Breve nota sobre la servidumbre personal en el Derecho Catalán

Autor:Ricardo Cabanas Trejo
Cargo:Notario de Torredembarra
Páginas:119-128
RESUMEN

I Presentación y supuesto de hecho. II. Comentario.

 
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I Presentación y supuesto de hecho

Esta breve nota tiene su origen en la consulta que me fue formulada en relación con un proyecto residencial-asistencial para la tercera edad, cuya implantación en el ámbito de la Comunidad autónoma catalana se encuentra actualmente en fase de estudio. Según parece, un proyecto parecido ya se ha puesto en marcha en el territorio de otra Comunidad, y se trataba ahora de examinar su viabilidad en el ámbito de la nuestra. Para ello me fue entregado un extenso informe -más de cien páginas- de conclusiones sobre el modelo jurídico escogido para aquella otra Comunidad -de derecho común-, redactado por un prestigioso despacho de abogados de la misma. El informe, además de un completo estudio sobre la estructura jurídica propuesta y varias cuestiones de fiscalidad, incorporaba también diferentes anexos. En particular, se anexaba un modelo de contrato privado de constitución futura del derecho (el conjunto está en construcción), toda la documentación relativa a la constitución de la correspondiente Asociación/Club (solicitud de inscripción en el Registro de asociaciones, acta fundacional, estatutos y reglamento de régimen interior) y los estatutos del complejo residencial.

El proyecto en aquella otra Comunidad consiste en un complejo residencial con más de mil plazas residenciales, entre habitaciones, bungalows y apartamentos, además de un centro de actividades, zonas comunes de ocio, servicios asistenciales, etc. Ocurre, sin embargo, que el pliego de condiciones económico-administrativas del procedimiento de enajenación del suelo impone ciertas limitaciones, en particular: destino de la parcela exclusivamente a uso sanitario y asistencial; no segregación o división jurídica de las edificaciones resultantes; no transmisión del dominio o propiedad, de forma independiente y con la finalidad residencial desligada de los servicios sanitarios o asistenciales; condición resolutoria explícita para el caso de incumplimiento de las anteriores condiciones. Frente a esto, se alzan las exigencias promocionales del complejo que, en esencia, y entre otras, serían las siguientes: comercialización de títulos que permitan el uso y disfrute de los inmuebles; duración ilimitada de los derechos; plena transferibilidad de éstos.

Tras detenido estudio, el informe de los abogados va descartando diferentes soluciones. Así, por ejemplo, la transmisión en pleno dominio no se considera viable por implicar Page 120 una posible vulneración del pliego de condiciones en cuanto al uso del suelo; el usufructo tampoco, por no poder revestirse de rasgos intemporales o cederse a perpetuidad. Finalmente, la solución acogida, en el marco del Código Civil -en adelante CC- aplicable es la servidumbre de uso personal, indefinida o perpetua, inscribible en el Registro de la Propiedad, al amparo de la doctrina del numerus apertus (aunque para eso ya estaría el art. 531 CC1). En el modelo de contrato privado se deja muy claro que la promotora se compromete a constituir a favor del beneficiario una servidumbre de uso personal de goce perpetuo sobre una determinada vivienda, en conexión con unos servicios asistenciales y/o sanitarios inherentes al complejo urbano en el que se ubique. El promotor asume expresamente, como propietario del predio sirviente, la obligación de mantener aquellos usos. No obstante, el mismo documento establece que la posesión personal del inmueble sólo podrá hacerse efectiva en favor de quien tenga -al menos- 55 años, y, caso contrario, el beneficiario de la servidumbre habrá de ceder temporalmente el uso a terceros. Los titulares beneficiarios se integran -además- en una Asociación/Club para el gobierno del complejo residencial.

Nuestra nota sólo tuvo por objeto indicar si, en una primera y superficial aproximación, el mismo modelo jurídico era susceptible de aplicación en Cataluña. Algunos aspectos es obvio que deben ser cambiados. Así, respecto de la futura Asociación/Club, se ha de tener en cuenta que en Cataluña rige una Ley propia de asociaciones (Ley 7/1997, de 18 de junio, recientemente validada en su mayor parte por la Sentencia del Tribunal Constitucional 135/2006, de 27 de abril), que se antepone a la ley estatal en todo aquello no referido al contenido básico del derecho de asociación. La ley catalana le será claramente de aplicación al tratarse de una asociación con domicilio en Cataluña y que desarrollará principalmente sus actividades en el territorio de esta Comunidad. Por ello, ha de ser necesario redactar de nuevo todos los documentos relativos a dicha Asociación/Club (acta fundacional, estatutos) de conformidad con la normativa aplicable. Pero el mayor problema está en la misma solución jurídica diseñada, por las aparentes dificultades que la fórmula de la servidumbre personal encuentra en nuestra Comunidad. Vaya por delante que el único material disponible fue el referido informe, pues no se han conocido los detalles del proyecto a realizar aquí, por eso hemos trabajado "como si" el proyecto fuera en todo idéntico.

Me he decidido finalmente por la publicación de esta nota, no tanto para reflexionar acerca del proyecto como tal (del que sólo he querido suministrar la información indispensable para dar sentido al comentario), sino para hacerlo sobre la figura misma de la servidumbre personal en Cataluña y el alcance de la doctrina del numerus apertus, en lo que me ha parecido constituye un interesante banco de pruebas. Como siempre, las doctrinas se "falsan" en los márgenes, nunca en el núcleo central, y éste constituye un singular ejemplo extremo, con el valor añadido de no responder a una pura elucubración teórica, sino a la realidad de un proyecto empresarial que se halla en estudio. A tal fin, la versión para la publicación se ha condensado en aquel tema, eliminando otros apartados de la nota alusivos a cuestiones muy específicas del proyecto y de su informe.

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Espero que esta nota sirva para estimular un doble debate. De un lado, el estrictamente positivo sobre la figura de la servidumbre personal en Cataluña y los límites a la configuración de nuevos derechos reales. De otro lado, uno más de política jurídica, sobre los efectos prácticos de tanta ansia por construir un nuevo sistema jurídico privado catalán, tan diferenciado del CC. No sé como entenderán los empresarios que un mismo proyecto -cuyo interés económico y social resulta indudable- se vea sometido a tan dispares requerimientos, sólo por el hecho de haberlo desplazado algunos kilómetros. No vaya a ser que el Derecho civil también termine siendo un factor de deslocalización. Admito que el segundo resulta bastante más provocador que el primero.

II Comentario

Es obvio que, de persistir en la tipificación del derecho que se quiere implantar como de naturaleza real, será indiscutible la aplicación de la legislación catalana a la vista del artículo 10.1 CC (remisión ex art. 16.1 CC). Esto supuesto, no vamos a insistir ahora en la doctrina del numerus apertus. Pero tampoco conviene olvidar que esa voluntad creadora soporta límites, en particular, que "deben respetarse las normas imperativas estructurales que, aunque establecidas para la propiedad o para los derechos reales típicos, podrían verse, en su finalidad, burladas en el nuevo tipo de derecho real que se pretende crear" (Manuel PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Derechos reales, vol. 1, Madrid, 2001, p. 70)2. La Dirección General de los Registros y del Notariado -en adelante DGRN- nunca ha preterido ese elemento constrictor, y así en su Resolución de 4 de marzo de 1993, tras dejar clara su adscripción a la referida doctrina ("no se duda de que en España se permite la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador -cfr. arts. 22 LH y 7 RH- y, en concreto, de que se permite alterar por pacto el contenido típico de la copropiedad -cfr. art. 392.2 CC-"), tampoco ocultó que dicha libertad de configuración no era absoluta: "pero es también cierto que esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales -normas imperativas- del estatuto jurídico de los bienes, Page 122 dado su significado económico político y la trascendencia erga omnes de los derechos reales".

En el presente caso, esto adquiere -si cabe- mayor relevancia, ya que existen limitaciones imperativas en el pliego de condiciones. Esta valencia limitadora proviene de la doble prohibición de segregar o dividir jurídicamente las edificaciones resultantes -por un lado-, y la de transmitir el dominio o propiedad de forma independiente y con la finalidad residencial desligada de los servicios sanitarios o asistenciales -por otro-. Dando por supuesto que análogas limitaciones recaerán sobre el proyecto que piensa realizarse en nuestra Comunidad, la legislación urbanística catalana establece severas prevenciones frente al intento de soslayar oblicuamente prohibiciones de similar trazo. Así, el artículo 183 del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo (Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de julio), equipara a la parcelación urbanística (sujeta, pues, a licencia), toda operación en que "sin división o segregación de fincas, se enajenen o se arrienden partes indivisibles de una finca determinada, con la incorporación del derecho de utilización exclusiva de partes concretas de terrenos", así como "la constitución de asociaciones o sociedades en las cuales la calidad de ser miembro o de tener participaciones o acciones incorpore el derecho de utilización exclusiva" anterior (v., también, art. 242 del Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de dicha Ley). Se habrá de prestar atención a que el derecho finalmente configurado para el complejo no aparezca en realidad como un remedo del derecho de propiedad, sin otra finalidad que la elusiva del reproche por infracción de aquellas prohibiciones3.

En este sentido, llama la atención que...

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