La cancelación de arrendamientos.
| Autor | Carlos García Rodríguez |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1091-1110 |
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Es muy frecuente encontrar en el Registro de la Propiedad arrendamientos, preferentemente rústicos, que han desaparecido de la realidad jurídica extrarregistral y respecto de los que, cuando no son meras menciones, hay que certificar como subsistentes, porque no fueron oportunamente cancelados, pese al íntimo convencimiento del Registrador de su extinción, como ocurre cuando sobre una finca rústica hace cuarenta o cincuenta años se inscribió un arrendamiento, y construida una casa, cada piso arrastra la carga del arrendamiento sobre el suelo. Este estado de cosas se agrava aún más por el hecho de que, conforme al artículo 78 del Reglamento de Arrendamientos Rústicos, hay que comprender en la certificación los arrendamientos que figuran en el libro especial, pese a haber transcurrido en ocasiones años y años desde el vencimiento del plazo contractual.
Es evidente que en todos estos casos estamos en presencia de una inexactitud del Registro, imponiéndose la rectificación de éste, conforme al artículo 40, b), de la Ley Hipotecaria, mediante la correspondiente cancelación del derecho inscrito, ya que el expediente de liberación de cargas y gravámenes, aparte de no ser aplicable a los arrendamientos, no es procedimiento adecuado para una ágil cancelación.
Partiendo del párrafo segundo del artículo 79 de la Ley Hipotecaria -extinción del derecho inscrito o anotado-, el párrafo segundo del artículo 82 regula la llamada cancelación automática o sin el consentimiento del titular registral, plenamente aplicable a los arrendamientos rústicos,' derechos temporales que se extinguen por el transcurso del plazo pactado o de sus prórrogas legales, conforme a los artículos 24 de la Ley de 1935 y del Reglamento de 1959. Mas ocurre que-dejando aparte la prórroga indefinida en urbanos-la profusa legislación sobre arrendamientos rústicos y la diversidad de prórrogas establecidas, la distinción entre arrendamientos protegidos y no protegidos y, muy principalmente, la imposibilidad de conocer por el Registro si se ha efectuado o no Page 1092 desahucio del arrendatario, así como la exigencia del Reglamento de 1959 de consentimiento del arrendatario o resolución judicial para la cancelación de los inscritos en el libro especial, son otros tantos factores que retraen al Registrador a la hora de llevar a cabo una cancelación automática de las previstas en el párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria y artículo 174 de su Reglamento.
Y, en efecto, en alguno de estos casos, como ocurre con los arrendamientos protegidos, no sería prudente una cancelación sin el consentimiento del arrendatario o resolución judicial; mas en otros supuestos, el estudio de lo legislado sobre la materia y de la jurisprudencia nos ha de llevar forzosamente a otras conclusiones.
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Como hemos apuntado, el problema principal que suele plantearse cuando de cancelar se trata es el desconocimiento de la situación de hecho de la finca, es decir, la posibilidad de que, pese a haber vencido sobradamente el plazo contractual y las prórrogas legales, el arrendatario continúe en la posesión de la finca y el derecho inscrito pueda mantenerse vigente en la realidad extrarregistral. En otras palabras, que por no haber ejercitado en su momento la acción dé desahucio el arrendador, el contrato haya sido prorrogado a espaldas del Registro.
Este último concepto, «contrato prorrogado fuera de los libros del Registro», nos debe dar la clave de la verdadera situación del derecho inscrito. Este, en efecto, ha quedado extinguido por vencimiento del plazo convenido o prorrogado, y la situación jurídica en que se encuentre la finca podrá ser un precario, una prórroga convenida o un nuevo derecho arrendaticio, que-en los dos últimos casos-mientras no se inscriba, no podrá pretender la protección registral. Lo que supone que el desahucio no es condición ineludible para cancelar derechos arrendaticios extinguidos por vencimiento de plazo; esto, al menos, en términos generales.
El artículo 24 del Reglamento de Arrendamientos y de la Ley de 1935 dan como una de las causas de extinción el desahucio, pero éste no constituye un requisito sine qua non para todas las demás causas Page 1093 extintivas contempladas en el citado precepto, incluido el transcurso del plazo y de sus prórrogas.
La Dirección General de los Registros y del Notariado, en resolución de 30 de noviembre de 1900, confirmada por las de 13 de agosto de 1908 y 24 de marzo de 1919, considera que el transcurso del plazo convenido es suficiente para la cancelación, sin que el hecho de haberse prorrogado el contrato, según la mera opinión del Registrador, pueda impedir aquélla, al tener que calificar este funcionario por los libros del Registro y los documentos presentados. Y el Tribunal Supremo, por su parte, da al arrendatario no desahuciado, pero ocupante de una finca con arrendamiento extinguido, el concepto de precarista (sentencia de 23 de junio de 1919). Reiteradas sentencias (17 de enero y 25 de mayo de 1946, 16 de abril de 1956, 23 de diciembre de 1957, 8 de julio de 1963 y 25 de mayo de 1964, entre otras) declaran que el retraso del arrendador en el desahucio no supone prórroga a favor del arrendatario.
Claro es que cuando el arrendatario no desahuciado pague la renta al arrendador, y éste la acepte, podremos estar en presencia de una auténtica novación plenamente extintiva, según las sentencias citadas, ya qué si el contrato extinguido no es prorrogado por el no ejercicio del desahucio, la nueva relación jurídica no supondrá mera modificación de la anterior, sino un nuevo vínculo. Y aunque considerásemos que tal novación era simplemente modificativa 2, por haberse convenido la prórroga antes del vencimiento del contrato y constar de una manera terminante, su trascendencia registral sólo podría operarse por una nueva inscripción, sin que de ninguna manera la simple posibilidad de su existencia pueda paralizar la cancelación, como declaran las resoluciones a que se ha hecho mención.
A este criterio responde el artículo 70, número 8, del Reglamento de 1959, a propósito de las inscripciones en el libro especial de arrendamientos, como más adelante examinaremos.
Ahora bien, esta doctrina, plenamente aplicable a los arrendamientos ordinarios, no lo es en modo alguno a los protegidos, imponiéndose una consideración separada para cada uno de ellos.
Son aquellos contratos en que la renta anual no excede de 40 Qm. de trigo y el arrendatario es cultivador directo y personal, habiéndose celebrado antes de 1 de agosto de 1942. Dichos contratos, según las Page 1094 disposiciones adicionales primera y segunda de la Ley de 1942, no vencerían antes de 30 de septiembre de 1948. La Ley de 4 de mayo de 1948, en su artículo 1, los prorrogó hasta 30 de septiembre de 1954, y la Ley de 15 de julio de 1954 estableció nuevas prórrogas según la cuantía de su renta, conforme al siguiente cuadro, recogido en el artículo 91 del Reglamento, Texto Refundido de 1959:
Rentas superiores a 30 Qm. de trigo: seis años de prórroga.
Rentas superiores a 25 Qm. de trigo: siete años de prórroga.
Rentas superiores a 20 Qm. de trigo: ocho años de prórroga.
Rentas superiores a 15 Qm. de trigo: nueve años de prórroga.
Rentas superiores a 10 Qm. de trigo: diez años de prórroga.
Rentas superiores a 5 Qm. de trigo: once años de prórroga.
Rentas inferiores a 5 Qm. de trigo: doce años de prórroga.
A su vez, el artículo 4 de dicha ley disponía que al vencimiento de estos plazos existiría otra prórroga de tres años antes que el arrendador pudiera disponer libremente de la finca, la cual ha sido ampliada por sucesivas disposiciones de 28 de junio de 1962, 22 de julio de 1966, 8...
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