A propósito de la publicidad registral, su regulación y problemática actual en el Perú.
| Autor | Aliaga Huaripata, Luis Alberto. |
| Páginas | 1625-1634 |
La seguridad es uno de los grandes fines del Derecho; seguridad que exige certidumbre y, a esa certidumbre sirven los Registros Públicos (OLIVA).
A efectos de la oponibilidad de las situaciones jurídicas existentes en la sociedad, se precisa del previo conocimiento de tales situaciones por los terceros a través de mecanismos objetivos. En ese sentido, la publicidad ha jugado un papel muy importante en la historia; siendo que, la lucha contra la clandestinidad ha sido la constante (vg., hipotecas ocultas).
Desde un punto de vista histórico, puede apreciarse que la publicidad ha transitado desde fases en las que se requería del «conocimiento efectivo» de las situaciones jurídicas para oponerlas a terceros, hasta la fase actual -fase «registral»-, donde es suficiente para efectos de la oponibilidad que los terceros dispongan de un «medio oficial» (Registro) para acceder a tal información, antes que su «conocimiento efectivo», es decir, que exista «cognoscibilidad general».
La «cognoscibilidad general» es un elemento fundamental para la organización del sistema de oponibilidades en el Derecho en general. A diferencia de la posesión, la publicidad registral constituye un mecanismo más eficiente para oponer derechos.
Sin embargo y desde una perspectiva histórica, no podría considerarse a la publicidad registral como última fase de desarrollo de la publicidad.
A decir de TIRSO CARRETERO: «de tiempo en tiempo la publicidad (...) sufre crisis de crecimiento como todos los seres y todas las instituciones. Cuando sus formas no se acomodan a la realidad social, la publicidad hace crisis, parece desvanecerse (...)», para luego resurgir remozada, acomodada a los nuevos requerimientos sociales, muchas veces reforzada «para vengarse del período de loca clandestinidad» 1.
Analizaremos seguidamente, de manera breve, el contenido de la publicidad registral desde la perspectiva doctrinal y su tratamiento en el ordenamiento jurídico peruano actual.
La moderna doctrina distingue entre «registros de seguridad jurídica» y «registros de información administrativa». Así, los «registros de seguridad jurídica» presentan como características esenciales, la existencia de un control de legalidad o calificación, conexión entre los asientos registrales, carácter documental público de sus asientos, oponibilidad o eficacia de sus datos y cognoscibilidad general. A su vez, los «registros de información administrativa » básicamente constituyen archivos o colecciones de datos, generalmente de uso interno de la administración, con efectos estadísticos, fiscales, etc. 2.
Es decir, todo «registro de seguridad jurídica» se distingue por su publicidad y eficacia sustantiva 3, es decir, por la oponibilidad de las situaciones jurídicas que publicita, la legitimación de sus datos y la tutela del tercero registral 4.
En doctrina se define a la publicidad registral como la «exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas de trascendencia real para producir cognoscibilidad general erga omnes y con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada» 5.
En efecto, se trata de una «exteriorización» en libros y asientos registrales.
La publicidad registral busca hacer «públicas» las diferentes situaciones jurídicas relevantes para los terceros; asimismo, esta «exteriorización» no se agota en un solo acto, sino que permanece en el tiempo y sirve de sustento a aquellos que pretenden acceder al registro, siendo que el asiento registral en tanto se encuentre vigente surte plenos efectos legales 6.
La publicidad se halla organizada y administrada por una institución jurídica especializada del Estado, es decir, un tercero a las partes («heteropublicidad ») (vg., Registro de la Propiedad Inmueble).
Ello se justifica por cuanto la necesidad de certeza requerida para la consolidación de relaciones jurídicas implica una investigación previa de las situaciones jurídicas registrales existentes, tarea que para los particulares resulta compleja y onerosa, por lo que es el Estado el llamado a asumir tal labor garantizando la autenticidad de los datos registrales, para lo cual se requiere «control» (calificación) y «selección» (sólo las situaciones que «afectan » a terceros) (PAU PEDRÓN).
Cabe advertir que el objeto de la publicidad está constituido por los derechos y situaciones jurídicas oponibles a terceros que se «derivan» de los documentos que conforman el título o expediente registral; es decir, no interesa tanto el acto en sí mismo (vg., compraventa, permuta, donación, adjudicación, etc.) sino la certeza de la existencia de efectos y su permanencia en el tiempo, es decir, las «situaciones jurídicas» resultantes (vg., titularidad registral, limitaciones dispositivas, etc.).
Tal exteriorización de situaciones jurídicas tiene como fin producir «cognoscibilidad general», es decir, la publicidad registral busca únicamente generar posibilidad de conocimiento del dato registral, antes que un efectivo conocimiento del mismo; así, la publicidad despliega sus efectos sustantivos de manera inmediata, independientemente si los terceros han conocido o no el contenido registral, de modo tal que «se garantiza y asegura el tráfico con preferencia al derecho subjetivo» (MANZANO SOLANO).
Las situaciones jurídicas publicitadas adquieren consecuentemente connotaciones cualitativamente superiores. En efecto, los asientos registrales gozan de una presunción de exactitud 7, prioridad, oponibilidad, etc. 8.
Propiamente, no existen inscripciones «declarativas», no obstante que vg., el derecho de propiedad pueda nacer extra-registralmente 9; dado que las inscripciones nunca son «neutras», sino que siempre generan cambios cualitativos -mayores o menores-, en favor de los derechos publicitados.
MANZANO SOLANO considera que debería incluirse entre los caracteres de la publicidad registral el «consentimiento» 10; dado que el principio de rogación informa a todo el sistema registral, pues sólo se harán públicos y se elevarán a un plano mayor de legitimidad aquellas situaciones que los sujetos privados establezcan a través de su presentación al registro (rogatoria), máxime si no existen inscripciones «de oficio».
En ese orden de ideas y desde el punto de vista de la publicidad registral, el registro se presenta como «proclamación oficial de situaciones jurídicas» a cargo de un órgano especializado creado y organizado por el Estado, que brinda a los terceros la necesaria certeza requerida para la consolidación de las diferentes relaciones jurídicas. Tratándose de inmuebles, el registro permite conocer de manera «oficial» los datos del bien, la identidad del titular, las cargas y gravámenes, etc.; en el caso de las personas jurídicas permite...
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