El documento privado en el Registro de la Propiedad
| Autor | Manuel Villares Picó |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 413-433 |
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¿Sirve el documento privado para que actúe la prioridad en el Registro de la Propiedad; mediante el asiento de presentación o la anotación preventiva? ¿La cualidad de documento privado es falta subsanable o insubsanable?
Diferenciemos, a estos efectos, los actos y contratos en que la forma tiene un valor probatorio de aquellos en que la forma es esencial para la validez o eficacia de los mismos.
Serénese el lector si cree que intentamos dar entrada en el Registro a la bastardía en las adquisiciones contenidas en documentos privados. No vamos contra el principio de los legisladores de la Ley del 61, que decían : «Ningún acto, ningún contrato que no lleve impreso el sello de la verdad, de la autenticidad, debe figurar en el Registro», inspirados en el artículo 1.821 del proyecto de Código civil del 51, que a la vez recogía el precepto contenido en el artículo 60 del título II de la Ordenanza de Prusia de 1773, y los artículos 4 y 5 del Proyecto de Ginebra de 1827.
Tomamos en consideración el documento privado solamente en cuanto sirva de enlace entre el período informativo del Registro, entre la generación del Contrato y el momento en que ingrese la escritura pública del mismo acto o Contrato en el Registro, al objeto de que, si se quiere, siga la prioridad registral, sin solución de contiPage 414nuidad, a dicha fase informativa y así pueda conseguirse que la prioridad y la fe pública actúen simultánea o inmediatamente, sin que en su cometido de enlace el documento privado merme en nada, la autenticidad que exige el principio de legalidad, ya que el sello de la verdad se reflejará en seguida en la escritura pública, y podrá así coincidir siempre el contenido del Registro con la realidad extrarregistral; y en este papel de enlace el documento privado, en vez de apreciarle con desconfianza, como sucede cuando se exhibe como título de dominio o de otros derechos reales, porque se teme surja de la penumbra de la clandestinidad la tercera persona a reivindicar con mejor derecho, se le valora como señal, como adelantado, como medio de garantía provisional, que provoca un plazo en el Registro para que las partes tengan tiempo a otorgar la correspondiente escritura y, naturalmente, siíi temor al tercero.
Procuremos los Registradores que los documentos privados cumplan esta función, engarzándolos con la escritura pública, y hagamos penetrar en los interesados el hábito de tener bien titulada su propiedad, } que se afanen, no sólo por obtener la seguridad en su adquisición y la tranquilidad en el titular actual, sino en tener la propiedad inscrita para que los titulares futuros puedan adquirir con la mayor seguridad y reciban la propiedad límpida de todo litigio, y así, de esta culta manera, a la vez que aseguran su derecho cumplen con un imperativo del Estado., que está interesado, por el bien de la comunidad, en que los bienes inmuebles tengan, a través del Registro de la Propiedad, reflejada su historia jurídica, en la que figuren perfectamente encadenadas las transmisiones ; es decir, que el Registro sea su publicidad jurídica permanente para todas las generaciones. Queremos decir que las transmisiones de los bienes inmuebles deben realizarse al amparo de nuestra técnica registral, resultando detestable, en estos tiempos de complejidad social tan destacada y de complicada actividad de los hombres, esa tendencia atávica y mestiza de volver a la embrionaria titulación, al tipo originario de adquisición, qae es la simple posesión, sin la publicidad legitimadora, que es tanto como considerar que el medio seguro para ir de una parte a otra es el andar a pie, prescindiendo de la ley del progreso humano en el camino de la civilización.
Es preciso que la realidad y el Registro coincidan. La nueva Ley Hipotecaria nos dice, en su artículo 39, que se entiende por inexactitud del Registro todo desacuerdo que en el orden de los derePage 415chos inscribibles exista entre el Registra y la realidad jurídica extrsrregistral, y como esta realidad jurídica extrarregistral surge de muchas maneras dada la heterovalencia de la titulación y modos de adquirir que admite nuestro ordenamiento jurídico, es conveniente dar al documento privado fácil acceso al Registro para que éste refleje rápidamente, siquiera sea con carácter provisional, la realidad jurídica que no aparezca en el Registro.
Decía don Jerónimo González que «lo esencial de un sistema que intenta asegurar la propiedad y descubrir sus cargas es fijar el valor de cada uno de los momentos que concurren a modificar lá situación real... A la técnica corresponde señalar la trascendencia y relación de los elementos con la precisión y fijeza exigidas por el tráfico y la vida jurídica». Procuremos que en el Registro se pueda reflejar cada uno de esos momentos. En nuestro régimen inmobiliario se le considera distinto valor a cada uno de los momentos que concurren o pueden concurrir a modificar la situación real, y a este respecto dice don Jerónimo: «Supongamos que el titular, según el Registro, vende a una persona con entrega de la finca, y el comprador, que no ka inscrito su título, a su vez cede a un tercero el inmueble, sin tradición : el primero sigue siendo un dueño hipotecario erga omnes ; el segundo tiene la propiedad respecto a todos los que no se apoyen en el Registro; el último será tan sólo dueño respecto a su cedente. ¿N0 parece que se juega con el iconcepto del dominio? ¿O significa lo mismo la palabra en todos los casos?»
Se conservan, por tanto, los modos clásicos de adquirir, c
Como consecuencia fatal de este eclecticismo, el concepto unitario y absoluto del dominio se desintegra, y no sólo es posible, mejor dicho, frecuente, que un contratante sea dueño con relación al otro, sin que se entienda traspasado eJ dominio respecto a todos, sino que el gozo exclusivo y la facultad de reivindicar, notas características de la propiedad, desaparecen de su definición para dejar paso franco a una cuádruple concepción : a) La propiedad contractual del adquirente frente al transferente. h) La propiedad natural, que comprende él derecho a poseer (juspossidendi) y a adquirir o a reivindicar la posesión de cualquier persoga no favorecida como tereero por el Registro. c) La propiedad meramente formal o del libro, que facultaPage 416 para enajenar y gravar, limitada por el caso a) o el caso b) ; y d) La propiedad perfecta, por su fondo y registro, única que responde al tipo clásico.
¿Puede reflejar el Registro cada uno de estos estadios de la propiedad, o sea, desde la simple perfección del contrato, recogido en un documento, dirigido a la transmisión del dominio o a la constitución, modificación, transmisión, reconocimiento o extinción de derecho real sobre inmuebles, hasta conseguir la propiedad perfecta por su fondo y registro, o sea, al amparo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria ? A esto debemos aspirar, y creemos existen términos hábiles para ello dentro de nuestro ordenamiento jurídico.
Volvamos, pues, a la cuádruple concepción de la propiedad a que se refería don Jerónimo:
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La propiedad contractual del adquirente frente al transferente; esta situación es más bien una relación jurídica obligacional entre las partes pendientes de la trascendencia real; entre las partes (como decía la Exposición de Motivos de la Ley del 61), cuando no se haga la inscripción, quedará subsistente el derecho antiguo (hoy el Código civil) ; «así, una venta que no se inscriba ni se consume por la tradición, no traspasa al comprador el dominio en ningún caso (es obligacional la relación) ; si se inscribe, ya se lo traspasa respecto a todos. (Es ergaomnial la trascendencia)».
La propiedad en este caso puede estar en situación endeble con respecto al adquirente, ya que su facultad se limita a ser dueño en cuanto al transferente, sin que se entienda traspasado el dominio en perjuicio de terceros, tanto civiles como hipotecarios. Por ejemplo, una venta de una finca en documento privado, sin que haya mediado la tradición real, o una venta en escritura pública, cuyo transferente no tiene inscrita la propiedad y que se prueba que tampoco tenía la posesión.
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La propiedad natural; esta propiedad es más amplia que la contractual: a) pues le permite al titular ejercitar las facultades que integran el dominio contra toda persona no protegida por el Registro. La propiedad natural surge muy fácilmente. ¿No se dice en nuestro Código civil que la propiedad y los demás derechos reales se adquieren y transmiten por los contratos mediante la tradición (artículo 609) ? El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra u otras a dar alguna cosa (artículo 1.254). Los contratos se perfeccionan por el mero cctosentiPage 417miento (art. 1.258). El consentimiento existe al concurrir la oferta y la aceptación «obre la cosa y causa que han de constituir el contrato (art. 1.262). O sea que al concurrir el consentimiento, el objeto y la causa existe toda clase de contratos (art. 1.261), porque se reúnen los requisitos esenciales comunes que constituyen la parte interna del contrato, y si media la entrega de la cosa, ya tiene el titular derecho real sobre ella (art. 1.095), y será obligatorio tal cototrato, cualquiera que sea la forma en que se haya celebrado, siempre que en él concurran los referidos requisitos para su. existencia, y, por tanto, aunque el contrato se haya otorgado sin hacerlo constar en documento alguno, si la entrega de la cosa, si la entrega de la filica ha mediado realmente, existe la transmisión ; pero, por razón de prueba, para hacer valer el contrato y el derecho real adquirido, no sólo respecto del otro contratante o transferente, sino contra tercero, precisa el adquirente testimonio de la existencia del contrato, precisa los medios de prueba en derecho, desde el más rudimentario hasta el más perfecto ; la prueba testifical, el...
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