Derecho Civil-Derechos Reales
| Autor | Elena Múgica Alcorta |
| Páginas | 1509-1522 |
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Hechos.-Apertura en el muro que separa un local privativo del patio de luces del edificio para instalar un aparato de aire acondicionado
Doctrina de la Sentencia.-Conformada la propiedad horizontal como un dominio separado sobre cada piso o local y un condominio especial sobre los elementos comunes, las facultades del propietario, tanto las que recaen de manera singular y exclusiva sobre el espacio privativo delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente como las que hacen sobre los elementos comunes, están sometidas a ciertos límites para conjugar la concesión a cada titular de las máximas posibilidades de actuación con el ejercicio de los derechos de igual clase de los demás y el interés general que se encarna, como dice la Exposición de Motivos de la Ley de 21 de julio de 1960, en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal Estos límites, en cuanto a la facultad de realizar obras, aparecen regulados en los artículos 7, 11 y 16.1.
De conformidad con lo expuesto, es claro que las obras realizadas en el supuesto litigioso produjeron la alteración de un elemento que es común y son contrarias a lo dispuesto en los mencionados artículos 7 2 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal si no están respaldadas por el consentimiento unánime de todos los propietarios dado que la alteración de un elemento común sin la dicha unanimidad constituye acto antijurídico por sí solo.
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Hechos.-La escritura de obra nueva y división horizontal de un edificio autoriza a los propietarios de determinados pisos al uso y disfrute exclusivo que crean conveniente de la terraza existente encima de la cubierta
Doctrina de la Sentencia.-Tal autorización no comprende la posibilidad de edificar en las terrazas unas viviendas porque ello, al alterar el régimen de contribución a los gastos comunes, contraviene lo consignado en los estatutos.
Dada la naturaleza consensual y meramente obligacional del contrato de compraventa (arts. 1.445 y 1.450 CC), el mismo no produce por sí solo la transmisión del dominio de la cosa vendida del vendedor al comprador, pues para que tal transmisión dominical se produzca, de acuerdo con la teoría del título y el modo que rige en nuestro ordenamiento jurídico (arts. 609 y 1.095 CC), el contrato de compraventa (título) ha de ser seguido de la entrega o traditio (modo), pudiendo ésta consistir en una entrega real y física de la cosa vendida (art. 1.462, párrafo 1.°) o en cualquiera de las formas espiritualizadas de la llamada traditio ficta, una de las cuales es la tradición instrumental del artículo 1.462, párrafo 2.°, del Código Civil (otorgamiento de la escritura pública de venta si la misma no resultare o se dedujere lo contrario), con las que queda cumplido el requisito de la entrega a los referidos efectos traslativos del dominio; pero esta última (traditio ficta en cualquiera de sus formas espiritualizadas) no es la entrega a que se refiere el artículo 1 490 del Código Civil cuando dice que los seis meses del plazo de caducidad de las acciones edilicias se contarán «desde la entrega de la cosa vendida», pues dicha entrega sólo puede ser la real y física (no la ficta o instrumental), ya que ella es la única que posibilita que el comprador, a través del contacto inmediato y físico con la cosa comprada, pueda comprobar de visu si ésta adolece o no de algún vicio oculto.
Hechos.-Un propietario construye en suelo propio un edificio cuyas ventanas contravienen las prescripciones del artículo 582 del Código Civil. El dueño del solar vecino ejercita acción negatoria de servidumbre de luces y vistas. El constructor reconviene invocando la adquisición de la franja de terreno necesaria del predio colindante y la aplicación al supuesto de la accesión invertida, con apoyo en la Sentencia de 10 de diciembre de 1980.
Page 1511Doctrina de la Sentencia.-A salvo el caso contemplado por la Sentencia de 10 de diciembre de 1980, en general ha prevalecido en la jurisprudencia un criterio contrario a la apreciación de la accesión invertida en relación con la servidumbre de luces y vistas, haciéndose hincapié en la inexistencia del requisito de buena fe, pero no sin exponer otras razones. Especialmente la Sentencia de 1 de octubre de 1984 trata de objetivar el problema apoyándose asimismo en argumentos no dependientes de la buena o mala fe, sino en la sumisión del Juez al imperio de la Ley. Y es sobre este último planteamiento desde donde ha de enfocarse y resolverse el problema, ya que la doctrina de la accesión invertida, tal como creación jurisprudencial, dentro de la tarea de prestar complemento al ordenamiento jurídico que interpreta, se explica en tanto en cuanto viene a dar respuesta a una laguna legal surgida cuando la construcción no se hace toda ella en terreno propio, esto es, cuando se construye parcialmente en terreno ajeno (y se tiene buena fe). Pero si el caso concreto halla pleno y claro encaje en el supuesto normativo, por más que resulten penosas las consecuencias del restablecimiento de la situación jurídica lesionada, no hay otra alternativa que la del respeto riguroso de la norma en cuestión; y ninguna duda deja al respecto el artículo 582 del Código Civil, que claramente ordena que no se abran ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.
Hechos.-Local comercial común cuya división en varios locales exigiría el mantenimiento de la comunidad sobre los elementos necesarios para el uso y...
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