Las prohibiciones de disponer voluntarias: Estudio de sus efectos.
| Autor | Félix Rodríguez López |
| Páginas | 9-56 |
Efectos generales
Para el estudio de tales efectos conviene distinguir entre los distintos tipos de prohibiciones:
Señala el artículo 27 de la Ley que -las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el artículo anterior (gratuitos) no tendrán acceso al Registro sin perjuicioPage 11 de que mediante hipoteca o cualquiera otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento-, y por su parte el artículo 57 del Reglamento especifica que -cuando mediante hipoteca se asegure el cumplimiento de las prohibiciones de disponer a que se refiere el artículo 27 de la Ley, se inscribirán en un solo asiento el acto o contrato que las contenga y la hipoteca que se constituya y se hará constar que se deniega la inscripción de la prohibición de disponer-.
Tales preceptos sientan una doctrina clara: las prohibiciones de disponer contenidas en acto oneroso no acceden al Registro, teniendo sólo efectos obligacionales, por lo que su violación sólo motivará el resarcimiento de daños y perjuicios, exigible en general por acción personal y extraordinariamente por vía de acción real, si el cumplimiento de la prohibición fue asegurado en la forma permitida. Esta doctrina no es aplicable a Navarra, cuya Compilación en su Ley 482 señala la inscribibilidad de estas prohibiciones de disponer por plazo máximo de cuatro años y siempre que medie convenio expreso.
Pero si este principio no ocasiona dudas, hay otros extremos que suscitan interrogantes de complicada solución.
a) ¿Cuál es la naturaleza y características de la hipoteca que puede constituirse en garantía del cumplimiento de la prohibición?
La Rica y Camy dejan bien sentado que no se garantiza el cumplimiento efectivo, dado que ello sólo podría lograrse por el cierre registral, lo que supondría el absurdo de que una norma llevase en sí misma la posibilidad de su violación; lo que se garantiza es el pago de los perjuicios que el incumplimiento ocasione. Como dice el segundo de los autores citados (Comentarios..., pág. 284, tomo V), la hipoteca se va a constituir como una de seguridad, debiendo expresarse una cuantía máxima.
Conviene insistir en que, según se deduce de lo dicho, el hecho motivador del ejercicio de la acción de ejecución hipotecaria no va a ser la transmisión de la finca gravada, sino el impago de los correspondientes daños y perjuicios hasta la cuantía máxima fijada.
b) ¿Caben otro tipo de garantías, además de la hipotecaria?
Camy (op. citada) sostiene, con base a la redacción del artículo 57 del Reglamento, que no cabe otra garantía como no sea la de la anticresis por su analogía con el derecho de hipoteca.
De otro lado, parece indudable la posibilidad de que el transmitente a título oneroso convenga con el adquirente, al que grava con prohibición, en constituir un derecho de tanteo en seguridad de tal prohibición. Pero nótese que ello no implica tal aseguramiento, y sí sólo el que el adquirente se vincula, con carácter real, a ofrecer con prioridad la enajenación futura a su transmitente; de forma que si éste no se interesaPage 12 en la adquisición, aquél queda libre de transmitirla a terceros, sin perjuicio de abonar la indemnización correspondiente por haber infringido la prohibición.
El fundamental problema se plantea en orden a si la condición resolutoria está incluida en las posibles garantías que el artículo 27 de la Ley previene genéricamente.
La Rica (citado por Chico Ortiz: Apuntes..., tomo I, pág. 605) admite la condición resolutoria, en cuya virtud la venta realizada queda resuelta si el comprador enajena la finca; pero esta tesis entiendo que no puede ser compartida, y ello:
Uno. Porque supondría la utilización de la interpretación extensiva de una norma, con la única finalidad de dejarla sin efecto, lo que a todas luces es incorrecto.
Así lo entendieron las Resoluciones de 19 de julio y 10 de octubre de 1973, señalando la primera en el penúltimo de sus considerandos:
-Considerando que, en el supuesto concreto de este expediente, por la condición impuesta (pues no existía una prohibición expresa) el comprador aparece privado de la facultad de disponer de la finca, ya que si lo hiciera quedaría resuelto el contrato (de compraventa) y sin ningún efecto el acto (de disposición) realizado, con lo que de modo indirecto se vulneraría el artículo 27 de la Ley Hipotecaria...-
Dos. Y porque la condición resolutoria cuyo evento consiste en la enajenación de la finca por el comprador no tendríamos más remedio que calificarla como puramente potestativa y, por aplicación del artículo 1.115 del Código Civil, implicaría la nulidad del acto. Dice el citado artículo que -cuando el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor (lo que aquí ocurre) la obligación condicional será nula-.
La condición resolutoria así configurada no cabe, pues, admitirla, pero es más dudoso el extremo de si procede la inscripción de aquella condición resolutoria en la que el hecho condicional consiste, no en la enajenación de la finca por el comprador, sino en el impago de los daños y perjuicios derivados de la realización de la transmisión prohibida. En otras palabras: ¿puede garantizarse con condición resolutoria el pago de los daños y perjuicios que se ocasionen por el incumplimiento de la prohibición?
Tal condición la estimo perfectamente inscribible y, por ende, eficaz frente a terceros, con base: a la analogía con lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley Hipotecaria, que permite la constancia registral de la condi-Page 13ción resolutoria expresa constituida en garantía del precio aplazado o abono de diferencias; a que el obstáculo del artículo 1.115 del Código Civil ha desaparecido, puesto que al ser enajenada la finca a un tercero- éste, por aplicación del artículo 1.158 del mismo cuerpo legal, podrá, si le interesa, proceder al pago de los daños y perjuicios al acreedor; por consiguiente, el hecho condicional ya no depende de la -exclusiva voluntad del deudor-, sino de la voluntad de un tercero: el adquirente nuevo, y en tal caso el mismo artículo 1.115, en su último inciso, señala que -la obligación surtirá todos sus efectos-.
Con carácter incidental, la Dirección General de los Registros y del Notariado, en su Resolución de 18 de enero de 1979, viene a señalar (cuarto considerando) cómo una de las fórmulas aseguratorias de las prohibiciones de disponer contenidas en acto oneroso es la de la condición resolutoria.
No se contiene en el fallo de referencia otra precisión, es decir, si la condición que se admite es la que garantiza el cumplimiento efectivo y real de la prohibición o sólo la que asegura el pago de la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.
Sigo pensando que es a este último tipo de condición al que se alude en el expresado considerando, pues, aparte de lo ya consignado, ello es lo más acorde con las características de la hipoteca garantizadora de los efectos de las prohibiciones de disponer, la cual se prevé en el artículo 27 de la Ley Hipotecaria, tal y como anteriormente se ha visto.
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En primer lugar, habrá que estar a la sanción que haya previsto el imponente de la prohibición o al régimen subsidiario por él establecido: resolución del derecho del favorecido, pérdida de determinadas facultades, acrecimientos, etc.
Las Resoluciones de 7, 14 y 21 de mayo de 1929 (para una prohibición en la que el testador señaló que si los herederos o sus hijos la infringían perderían los bienes donados, que pasarían a ser propiedad de los otros coherederos que los reclamasen) permitieron la enajenación cuando aquélla fue consentida por todos los posibles favorecidos con el régimen subsidiario previsto, y ello con base a que los citados cohere-Page 14deros están autorizados para no ejercer dicha acción de reclamación judicial de los bienes, renunciando a ella explícita o implícitamente.
El verdadero problema se planteará cuando dicho consentimiento no medie. Para el caso concreto antes visto cabría sostener que el acto que contravenga la prohibición, al poder ser dejado sin efecto...
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