Ambigüedades y contradicciones de las deudas por gastos de urbanización en los procesos concursales

Autor:José Luis Laso Martínez
Cargo:Abogado
Páginas:3439-3448
RESUMEN

Este estudio trata de examinar algunas imprecisiones frecuentes sobre las deudas de urbanización desde las perspectivas del derecho civil, del Registro de la Propiedad y del derecho concursal.

 
ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO

Page 3439

I Resumen de la Sentencia

La sentencia de la Sección 28.ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 27 de enero de 2014 se introduce en la encrucijada evidente que surge entre las instituciones civiles, la regulación legal de los procesos de ejecución de urbanización y su reflejo en el régimen concursal cuando se dan los frecuentes supuestos en época de una crisis tan honda como la sufrida en estos años en los que son también frecuentes las entidades mercantiles cuyo objeto es la urbanización de terrenos en ejecución del planeamiento, lo que plantea evidentes dificultades

Page 3440

porque es comprensible el difícil empeño de conocer con rigor cada uno de aquellos campos normativos.

Una de estas oportunidades es la contemplada en la sentencia que comentaremos en la que concurren precisamente los conceptos expresados.

Sin perjuicio del detalle de sus pronunciamientos, en ella se contienen afirmaciones como las que aquí reproducimos:

a) «La afección real que recae sobre las fincas de resultado a consecuencia de la inscripción del instrumento de equidistribución, no garantiza la obligación de pago de las derramas, de modo que los créditos derivados de las derramas anteriores a la declaración del concurso no pueden incluirse entre los créditos con privilegio especial, pues dicha afección no tiene el carácter de hipoteca legal».

  1. Aunque la Junta de Compensación tiene naturaleza jurídico-pública, «puesto que cumple una función de orden urbanístico aunque a través de ella sean los propios interesados los que desarrollan tal función pública (SSTS 29 de diciembre de 1987 y 11 de marzo de 1899) no queda exenta de sujetarse al derecho privado en la medida en que gestiona intereses privados de sus miembros, sin ejercicio directo de funciones públicas, de manera que al contratar no está sujeta a las formalidades propias del Derecho Administrativo (STS de 30 de octubre de 1989)». No obstante, «la relación de la Junta con la finca no procede de ningún negocio jurídico sino que se crea directamente por la ley».

  2. La Junta, «si no hubiera adquirido el derecho de propiedad de las fincas incluidas en la unidad de ejecución, tiene un poder de disposición sobre las fincas aportadas con el fin de gestionar y ejecutar el proyecto de compensación (art. 159.3 TRES y art. 183 RGU)». Aunque es «la nota marginal de finca afectada... (la que) permite hacer constar las facultades dispositivas de la Junta».

  3. La aprobación del proyecto de compensación «marca el comienzo de la ejecución material del proceso urbanizador».

  4. Por fin se cita el artículo 19 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio de 1997, que comentaremos por separado.

  5. Se refiere por fin a la problemática de los créditos contra la masa y al rango de los créditos en la Ley Concursal, sin decidirse a darles ninguna calificación pues dice, incluso los acordados en «derramas anteriores a la declaración de concurso no pueden incluirse entre los créditos con privilegio especial, pues dicha afección no tiene el carácter de hipoteca legal», pero excluyendo las derramas aprobadas por la Asamblea.

Estamos por tanto ante un catálogo de calificaciones jurídicas que reflejan cuestiones concretas aunque, a nuestro juicio, dentro de las imprecisiones y errores de concepto que se barajan con cierta desenvoltura trasladando efectos a la diversidad de situaciones planteadas de modo en ocasiones incoherente.

II Comentarios

A través de un esfuerzo costoso de contemplar un tipo de situaciones como la presente mediante una visión integral de las mismas, hace algún tiempo tuvimos ocasión de exponer nuestra investigación sobre el concurso de las normas apli-

Page 3441

cables y presentar soluciones coherentes en la búsqueda de la unidad sustancial del derecho, que es en todo caso exigible en aras de la seguridad jurídica y de los intereses puestos en juego. Se publicaron así por el autor de estos comentarios dos obras generales bajo los títulos de Afecciones Registrales, Aplicaciones Tributarias y Urbanísticas en el año 2005 y, principalmente, al calor de la ya crisis económica aparecida con el título Gastos de Urbanización, Procesos concursales y Derivaciones Patrimoniales de 20111.

Las dificultades de presentar una doctrina coherente quedan patentes en el propio contenido resultante de la sentencia que comentamos, en la que junto a elementos positivos aparecen otros que enturbian su adecuada comprensión.

Para tratar de esclarecer la problemática general planteada, nos parece más adecuado hacer una exposición ordenada de sus pronunciamientos del modo siguiente:

1. El origen del deber de urbanizar

Salvo cuando se eligiera un sistema de actuación exclusivamente público, como es el de expropiación, en el que se expropia para urbanizar, tanto en el de admisión plena de la iniciativa privada, el sistema de compensación, como en el mixto de asunción de la obligación por la urbanización a costa de los propietarios, siempre la urbanización supone la imposición de un deber legal imputable a los particulares según su cuota de participación que abarca también de modo imperativo la equidistribución de beneficios y cargas bajo la tutela, fiscalización y control de la Administración.

En particular, las Juntas de Compensación, aunque de creación voluntaria, una vez constituidas suponen la existencia de lo que se ha llamado Cuasi-Administración, cuyos actos, salvo aquellos genuinamente privados y los que por su naturaleza así lo consienten, siempre son susceptibles de impugnación como actos administrativos ante la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, previo recurso de alzada ante la Administración de la que dependen, con las salvedades también de los procesos concursales en beneficio del Juez del Concurso.

Por tanto, no puede decirse que las Juntas «no quedan exentas de sujetarse al derecho privado en la medida en que gestiona intereses privados de sus miembros, sin ejercicio directo de funciones públicas, de manera que al contratar no está sujeta a las formalidades propias del Derecho Administrativo» (STS de 30 de octubre de 1989).

Y ello porque, aunque sea cierto que inicialmente la contratación esté sujeta al Derecho Privado, en su función más genuina lo que ostentan dichas entidades es una función vicaria, encomendada de acuerdo con el régimen legal por las Administraciones, que siempre ostentan entre sus miembros y los sucesores voluntarios o legales de ellas en virtud del principio de subrogación legal, bajo el control y asistencia de las mismas con sus prerrogativas cuando se trata de procedimientos imperativos.

De no ser así, no se entiende que la falta de incorporación diera lugar a la expropiación de los disidentes, la facultad de iniciar el procedimiento de apremio e incluso en el ámbito de la Comunidad de Madrid también las potestades directas de apremio o, por fin, la atribución de una facultad tan excepcional como la del ejercicio de la facultad fiduciaria de disposición que según la jurisprudencia puede abarcar a los bienes municipales incorporados.

Page 3442

En este sentido no existe base legal alguna por la que se condicione el ejercicio de esta facultad a la constancia, en el folio registral de la finca, de la nota de aplicación del sistema de compensación. En los antecedentes históricos de esta relevante facultad se exigía la previsión expresa en los Estatutos; después, con ocasión de la reforma legal de 1975 se eliminó esta exigencia, lo que supone que basta con que la finca figure incorporada en la...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA