Propiedad sobre pisos y habitaciones
| Autor | Jerónimo González |
| Páginas | 186-199 |
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Uno de los Registradores de la Propiedad que honran al Cuerpo por su extensa cultura, sagaz observación y refinado espíritu, D. Félix Alvarez Cascos, ha publicado, recientemente, un artículo 1 sobre el condominio de casas divididas por pisos en Santander, que me ha movido a reunir y ordenar las notas tomadas en diferentes ocasiones y estudios acerca de instituciones y derechos-reales íntimamente relacionados con tan interesante figura jurídica.
Laudables me parecen cuantos esfuerzos y atención se dediquen a la materia, porque, lejos de tratarse, como expresamente lo afirma un indiscutible maestro, de un supuesto poco frecuente 2, hemos de reputarlo muy corriente en toda la Península, desde Santander a San Fernando y desde Cataluña a Galicia, conforme me he permitido asegurarlo en las conferencias que sobre el derecho real de superficie tuve el honor de pronunciar hace siete años en el Ateneo Jurídico de la Asociación oficial de Estudiantes de Derecho 3. Refiriéndose a Santander, dice el Sr. Alvarez Cascos : «Podemos contar, calculando siempre por lo bajo, tres mil casas de tres pisos, como término medio, cada una, pues si las hay de dos y de uno, son muchas más las que tienen cuatro o cinco. La mitad, por lo menos, de este número de casas, es decir, 1.500,.Page 187pertenecen a varios condóminos por secciones horizontales, y de ahí nos resulta, según el cálculo anterior de tres pisos por casa, la suma de 4.500 pisos que, en todo lo que es compatible con el número hipotecario único, que les da cohesión, andan sueltos y cada uno por su lado, y se hipotecan, y se embargan, y se venden, y se permutan, y se heredan, y se donan, y se gravan, y se liberan con independencia completa, sin saber los dueños de unos pisos las operaciones que realizan respecto a los suyos los otros copropietarios en la misma casa. De igual libertad de movimientos gozan otras 4.000 unidades, por lo menos, a que asciende el número de plantas bajas habitables o aprovechables para tiendas n otras industrias, buhardillas, sobrebuhardillas, sotabancos, desvanes, mansardas, leñeras, cabretes y divisiones en sentido vertical...»
Como el Sr. Alvarez Cascos, con una modestia que hace resaltar sus profundos conocimientos jurídicos, no ha querido ahondar en las ideas y conceptos peculiares de la copropiedad, intentaré hacer en estos renglones una exposición de las líneas directivas, a riesgo de poner de relieve el contraste recíproco de mis pobres razonamientos con las dificultades características del tema.
Las cosas del mundo exterior sobre las que recae directamente el derecho de propiedad, han de presentar un cierto grado de independencia y sustantividad para que pueda ser posible su aprovechamiento íntegro por el titular y la exclusión de cuantas personas pretendieran invadir su esfera jurídica. La lana, la piel, los huesos y la carne de una oveja no pueden ser objeto de sendos dominios mientras el animal vivo asuma, en su individualidad perfectamente determinada, todos estos elementos integrantes, y se necesita esquilarlo, matarlo, desollarlo y descuartizarlo para que cada una de sus partes sustanciales pueda entrar como objeto jurídico en la relación de propiedad correspondiente.
Al poderoso soplo de la filosofía griega, los jurisconsultos ro-Page 188manos, representantes de la intuición cálida de su pueblo, emprendieron la forja de los conceptos que habían de servir para aprisionar la múltiple variedad de lo existente dentro de las redes del pensamiento jurídico, y las opiniones de los estoicos, epicúreos, peripatéticos y académicos fueron puestas a contribución para fijar las características de los cuerpos que podían ser objeto de la acción reivindicatoría. Un discutido texto de Pomponio coloca al lado de las individualidades bien definidas (esclavos) los cuerpos compuestos de materiales coherentes (casas, naves) y los formados por objetos físicamente independientes, pero unidos íntimamente por la economía rural (rebaños). Elevados a la categoría de verdaderas individualidades los palacios y casas, por el espíritu o finalidad de su destino y por la íntima unión del suelo y de los materiales, aparecían a los ojos del jurista como cosas aisladas que podían pertenecer a una sola persona o a varias pro indiviso. El solar, como las piedras y materiales de construcción, perdían su existencia independiente, quedaban sometidos a un dominio inescindible, no podían pertenecer a distintos propietarios, ni ser sometidos a hipotecas diferentes, y caso de conflicto entre los titulares anteriores a la unión, el derecho objetivo decidía la contienda a favor del dueño del suelo, por entender que el edificio era una cosa accesoria (superficies solo cedil). Todos los elementos incorporados se reputaban propios de la casa, del edificio o del palacio (esse aedium, odijicii, villae) y de ellos Se hablaba como porciones o partes (portio, quasi-portio, pars, quasi-pars) que seguían la suene del suelo (cederé, accederé, ssqui) estimado como cosa principal por su permanencia, inmutabilidad e indestructibilidad. Consecuencia de estos razonamientos y del principio que yace en el fondo del pensamiento romano «sobre una cosa, sólo puede existir un derecho de propiedad» era la repugnancia con que se admitían relaciones (jurídicas de carácter real sobre las habitaciones o pisos de una casa.
Sin embargo, fundándose en un texto de Dionisio (X, 32) que refiere cómo, con ocasión de la ley Scilia (año 298 de la fundación de Roma) que concedió a los plebeyos autorización para habitar el monte Aventino, muchas familias, por falta de medios económicos, construyeron en común y dividieron las casas por pisos, afirmó Niebuhr en su Historia de Roma, la posibilidad de que aquellaPage 189legislación reconociera el condominio pro diviso de los distintos pisos de una casa, opinión que siguió Zachariae, aun reconociendo ser contraria al principio romano de la accesión inmobiliaria, y desestimada por Rudorff, que sólo veía en el aludido pasaje una verdadera conmunio pro indiviso con distribución del aprovechamiento.
Este caso, al igual que tantos otros de construcción sobre terrenos públicos (agri publici), nos llevaría a los orígenes del derecho real de superficie y a la anómala reglamentación con que el Pretor trata de organizar un instituto, que, al pasar del derecho público al privado, obtuvo la protección del interdicto y de las acciones reales, contra el principio superficies solo cedit, que los romanos creían de derecho natural o, por lo menos, común a las legislaciones que conocían.
No existe ninguna duda sobre la posibilidad de constituir un derecho superficiario sobre las construcciones de cualquier clase (aedes, aedijicum, tfmsula), pero la discusión es viva cuando se trata de determinar si las fuentes nos han transmitido casos de derechos superficiarios sobre un piso que no pertenezca al propietario del suelo o del piso...
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