Inexistencia del tercero hipotecario
| Autor | José Uriarte Berasátegui |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 754-770 |
Inexistencia del tercero hipotecario 1
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Fin propuesto.-Su fin es el mismo que guía a los expositores de motivos : «Dar certidumbre al dominio y a los demás derechos en la cosa, poner límites a la mala fe y libertar al propietario del yugo de usureros despiadados.» «Adquirir, sin temor de perder lo adquirido y prestar sobre la propiedad raíz con la seguridad de que no será ineficaz la hipoteca.»
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Bases de que parte.-No puede mostrarse divorciado del sistema civil que trata de transformar, puesto que habrá de fundarse en él, alterándolo únicamente en cuanto sea incompatible con el fin propuesto.
El sistema civil anterior se basa en la teoría del título y el. modo, de raigambre indudable y profunda en las leyes y en la doctrina. Tiene a su favor su honda racionalidad y sentido jurídico. Título, justa causa remota de adquisición, y modo, causa próxima, o tradición. No ofrece tampoco un gran interés práctico que la rechacemos; la teoría de Savigny, a este respecto, nos llevará, a lo sumo, a sustituir el justo título por la intención de transmitir, con independencia y aun prescindiendo de la causa, pero quedarán igualmente vivos todos los problemas, ya que al eliminar éste surge ocupando su lugar, la intención, también posiblemente afecta a ser contradicha, viciada o negada.
Por otra parte, la admisión de la teoría clásica del título y modo no nos impedirá llegar, si no lo rechazamos por otras causas, al contrato abstracto alemán, bastando, para ello, identificar la tradición y la inscripción, dando a ésta efectos inatacables independientes del título. Y con ella nos satisface observar que nos aproximamos al sentir de los tratadistas patrios. Así lo prueba la Exposición de motivos,1 en los párrafos antes reproducidos, la carta de D. Eduardo Pérez Pujol a D. Bienvenido Oliver, de 14Page 786de Mayo de 1893, inserta en un trabajo de D. Jerónimo González publicado en el número segundo de esta Revista Crítica, en la que se condensa, según afirma, las doctrinas corrientes en nuestra patria a fines del pasado siglo sobre adquisición de la propiedad a título derivativo, y más patentemente aún, la discusión habida en la sesión de 2 de Noviembre de 1892, de las del Proyecto de Código civil. En ella, el Sr. Manresa leyó el artículo 978 del Código de 1851, que dice: «Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no solamente al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, son conformes a la buena fe, al uso y a la ley.»
Y el mismo Sr. Manresa leyó el 981 del Proyecto reformado, que decía : «La entrega de la cosa no es necesaria para la traslación de la propiedad, la cual se entenderá sin perjuicio de tercero cuando el contrato sea de los que deben inscribirse en el Registro conforme a la ley Hipotecaria.» El Sr.Comas, con relación a esta materia, expresó su pensamiento con la diafanidad acostumbrada en él, en las siguientes consideraciones : «Debía plantearse, ante todo, la cuestión de si para la transmisión del dominio basta el consentimiento o es necesaria la tradición. Hasta ahora siempre se ha creído que, para ese efecto, no basta el título, sino que es además necesario el modo, porque no se trata aquí de derechos personales, sino de derechos reales. Por eso cree que debería respetarse lo establecido por el Derecho romano, al que vino a destruir el Código francés, cuyo derecho establecía la necesidad de alguna fórmula para la tradición.
No ha de espiritualizarse tanto el derecho que se prescinda de las señales exteriores y se quiera reducir todo al mero consentimiento, haciendo nacer de sólo él hasta los derechos reales.» Y añade: «las formalidades previstas en la ley Hipotecaria sustituyen hoy a la tradición». Manresa afirma que no cree necesaria la tradición de la cosa para que se transfiera el dominio. Y Alonso Martínez concluye que ve la opinión de la Comisión muy pronunciada a favor de que se considere necesaria la tradición para la transmisión del dominio.
Todo ello se plasma en el Código civil, en los artículos 1.095,Page 757609, 1.445, 1.450, 1.462, 1.254, 438, 1.471, 1.156, etc., de los que resultan admitidos el título, la tradición y la inscripción, como términos diferentes.
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Publicidad.-Los expositores don Eduardo Pérez Pujol y el señor Comas perciben, en forma confusa, la publicidad, confundiéndola con la tradición o con las solemnidades de la tradición. Sin embargo, al admitir el Código civil una tradición diferente de la inscripción, quedan separados ambos conceptos, siquiera no sea nítidamente.
En la reconstrucción que intentamos, los distinguiremos netamente, valorándolos con separación.
Podemos ya encuadernar las ideas en la siguiente forma :
Para adquirir el dominio se precisan el título y la tradición ; la existencia de uno y otro resulta todavía insuficiente para dar, al que contrata sobre inmuebles, la apetecida seguridad, a causa de la escasa publicidad con que la tradición se efectúa, que impide que el adquirente sepa ciertamente que existe el dominio en el transmitente íntegramente, ya que pudo desprenderse anteriormente de él o limitarlo y gravarlo. Otro tanto ocurre con el que presta con garantía inmobiliaria.
Podría justificarse así la orden legal de que todo acto relativo a inmuebles sea publicado mediante su inscripción en el Registro público, para su validez.
La exaltación de un requisito formal-inscripción-a la categoría de elemento esencial, repugna al sentir jurídico patrio, e impone la busca de un arbitrio, legal que, partiendo de que la intención unida a la tradición, por sí solos fundamentan la adquisición del derecho real, defienda el interés social en los fines propuestos. Puesto que la inscripción, según se ve, es voluntaria, se da la posibilidad de una adquisición sin ella, y otra con ella, que pugnan entre sí. La primera requiere : título justo, consentimiento, capacidad, preexistencia del derecho en el transmitente, etc., etcétera ; si goza de ellos, la adquisición será universalmente eficaz, como será ineficaz, universalmente, si de ellos carece ; la segunda, es la misma adquisición, que precisa los mismos requisitos para su validez, produciendo su carencia análogas consecuencias. Se diferencia de aquélla únicamente en que se ha inscrito.
En esta forma, el interés social no se cumple si el que contrataPage 758 fundándose, en el Registro puede ver desvanecido su derecho por un negocio válido no inscrito-oculto, por lo tanto-, que se le oponga.
El contenido del Registro debe, por lo tanto, ser firme, «e indudable para el que contrata fundado en él», parece que debe concluirse.
Antes de admitirlo en forma tan general, preferible es concretar su significado : dados sus términos, podría creerse que el negocio que no reúne las condiciones necesarias para su validez se purifica de los vicios que tenga al inscribirse. Todavía no hemos llegado a ese resultado; sólo hemos expuesto fundamentos para solicitar que en la lucha de un negocio inscrito, con otro no inscrito, sea preferido aquél desconociéndose éste. Es sólo un juego de publicaciones.
Ahora bien, el que contrata fundado en el Registro, no ignora que, con arreglo a lo expuesto, le bastará inscribir su contrato para que no pueda oponérsele un derecho no inscrito adquirido anteriormente.
Mas ello no es suficiente para su seguridad ; el derecho de su trasmitente, no obstante hallarse inscrito, puede adolecer de vicios que lo invaliden, v. gr. : que haya nacido de una causa ilícita, o fuere incapaz al adquirirlo. .
De poco puede servirle que se haya publicado, y que no pueda ser desvirtuado por contrato no inscrito, si el negocio inscrito no quedó, por la inscripción, purificado de sus posibles vicios internos, que llevan universales consecuencias de ineficacia. Necesita que la inscripción sea cierta, que sea inatacable, que sea íntegra, y, por ello, que el derecho de que deriva su negocio preexista en el transmitente en los términos que se expresan en ella. Que se imponga legalmente esa preexistencia, aun cuando no sea cierta.
Si la idea se quiere expresar en la ley, tomará la siguiente forma : «El contenido de la inscripción será cierto e...
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