Los REITs (Real Estate Investment Trust) y los Fondos de Inversión Inmobiliaria: alternativas a la crisis económica que vive el sector para los pequeños y medianos ahorradores

Autor:Inmaculada Sánchez Ruiz De Valdivia
Cargo:Profesora Titular, Departamento Derecho Civil. Universidad de Granada
Páginas:2329-2349
RESUMEN

Hablar de Fondos de Inversión, en el contexto de crisis económica que estamos viviendo resulta, en nuestra opinión, imprescindible. Las reglas del juego del mercado inmobiliario han cambiado. El «nuevo escenario inmueble», radiografiado a través de este trabajo de investigación, pone de manifiesto que los FII en el contexto de crisis económica que está viviendo el sector pueden llegar a ser el producto estrella. O lo que es lo mismo, pueden ... (ver resumen completo)

 
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I El nuevo escenario inmueble y la crisis económica que vive el sector. Un impulso favorable para los fondos de inversión inmobiliaria y para acometer las oportunas reformas legislativas necesarias

Ahora que la crisis del sector inmobiliario acapara la atención de los analistas económicos, jurídicos y sociales. Ahora que se han ralentizado los ritmos de venta de las viviendas y que existe un importante número de ellas en stock. Ahora que las entidades financieras han endurecido sus condiciones para conceder créditos hipotecarios tanto a promotores inmobiliarios como a inversores (posibles compradores) y se han convertido, sin rubor, en «vendedores profesionales» incentivando económicamente a sus trabajadores para que lancen al mercado inmobiliario sus propios productos inmuebles. Unos vendedores profesionales que parecen estar dispuestos a hacerles la competencia (a nuestro juicio desleal) a las propias PYMEs —a quienes obstaculizan en lanzamiento de sus propios productos inmuebles lo que, en algunos casos, las está condenando a su ruina y a los trabajadores de la construcción, irremediablemente, al paro porque sus promotores o propietarios no logran colocar sus productos en el mercado inmobiliario salvo a muy bajos precios—. Ahora que los pequeños y medianos ahorradores están asustados y no se animan a invertir en ladrillo, ni a comprar, ni a vender; ahora que los promotores y promotores-constructores, ni construyen, ni promueven, ni desarrollan, urbanísticamente hablando, los suelos sujetos a proceso de urbanización y edificación; ahora, creemos, es un buen momento para insistir3 en alternativas ágiles que permitan salir de la crisis al sector por medio del fomento de la vivienda en alquiler profesionalizado, llevado a cabo a través de un Fondo de Inversión Inmobiliaria, o a través de la aportación no dineraria de inmuebles o suelos en stock al fondo de inversión español, siguiendo el modelo instaurado en Europa por los REIT's.

A modo de botón de muestra, detenemos nuestra atención en la noticia, reciente, de El País, periódico digital, publicada el pasado 23 de enero de 2012 (titulada, «El stock de casas sin vender se estanca en 818.000»), según la cual,

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Para este 2012, la previsión es que se generen 115.000 nuevas viviendas en España, lo que va a evitar —sumado a la caída demográfica española— que este sobrante de más de 800.000 viviendas se mantenga a lo largo del tiempo. Pero además, se prevé, para el 2015, a través de un estudio realizado que en 2015 solo se generen 450.000 familias en España

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En este «nuevo escenario inmueble» (que acabamos de radiografiar), se hace más necesario que nunca hallar alternativas nuevas de inversión rentables y seguras para los propietarios de dichos inmuebles o las PYMEs recuperen la confianza que han perdido, en gran parte más que justificada, en los Bancos y Cajas de Ahorro. Y es que, reconozcámoslo, hasta la fecha, dichos inversores no han sido reeducados en esta línea de inversión, a la vista de una legislación de incentivos fiscales y arrendaticia que sigue lastrando el destino del inmueble en alquilar y que sigue imponiendo trabas para invertir sus ahorros en ladrillo incluso a costa de preferir tenerlos vacíos.

Sin embargo, y como pronto tendremos ocasión de comprobar, estamos convencidos de que a través de una adecuada política de incentivos fiscales y una adecuada reforma legislativa que mejore no sólo las condiciones arrenda-ticias previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (a partir de ahora, LAU) sino el tipo de inmuebles objeto de aportación no dineraria previstos en la Ley de instituciones de Inversión Colectiva (a partir de ahora, LIIC) ampliando los bienes inmuebles que pueden ser objeto de aportación no dineraria al fondo de inversión; los FU podrán convertirse en una alternativa sugerente para el inversor. Para ello, resulta imprescindible:

  1. Que se equilibre la relación entre arrendador y arrendatario. Es decir, que la LAU incentive el arriendo de los inmuebles y devuelva la confianza perdida a los arrendadores —siguiendo el camino que la Comisión Nacional de Fomento de la Vivienda en Alquiler emprendió en su día—. Para ello, quizá haya que acometer necesarias reformas entre las que destacaríamos: el derecho de prórroga forzosa, que se permita la inscripción del arrendamiento como título valor a favor del FU a los efectos de proceder al desahucio por impago (agilización de esta manera del desahucio). Todas estas medidas podrían devolver la confianza a los arrendadores.

  2. Que la LIIC y el Reglamento que la desarrolla continúen estando dispuestos a ampliar y flexibilizar, ya sea por vía legislativa o por medio de una interpretación extensiva, los límites impuestos a algunos bienes inmuebles de naturaleza urbana objeto de su inversión. Incluso, por qué no, que los FU puedan invertir en todo tipo de bienes inmuebles,

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ampliando a todos los posibles inmuebles descubriendo posibilidades nuevas de inversión ofertadas por el mercado y permitiendo que los partícipes puedan aportar dichos inmuebles como modo de aportación no dineraria en el momento de su constitución o de su ampliación. Aportaciones e inversiones que se anuncian rentables y seguras a medio y largo plazo. Facilitar la financiación del FU mediante la emisión de títulos garantizados por sus derechos arrendaticios, profundizando en la reforma operada por el Real Decreto 215/2008, sería un gran acierto. 3. Que las leyes fiscales —en sus distintos tipos impositivos, Sociedades, transmisiones, IRPF e IVA—, incentiven la inversión y la aportación no dineraria a través de las desgravaciones fiscales o repercutiendo en impuestos indirectos que hoy parecen ser la clave, en parte, de la no reactivación de los FU como promotores inmobiliarios5. De lo contrario, continuará sucediendo lo que, ya en su día advertía nuestra doctrina, con acierto, que: «la rentabilidad media de los FI en España en los últimos 3, 5, 10 y 16 años (4,03, 2,81, 2,22 y 4,54 por 100) fue inferior a la inflacción y a la inversión en bonos del Estado a cualquier plazo; sólo cuatro de los 935 fondos con diez años de historia proporcionaron a sus partícipes una rentabilidad superior al 12 por 100 y 26 fondos (siete de ellos garantizados) proporcionaron a sus partícipes una rentabilidad ¡negativa!»6.

Todas estas medidas permitirían que fuera surgiendo un mercado profesionalizado y competitivo de viviendas en alquiler. Y es que, en mi opinión, en este cambio de inversión y de reeducación del inversor (hay que hacerle apetecible —ofreciéndole rentabilidad y confianza en el destino del arriendo o el alquiler), creemos necesario, visto el contexto europeo— aportar de manera decidida por los FU. Un tipo de inversión colectiva que ya anunciamos en su día que podría salir reforzado en esta época de crisis que vive el sector pudiendo llegar a convertirse, incluso, en el producto estrella para dar salida rentable a ese gran número de viviendas construidas y en construcción con el que hoy se encuentran los inversores privados y las promotoras inmobiliarias dado el estancamiento que vive el sector. Pero no sólo eso. Los FU también pueden convertirse en un vehículo ágil y sugerente desde el punto de la aportación no

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dinerada para desarrollar urbanísticamente hablando ese gran número de inmuebles cuyo desarrollo urbanístico se encuentra hoy expuesto al mejor postor: al agente urbanizador. O lo que es lo mismo, a cualquier tercero que sin ser propietario de los mismos puede llegar, tras su urbanización y posiblemente, por qué no, rehabilitación o edificación, a ser posible propietario de los mismos. Concebir en este contexto a los FU como una alternativa de gestión profesionalizada de bienes inmuebles de naturaleza urbana junto a las ventajas fiscales podría ser la alternativa a esta polémica figura, la del agente urbanizador, por medio de la coinversión mediante la aportación de los mismos en el momento de la constitución del FU o en un momento posterior, en el momento de la ampliación de capital, mediante aportaciones no dineradas a tenor del artículo 62 del RIIC. Estos capitales inmuebles pueden resultar para el propio FU un mercado apetecible y rentable con el que, por fin, los FU españoles puedan despegar en el mercado inmueble.

Para que esto sea posible, para que el prototipo de inversión inmueble que interesa a los fondos de inversión inmobiliarios sea viable, estos vehículos de inversión colectiva han de estar dispuestos a adaptarse a los cambios que viene experimentando el sector; lo que exige revisar, en profundidad, el concepto de «inversión inmueble» susceptible de ser objeto de los fondos de inversión inmobiliaria a la luz de la LIC de 2003 y del Reglamento que la desarrolla de 2005.

Revisar la legislación que reglamenta los fondos de inversión desde el punto de vista de su objeto inmueble parece imprescindible. Y es que la legislación partió de un mínimo común denominador: restringir sistemáticamente hablando el abanico de posibles de bienes inmuebles descrito e imponer limitaciones a algunos bienes inmuebles posibles objeto de su inversión tras reformas legales en orden a ampliar el objeto inmueble. Así tuvimos ocasión de constatarlo al analizar el artículo 56 del RIIC; un precepto que, felizmente, fue modificado en 1999 en línea a ampliar el ámbito objetivo sobre el que pueden recaer los FU tratando de soltar algunos lastres que el legislador había impuesto a la vista de la...

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