Construcción extralimitada con mala fe del constructor. Comentario a la sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1.a), de 27 de enero de 2000, núm. 54/200, rec. 1233/1995, Ponente don José de Asís Garrote
| Autor | M.a Paz García Rubio |
| Cargo | Catedrática de Derecho civil Universidad de Santiago de Compostela |
| Páginas | 1661-1667 |
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Arts. 359, 924 y 928 de la LEC de 1881, 358, 361, 362,433 y 435 del CC.
Sabido es que los artículos 358 a 365 del Código civil español recogen la llamada accesión industrial inmobiliaria, siguiendo la regla procedente del Derecho romano superficies solo cedit (también vid. artículos 350 y 353), de la que deriva que todas las incorporaciones hechas por el hombre al suelo se entienden absorbidas por este último y forman una unidad dominical con él, cuyo titular es precisamente el dueño del suelo. Más en concreto, la construcción en suelo ajeno se regula en el artículo 361 del CC cuando la incorporación se realiza con buena fe, y en los artículos 362 y 363 cuando el incorporante procede de mala fe. En este último supuesto, no existen dudas en la doctrina y la jurisprudencia sobre la plena aplicabilidad del rígido principio romano antes mencionado que rige la accesión inmobiliaria; sin embargo, en el caso de que la construcción se realice con buena fe, la interpretación del aludido artículo 361 es discrepante, diferenciándose dos líneas de pensamiento. La primera, estima que el mencionado precepto no atribuye la propiedad automática de lo edificado, plantado o sembrado al dueño del terreno, sino únicamente un derecho potestativo o de configuración jurídica, por vir-Page 1662tud del cual este sujeto puede decidir la situación jurídica del fundo, teniendo la facultad de optar por «hacer suya la obra» u «obligar al constructor a la adquisición del terreno» (no regiría aquí, por tanto, el principio clásico de la accesión). Según la segunda opinión citada, en el caso previsto en el artículo 361 se recoge un nuevo supuesto de accesión, de suerte que lo construido, plantado o sembrado en suelo ajeno forma con éste un todo único que pertenece al propietario del terreno desde el mismo momento de la incorporación (vid. claramente esta concepción en el artículo 278 de la Compilación catalana); la objeción que podría derivar de la referencia a la previa indemnización se salva por quienes apoyan este criterio, estimando que si bien el dominus solí adquirió la propiedad de lo incorporado desde que se consumó la unión, no adquiere la posesión hasta que compense al autor de la incorporación de los gastos necesarios, útiles y de lujo realizados por el incorporante (deuda de enriquecimiento).
La diferencia entre la situación de buena y mala fe no aparece claramente dibujada en el Código civil español (la aplicación al caso del artículo 433 no resulta del todo adecuada), a diferencia de lo que sucede, por ejemplo, en el artículo 1340.4 del Código civil portugués, donde, precisamente para el caso de obras, siembras o plantaciones en terreno ajeno, se concreta el concepto genérico de buena fe propio de los derechos reales, contenido en el artículo 1260.1, diciendo que «Se entiende que hay buena fe, si el autor de la obra, siembra o plantación desconocía que el terreno era ajeno o si fue autorizada la incorporación por el dueño del terreno». A análoga conclusión llega nuestra doctrina, que considera la buena fe aludida en el artículo 361 del CC como un estado psicológico consistente en el desconocimiento por parte del incorporante de que el terreno sobre el que está actuando es ajeno; se aprecia igualmente la existencia de buena fe cuando, a pesar de no concurrir la ignorancia descrita, la construcción, plantación o siembra se hace con consentimiento del dueño (vid. STSJ de Cataluña de 1 de marzo de 1993, para un caso en el que resulta de aplicación el artículo 278 de la Compilación catalana).
Con todo, nuestro Tribunal Supremo viene sosteniendo de manera constante, con el precedente de la STS de 30 de junio de 1923 y, sobre todo, la de 31 de mayo de 1949, que en los supuestos de construcción en terreno propio, con invasión parcial del terreno ajeno (extralimitación en la construcción), las norma aplicable no está expresamente prevista en el Código civil, integrándose la supuesta laguna con una regla de aplicación según la cual el extralimitante tiene derecho a adquirir el terreno invadido, sin opción alguna para el dueño del suelo, quien tendrá derecho a que se le abone el valor del terreno ocupado y todos los otros daños que se le puedan inferir como consecuencia de la ocupación. Esta regla, que produce la llamada accesión invertida, requiere como presupuestos de aplicación los siguientes: 1.a) que la construcción se produzca principalmente sobre suelo propio y sólo en una pequeña extensión se extralimite o descanse sobre suelo ajeno (STS 22 de marzo de 1996 y 27 de junio de 1997, entre otras); 2° que exista una situación de indivisibilidad entre el suelo propio, el ajeno invadido y lo construido sobre ellos, por lo que no es aplicable a la plantación o siembra, donde no se da tal situación de indivisibilidad (la ya citada STS 22 marzo de 1996); 3.º) que el edificio más el terreno del edificante tengan un valor superior al del terreno invadido (STS 1 de octubre de 1984 y 3 de abril de 1992); 4.º) que la construcción se haya realizado de buena fe (STS de 22 de noviembre de 1989, 11 de junio de 1993, 29 de julio de 1994, 2 de octubre de 1999, entre otras). Esta última exigencia, la de la buena fe, resulta presupuesto ineludible para nuestra juris-Page 1663prudencia, como asimismo lo es para las normas legales existentes en los Códigos que, a diferencia del nuestro, sí recogen expresamente el supuesto de ocupación parcial del terreno ajeno por una construcción que en parte recae sobre el dueño de la obra.
En efecto, a excepción del Código francés que también omite cualquier referencia a la construcción extralimitada y cuyos tribunales siguen una...
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