Artículo 1.549
| Autor | Francisco Lucas Fernández |
| Cargo del Autor | Notario de Madrid |
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LOS ARRENDAMIENTOS Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Complemento de este precepto es el artículo 2, número 5.°, de la Ley Hipotecaria y los artículos 13 y 15 del Reglamento Hipotecario. Según el artículo 2, número 5.°, de la Ley Hipotecaria, en los Registros de la Propiedad se inscribirán:
5.° Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.
Esta es la redacción que le dio la Disposición Adicional 2.a de la Ley 29, de 24 noviembre 1994, de Arrendamientos Urbanos. En su redacción anterior decía:
5.° Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período de más de seis años, o aquellos en los cuales se hayan anticipado las rentas de tres o más, o cuando, sin concurrir ninguna de estas circunstancias, hubiere convenio expreso de las partes para que se inscriban.
El artículo 13 del Reglamento Hipotecario dispone:
Sin perjuicio de las prohibiciones establecidas en las leyes, los subarriendos, subrogaciones y cesiones de arrendamiento serán inscribibles cuando tengan las circunstancias expresadas en el párrafo 5.° del artículo 2.° de la Ley, y las retrocesiones lo serán en todo caso.
Y, en fin, el artículo 15 del Reglamento Hipotecario contempla una hipótesis propia del arrendamiento urbano sujeto a legislación especial, me refiero al derecho de retorno. Dice este artículo:
Los inquilinos y arrendatarios que tengan derecho de retorno al piso o local arrendado, ya sea por disposición legal o por convenio con el arrendador, podrán hacerlo constar en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la inscripción del dominio de la finca que se reedifique. Sin esta constancia no perjudicará a terceros adquirentes el expresado derecho. Para extender la nota bastará solicitud del interesado, acompañada del contrato de inquilinato o arriendo y el título contractual, judicial o administrativo del que resulte el derecho de retorno. Transcurridos cinco años desde su fecha, las expresadas notas se cancelarán por caducidad.
La finalidad del precepto del artículo 2, número 5.°, de la Ley Hipotecaria parece que es la de proteger los derechos del arrendatario, que de este modo alcanza cierta estabilidad. Así se desprende de la Exposición de Motivos de la citada Ley Hipotecaria de 1861:
Las circunstancias especiales que concurren en estos arrendamientos, los gastos que suelen comprometer a los arrendatarios y la protección debida a la buena fe, clave del crédito, exigen que acerca de este punto se modifique el derecho antiguo. Ya se había encargado la práctica de ir allanando el camino para la reforma, convirtiendo, contra los cánones recibidos, en una especie de derecho real, los arrendamientos de que se tomaba razón en los Registros de Hipotecas, y es que cuando el derecho escrito y la doctrina legal no alcanzan a satisfacer una necesidad, se encarga la costumbre de llenarla; y cuando esto acontece, toca al legislador convertir en ley y dar forma y regularidad a lo que ya es una necesidad reconocida. De este modo, sin perjuicio del dueño que al enajenar y traspasar una finca no pretenda burlarse de las obligaciones que contrajo con los arrendatarios, sin daño del comprador de buena fe, que entra en el contrato con conocimiento de una obligación de que es sucesor, se salvan los justos derechos de los arrendatarios, en los casos que en el proyecto se prefijan. La comisión no debe ocultarlo, en ella ha establecido implícitamente un derecho real.
Prescindiendo de esta última afirmación, tan discutible y tan discutida por la doctrina, nos interesa ahora el aspecto de protección de los derechos arrendaticios que generalmente relaciona la doctrina con la norma del artículo 1.571 del Código civil, que en su momento estudiaremos y a cuyo comentario nos remitimos.
Según el artículo 1.549, el arrendamiento inscrito surte efecto frente a terceros. No surte efecto frente a terceros el arrendamiento que no se haya inscrito. Esta es la norma resultante del citado artículo.
En su virtud, y en caso de transmisión de la finca arrendada, o del derecho que haya servido de soporte y haya legitimado para la constitución del arriendo, el adquirente queda subrogado en la posición jurídica correspondiente al arrendador transmitente.
Roca Sastre y Roca-Sastre Muncunill (1) opinan que «la ley viene a establecer que por la inscripción el arrendamiento se hace oponible a todo posterior adquirente o propietario (y también a todo anterior adquirente que no tuviera inscrita su adquisición al inscribirse el arrendamiento; lo mismo procederá respecto de los que obtengan un derecho real que grave la finca arrendada), produciendo los efectos ordinarios de toda anotación preventiva de mera publicidad, de manera que el adquirente, frente al arrendamiento inscrito, se halla constreñido a tolerar o soportar el ejercicio o actuación de la relación arrendaticia, pudiéndole reclamar el arrendatario al nuevo dueño el cumplimiento de todas las obligaciones contractuales concertadas con el primer arrendador (incluso las consistentes en la aportación de abonos, por ejemplo, entre otras), por quedar subrogado el adquirente de la finca en todos los derechos y obligaciones del anterior propietario».
Es necesaria la inscripción para que el arrendamiento surta eficacia frente a tercero, produciendo en el adquirente de la finca la subrogación en los derechos y obligaciones del arrendador. Roca Sastre y Roca-Sastre Muncunill(2) entienden que en caso de falta de inscripción, aunque el adquirente haya tenido conocimiento extrarregistralmente de la relación jurídica de arrendamiento, no se produce la subrogación. Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 julio 1896, en un supuesto de arrendamiento minero, da valor al conocimiento del arriendo por el adquirente y entiende que en tal caso no puede considerarse como tercero a los efectos de este artículo.
Ahora bien, aun aceptando la opinión de tan prestigiosos hipo-tecaristas, hay que admitir que, como dice Manresa(3), quedan a salvo las acciones del arrendatario contra el arrendador que vendió.
El Tribunal Supremo ha proclamado que no es tercero el nudo propietario respecto del arrendatario de los bienes objeto del usufructo (S. de 11 octubre 1913) ni la mujer respecto de los arrendamientos concertados por su marido como administrador de los bienes parafernales y representante legal de su cónyuge (S. de 15 febrero 1941).
Pese a lo expuesto, y aun pese a los términos del artículo 1.549, no puede decirse que un arrendamiento no inscrito no ha de surtir efectos frente a tercero en ningún caso, y que, por el contrario, todo arrendamiento inscrito ha de surtir efectos en todo caso frente a tercero.
De un lado, advierten Cossío y Rubio(4) que el artículo 1.572 del Código civil otorga al arrendamiento ciertos limitados efectos contra tercero, aunque no haya sido inscrito, al declarar que «el comprador con pacto de retraer no puede usar de la facultad de desahuciar al arrendatario hasta que haya cumplido el plazo para usar del retracto».
Y de otro, Roca Sastre y Roca-Sastre Muncunill (5) señalan que «uno de los efectos secundarios del contrato de arrendamiento, aun del no inscrito en el Registro de la Propiedad inmueble... es el resultante de lo dispuesto en el artículo 215.2 del Reglamento Hipotecario, al disponer que "a los efectos del artículo 111 de la Ley Hipotecaria, el anticipo de rentas no vencidas no perjudicará, en ningún caso, al acreedor hipotecario", precepto éste que naturalmente operaría también cuando dicho contrato arrendaticio conste inscrito en el Registro».
Por último, la doctrina hipotecarista entiende que el arrendamiento inscrito no está protegido en su transmisión por la fe pública registral. Así, Roca Sastre y Roca-Sastre Muncunill explican que por más que el adquirente de los derechos arrendaticios transmitidos reúna las circunstancias o requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en favor del tercer adquirente para ser protegido por la fe pública del Registro, no por ello actuará esta protección, simplemente porque el derecho arrendaticio no constituye en caso alguno derecho real, pues aun inscrito conserva su naturaleza de derecho personal simplemente reforzado gracias a la publicidad registral en su afección contra terceros adquirentes de la cosa arrendada, pero que es impotente para hacer entrar en acción el juego protector de la fe pública registral.
Para los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas sujetos a legislación especial, hay normas especiales también sobre el tema que estudiamos.
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ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS SUJETOS A LEGISLACIÓN ESPECIAL
La Ley de Arrendamientos Rústicos de 15 marzo 1935 creó un Libro-Registro de Arrendamientos Rústicos en el que, según el artículo 6, párrafo 6.°, deberían ser inscritos los arrendamientos de fincas rústicas, «sin cuya inscripción no podrán los contratantes utilizar los derechos y ejercitar las acciones que, respectivamente, se les reconoce en esta ley», aunque, según el artículo 65 de la propia ley, exceptuaba de la inscripción obligatoria «los contratos en que la renta no exceda de 500 pesetas».
Así pues, con el sistema de la Ley de 1935 coexistían (o podían coexistir) dos clases de inscripciones: la obligatoria, en el Libro-Registro de Arrendamientos Rústicos, y la voluntaria (la del art. 2, núm. 5.° L. H.), en los Libros del Registro de la Propiedad en el folio abierto a la finca objeto del arriendo.
Sin embargo, el artículo 2 de la Ley de 23 julio 1942 suprimió la obligatoriedad de la inscripción de los arrendamientos en el Registro especial, norma que recogió el Reglamento de 29 abril 1959, en su artículo 5, párrafo 2.°, en el que se disponía, además, que «... a partir de la fecha del contrato, y aunque no se halle inscrito, las partes podrán hacer uso de todos los derechos y ejercitar todas las acciones que les competen con arreglo a la presente ordenación», si bien la inscripción «podrá solicitarse por ambas partes de común acuerdo...
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