Portales y soportales

Autor:Fuentes Lojo
Cargo del Autor:Abogado
 
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I PORTALES

El artículo 396 del Código civil reformado por la Ley 6/4/1999 cita entre los ele mentos comunes al >, a diferencia de lo que ocurra antes de dicha reforma, que no los mencionaba.

A) ÁMBITO DEL CONCEPTO

El portal viene a ser el >. Se llama también vestíbulo.

B) EL PORTAL COMO ELEMENTO COMÚN

Como antes hemos dicho, si existe un elemento común por naturaleza ha de ser el portal.

Este es el de la Jurisprudencia.

C) CONSTRUCCIONES Y OBRAS EN EL PORTAL
a) Construcciones en el portal

Toda construcción en el portal ha de estimarse prohibida. Cabe, sin embargo, la posibilidad de que la construcción haya sido levantada antes de la división del inmueble por pisos, en cuyo caso al efectuarse ésta ha de res-petarse como un elemento más, sea de carácter común, o como un apartamento en sí. El supuesto es muy frecuente en las grandes ciudades, en las que se observa que los portales sufren reducciones para la instalación de pequeños quioscos o cuartos donde ejercen su profesión u oficio determinados industriales, o existe un comercio de poca monta.

El supuesto ha llegado a los tribunales, pudiendo citarse al efecto la Sentencia de la Audiencia de Valencia de 27 de septiembre de 1952, en la que viene a decirse que la construcción hecha por los propietarios de un edificio, antes de venderlo por pisos, en el portal, es, si éstos lo dividen, de su propiedad, por existir en este aspecto un recono cimiento de los compradores al contratar. Es, sin embargo, conveniente destacar que no toda ocupación de parte de un portal por un tercero supone la existencia de un verda-dero local, ya que éste exige una perfecta delimitación e independencia con relación al total de aquél. Téngase en cuenta esta advertencia por las comunidades de propietarios que se encuentren en tales condiciones, porque si bien la Sentencia del Tribunal Supre mo de 8 de noviembre de 1955 ha calificado como local de negocio sujeto al ámbito de la Ley de arrendamientos urbanos, el arrendamiento de una porción de un portal para la venta de turrones; la reciente de 2 de mayo de 1969 considera que no lo es el arren damiento de unos espacios de fachada. No puede obstar a ello el hecho de que para lle gar al garaje exista una rampa de acceso, porque ello no puede impedir el paso de las personas por dichas escaleras y ascensores. Ni tampoco que en los estatutos se exima a los titulares de esa planta de garaje de contribuir a los gastos ordinarios de ciertos elementos, porque esta exención es compatible con aquel uso.

Ha de citarse también:

La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 1986 (Ar. 3.572) que declara que la arrendataria de uno de los locales del edificio no puede realizar obras en el por tal y otras zonas comunes de la finca para la instalación de diversos aparatos eléctricos así como a instalar en la vivienda arrendada un laboratorio de análisis clínicos, intro duciendo aparatos que producen vibraciones o interferencias, sin autorización de la comunidad.

b) Obras innovativas

Estimamos que cabe que el portal, como elemento más visible del inmueble que es, deba estar siempre en las condiciones que el rango de aquél exija, por lo que cualquier obra que se haga (instalación de una nueva alfombra, modernización de las luces o de las estatuillas, etc.), puede considerarse como una obra innovativa de las amparadas en el artículo 11.1.

Si fuere de más importancia y de puro lujo, habría de ser abonada por los que adop-tasen el acuerdo, sin poder imposibilitar su uso a los demás (art. 11.2).

c) Cambio de la estructura del portal

La Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1987 (R 1.069/84), en un supuesto en el que la comunidad de propietarios demanda a los de los locales sitos en la planta sótano, planta baja y entresuelo, por haber procedido a la división del local comercial no existiendo acuerdo unánime de los demás, llevando consigo esta divi-sión un cambio en la estructura o fábrica del portal, declara, como lo había hecho antes el juzgado y la audiencia, que los pactos estatutarios comprendidos en las escri turas de declaración de obra nueva y de compraventa del piso, que facultaban a los propietarios de los locales para realizar actos materiales o jurídicos de división o segregación de los mismos, sin necesidad de la autorización de los restantes propie tarios, es contraria al precepto del artículo 8 de la ley y dado que, igualmente que la división del local comporta la necesidad de cambiar la estructura de un elemento común, el portal, es obvio que contraviene también el artículo 12 la repetida Ley de propiedad horizontal.

d) Colocación de cuadro de contadores y extractor de humos en el portal

La Sentencia de 13 de mayo de 1988 (Ar. 4.305), en la que no se da lugar al recurso de casación interpuesto contra la sentencia de la audiencia que condena a los deman dados a retirar el cuadro de contadores y el extractor de humos colocados en el zaguán y patinillo de la casa y a tapiar el boquete abierto en la pared medianera.

e) Sustitución de un muro de cierre del local con el zaguán del edificio por cristaleras que sirven de escaparate

La Sentencia de la Sala 1.ª Tribunal Supremo de 10 de julio de 1981 (R 607/89) decla ra al respecto que la sustitución de un muro de cierre del local con el zaguán del edifi cio por unas amplias cristaleras que sirven de escaparate, afectan a un elemento común y no puede llevarse a cabo sin el consentimiento unánime de todos los propietarios, sin que pueda obstar a ello la autorización de la comunidad de efectuar obras en el mismo ni la inexistencia de perjuicios.

f) Instalación de un contador de luz por el propietario que tiene que contribuir al pago de los gastos de mantenimiento del portal

La Sentencia de 28 de mayo de 1991 de la Sección 3.ª de la AP de Burgos ( RGD, 1992, p. 12.734) ha declarado que siendo común el uso y adecuada utilización del portal como elemento común de la casa, también lo es por lo que atañe a la instalación o colocación de los contadores de luz, y ello aunque los estatutos excluyan de la contribución al pago de los gastos de mantenimiento al titular de dichos contadores. Habida cuenta además, que en el portal están los demás de la casa.

g) Modificación de la apertura de las puertas del portal

La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1993 (R 3.052/90) ha decla rado, en un supuesto en el que los propietarios de uno de los locales del inmueble demandan a la comunidad para que se declare el derecho a realizar como obras el des moche de una esquina de un escalón existente en el pasillo del contraportal, y la intervención de la apertura de las puertas del portal y contraportal, a fin de que en vez de abrir hacia adentro lo hagan hacia...

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