López Medez Jesús: Modernas orientaciones del Registro de la Propiedad
| Autor | José Manuel DíeLamana |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 579-592 |
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López Medez Jesús: Modernas orientaciones del Registro de la Propiedad. Publicaciones del I centenario de la Ley Hipotecaria. Prólogo de Ramón de la Rica. Madrid, 1961.
El joven y ya ilustre jurista Jesús López Medel ha publicado un nuevo y documentado estudio monográfico, que bajo el título citado en la ficha que antecede-Modernas orientaciones del Registro de la Propiedad-ha merecido el honor de verse incluido entre las publicaciones conmemorativas del Primer Centenario de la Ley Hipotecaria de 1861. Y bien puede decirse que, en razón a su interesante temática y al sentido y finalidad de sus orientaciones, viene a ser un acertado complemento técnico de otra brillante e interesante obra del mismo autor, El Registro de la Propiedad como servicio público, que mereció, en su ciía, una muy favorable crítica de los especialistas hipotecarios. Por ello participa esta nueva obra de López Medel de la superior calidad que adorna su primera monografía sobre temas de Derecho registral inmobiliario.
En Modernas orientaciones del Registro de la Propiedad se contiene, fundamentalmente, un detallado y completo estudio del principio hipotecario de la inscripción. Más concretamente, de su influencia y valor legítimamente en la transmisión de la propiedad y de su necesidad como instrumento técnico de. la publicidad registral y como requisito esencial de una «seguridad jurídica poPage 580sitiva» en el tranco de inmuebles. Y de manera especial, con evidente acierto y originalidad, de las fórmulas normativas que una buena y oportuna politica legislativa debiera seguir para lograr la «aclimatación» progresiva de la inscripción obligatoria a las nuevas exigencias del interés público y social que fluye, como elemento natural, en las normas del Derecho registral inmobiliario.
Apoya su tesis López Medel en documentadas aportaciones y experiencias de Derecho comparado, en la utilidad que la inscripción necesaria y constitutiva reporta en sistemas regístrales de patrón germánico, que cual el suizo y el austríaco-estudiado in situ, como becario del Centro de Estudios Hipotecarios-, hacen compatible, como en el régimen español, sus principios y bases técnicas con la «teoría del título y el modo» que rige la vida civil del tráfico inmobiliario.
Porque es lo cierto que, si bien la técnica de nuestro ordenamiento jurídico estructura el sistema registral con base-normalmente-en el criterio que atribuye a la inscripción naturaleza declarativa y legitimadora, no debe olvidarse que, también, opera en el aspecto material y substantivo, que sirve e instrumenta la técnica generadora o constitutiva de los Derechos reales menores. Y que, además, aunque por excepción, en algún supuesto-la «doble» venta regulada en el artículo 1.473 del Código civil-actúa con valor constitutivo «tradición instrumental». Lo que es posible porque en nuestro Derecho la compraventa no es más que un negocio obligacional y preparatorio de la transmisión de una cosa (artículos 1.445 y 1.450 del Código civil), que presupone en el patrimonio del vendedor la deuda de su entrega (art. 1.461) y que exige la puesta en juego de todo el mecanismo transmisor establecido en el artículo 609-título y modo-para que, a tenor del artículo 1.095, el comprador pueda adquirir el dominio-Derecho real-sobr¡e la cosa vendida a través de un «instrumento traditionis» de efectos más fuertes y ejecutivos que el previsto en el artículo 1.462 para los casos de «simple» venta.
Es de subrayar, al respecto, que aun cuando el artículo 1.473 del Código civil no sea susceptible de aplicación extensiva, sino que habrá de limitarse a los concretos supuestos de doble enajePage 581nación de fincas por título de compraventa, el valor constitutivo que atribuye a la inscripción registral tuvo su base y fundamento en la exposición de motivos de nuestra primera Ley Hipotecaria al decir que «en una venta que no se inscribe, aunque el comprador tenga la posesión, esto es, aunque rrfedie tradición, será dueño con relación al vendedor, pero con respecto a otros que hayan cumplido el requisito de la inscripción». Y que la abundante literatura jurídica que se produjo en torno a esta acusada influencia de la Ley Hipotecaria en el «moderno concepto del modo» ha tenido la virtud de evidenciar la insuficiencia e ineficacia actual de la tradición, como «modo» de adquirir, en la transmisión de inmuebles, ya que las presunciones legales que la vivificaron-disponibilidad del tradente y animus transferendi et accipiendi domini-tienen hoy efectos muy limitados y relativos. Porque sólo valen entre comprador y vendedor. Y porque la posesión, real o fingida, como signo exteriorizador de la operación de tráfico, a más de ser equívoca no garantiza la fidelidad del tradente ni da certeza a la adquisición, mientras que la inscripción registral ofrece al comercio jurídico todas las garantías de legitimidad y firmeza que exigen la seguridad y el orden jurídico. Frente a este alcance, limitado y positivista, del artículo 1.473 del Código civil y frente a la realidad de una «coexistencia de dos clases de propiedad, la inscrita y la no inscrita, sometidas a regímenes distintos» como reconociera la exposición de motivos de la Ley de Reforma Hipotecaria de 1944, se ofrecen viables soluciones de técnica jurídica, cual la preconizada por López Medel, que, a través de un verdadero sistema «científicolegislativo», nose limita a «reivindicar si tal o cual relación jurídica inmobiliaria debe estar sujeta o no a la inscripción obligatoria por criterio de oportunidad», sino a abordar el tema a fondo y en conjunto, para, de manera gradual y progresiva, escalonando los distintos supuestos que pueden ofrecerse, llegar al establecimiento definitivo de la inscripción necesaria, como requisito esencial de las transmisiones inmobiliarias, reflejo y proyección de «un ir a cuerpo limpio en el tráfico jurídico», gráfica expresión del autor para definir el vacio proteccionista de la contratación inmobiliaria actual, si la ley no garantiza que la titularidad oficial del Registro es la únicaPage 582planamente legitimada, en su origen y en su ejercicio, para hacer valer frente a terceros el contenido y firmeza de la adquisición.
Bosqueja López Medel el sistema que preconiza, con apoyo en principios de Índole filosófica, política, social y jurídica y en la aplicacióngradual de los conceptos de «obligatoriedad» y de «lo constitutivo», de los que existen precedentes muy abundantes y cualificados en nuestro ordenamiento positivo-antigua legislación aragonesa-y en la vigente legislación de Austria. La...
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