pasado, se ha inscrito el derecho de opción de compra sobre las fincas descritas, a favor de la entidad "Construcciones Promociones Coprosa, S.A", en donde indican los cajetines extendidos al margen de cada una de sus descripciones. De conformidad con...
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