Ley 423

AutorM.ª Teresa Alonso Pérez
Cargo del AutorProfesora Titular de Derecho Civil
  1. Análisis del precepto: supuesto de hecho y consecuencia jurídica necesaria

    Este precepto viene a aclarar el régimen jurídico aplicable a las relaciones entre los sujetos que detentan algún tipo de titularidad sobre la finca gravada con un derecho de superficie, en el caso de que el edificio construido se encuentre sometido al régimen de la propiedad horizonta1.

    El supuesto de hecho es el siguiente: la propiedad de la finca aparece primeramente disociada como efecto del derecho de superficie, configurándose dos objetos sobre los que recaen diferentes titularidades atribuidas a sujetos distintos: el suelo y el edificio. Pero, además, el edificio, objeto de la propiedad super-ficiaria sufre, a su vez, una sucesiva disociación al sometérsele al régimen de propiedad horizonta1.

    Ante el riesgo de que se pudiera entender equivocadamente que la propiedad del suelo se integra en el régimen de propiedad horizontal, la ley 432 viene a aclarar que no es así. Obviamente no puede ser de otro modo, ya que, si se integra la propiedad del suelo en dicho régimen, bien como elemento común, bien como elemento privativo, nos encontraríamos ante la extinción de la relación superficiaria. De modo que, si los particulares pactan otra cosa distinta a lo dispuesto en esta ley, están disponiendo la extinción del derecho de superficie desde el mismo momento en que entiendan integrada la propiedad del suelo en el régimen de propiedad horizonta1.

    En un supuesto como éste hemos de diferenciar claramente las dos relaciones en presencia: en primer lugar, la del propietario del suelo con el titular o titulares del derecho de superficie, que se regirá por las normas del derecho de superficie; en segundo lugar, las relaciones entre los copropietarios del edificio - objeto de la propiedad superficiaria-, en régimen de propiedad horizontal, que se regirán por las normas que son aplicación a la propiedad horizonta1.

    IL Distinción del supuesto de hecho de aquél en el qque el suelo es elemento privativo en el seno de la propiedad gorizonatal

    El supuesto de hecho contemplado en esta ley no debe confundirse con el de una finca constituida toda ella en régimen de propiedad horizontal y en la que el suelo aparece configurado como elemento privativo. No obstante, antes de precisar las diferencias entre estos dos supuestos, hemos de analizar si cabe el segundo, es decir, si es posible que el suelo aparezca configurado en el seno de un régimen de propiedad horizontal como elemento privativo.

    1. Análisis de la posibilidad de que el suelo sea elemento privativo en el seno de la propiedad horizontal

      Hay que tener en cuenta que, en materia de propiedad horizontal, el segundo párrafo de la ley 427 remite a lo dispuesto en el Código civil y en las leyes que lo desarrollan, de modo que en esta materia rige, en Navarra, el Derecho común, concretamente el artículo 396 del Código civil y la Ley de Propiedad Horizonta1.

      1. La cuestión en Derecho común

        El artículo 396 del Código civil considera que el suelo es elemento común. Sin embargo, se admite -por la doctrina 150 y la jurisprudencia 151- la posibilidad de que elementos que este precepto califica como comunes puedan configurarse como privativos. Esto nos lleva a la distinción entre elementos comunes por naturaleza y por destino que surge en la S.T.S. de 10 de mayo de 1965 (R.AJ. 2521)152; diferenciación que permite distinguir entre los elementos comunes que pueden configurarse como privativos y los que no.

        El artículo 396 del Código civil parece concebir que la posibilidad de propiedad privativa, sólo puede darse con respecto a partes de los edificios susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común del edificio o a la vía pública; así, se entienden privatizables los locales destinados a porterías, garajes, jardines, patios 153. El suelo no parece reunir estas características, al igual que tampoco las reúne la fachada o el tejado. Este podría ser uno de los motivos que impiden configurar el suelo como elemento privativo en el seno de una propiedad horizonta1.

        La doctrina española niega la posibilidad de que el suelo pueda configurarse como elemento privativo en un régimen de propiedad horizontal154. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, por su parte, también considera que el suelo, en el seno de la propiedad horizontal, es siempre y necesariamente elemento...

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