Los edificos en la reparcelación.
| Autor | Angel Ortega Garcia |
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INTRODUCCION.
Todo el tratamiento de la reparcelación en la Ley del Suelo y en el Reglamento de Reparcelaciones se hace atendiendo al suelo, como elemento aportado y adjudicado, pero lo que resulta inevitable es la existencia de edificaciones, acerca de cuya suerte y de los efectos diversos que produce tal existencia es preciso ocuparse, ya que es tema de interés,no abordado hasta el momento por la doctrina en forma sistemática y detallada.
Ante la existencia de edificios, cabe que se produzca la exclusión o no de la finca que se trate de la reparcelación, con los diversos efectos a que después aludiremos, en uno o otro caso. a su vez, si las fincas se incluyen en el expediente reparcelatorio, puede ocurrir que los edificios existan previamente y no se haya acordado la exclusión o que surjan durante la tramitación del expediente, a. través de una edificación a cuenta, contemplada por el artículo 22. 1 a) del Reglamento de Reparcelaciones, si bien esta distinción no se traduce en la producción de efectos jurídicos diversos.
Entre los edificios incluidos en el expediente reparcelatorio, cabe que queden fuera de ordenación o no queden en tal situación, distinción que, si la referimos al exceso o defecto en el volumen edificado, tiene efectos diversos y su razón de ser en el hecho de que el volumen lo refiera el Plan Parcial a cada parcela o a todo el conjunto, con carácter global o bruto.
A continuación, es preciso referirse a las edificaciones en el aspecto valorativo, que en cuanto a la reparcelación es negativo, tanto respecto al valor del suelo aportado como en cuanto al valor del adjudicado.
Es de interés el tema de la indemnización de edificaciones y extinción de arrendamientos, que se producen cuando es procedente el derribo, y, finalmente, el estudio de cuando éste no es necesario para ejecutar el planeamiento en sí mismo y de los efectos que surgen respecto a los edificios y a los arrendamientos existentes sobre ellos, tratándose de los edificios que vamos a calificar de fuera de ordenación reedificables.
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LA EXISTENCIA DE EDIFICIOS, CAUSA O NO DE EXCLUSION.
La exclusión de la reparcelación supone que las fincas respecto de las que se acuerde están comprendidas en la superficie reparcelable y, por tanto, afectadas por el proyecto de reparcelación, pero que se excluyen de adjudicación en el mismo conservándose en propiedad de sus titulares, quienes, no obstante, están sujetos a una serie de deberes urbanísticos.
Según el artículo 8. 1 a) del Reglamento, podrán excluirse de la reparcelación, de oficio o a solicitud de los interesados, las fincas edificadas que se ajusten al planeamiento o declaradas fuera de ordenación, exclusión perfectamente defendible en las fincas ajustadas al planeamiento, pero que plantea los problemas que veremos en los edificios de ordenación, punto en el que se adelantará que no es posible tal exclusión sino respecto de edificios cuyo terreno siga siendo en el planeamiento vigente de edificación privada y que no se hallen fuera de línea; en definitiva, aquéllos que contempla el artículo 48. 4 de la Ley del Suelo, en que la disconformidad con el Plan no impida la edificación en el mismo solar que ocupa el edificio.
La forma potestativa en que está redactado el precepto pone de relieve que puede no acordarse la exclusión y además que no sea viable si es a solicitud de los particulares y no la consienten propietarios que representen como mínimo el 50 por 100 de la superficie de la zona delimitada, artículo 8. 2 del Reglamento; en definitiva, es perfectamente normal que se incluyan edificios en un proyecto de reparcelación.
Esta inclusión resulta, por otra parte, de preceptos concretos del Reglamento, como el artículo 44. 1, a contrario, por cuanto que no tiene precepto análogo en materia de Reparcelaciones propiamente dichas, que señala que no podrán sujetarse a normalización obligatoria los inmuebles ya edificados conforme al planeamiento o declarados fuera de ordenación y, sobre todo, la contempla el artículo 12. 1, al señalar que se procurará atribuir a cada propietario... la integridad de los edificios construidos que se acomoden al planeamiento vigente o sean declarados fuera de ordenación en los supuestos de los artículos 48 y 49 de la Ley del Suelo.
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EFECTOS SEGUN SE PRODUZCA O NO LA EXCLUSION.
Conviene advertir previamente al examen de este punto, que aquí sólo vamos a referirnos a los edificios que no sea preciso derribar para ejecutar el planeamiento, es decir, a los emplazados en finca que sigue siendo aprovechable por su propietario, ya que en otro caso no se plantea más problema que el de la indemnización de lo edificado, a efectos de su derribo.
La exclusión de las fincas con edificaciones evita que surjan los problemas que se van a examinar, respecto de valoración de aportaciones, adjudicaciones y atribución de los edificios, pero conviene referirse muy rápidamente a los efectos económicos de ambas alternativas, de exclusión o no exclusión, algunos de los cuales se examinaron en otro lugar con detalle (Ref. ) bajo los sucesivos epígrafes de exclusión de la reparcelación y reparcelación sustitutiva de valor, teniendo en cuenta que el Reglamento ya reconoce que los efectos son distintos según se excluyan o no las fincas de la reparcelación, como lo prueba el artículo 8. 2 que exige en la solicitud de exclusión a instancia de los particulares el consentimiento de propietarios que representen al menos el 50 por 100 de la superficie de la zona delimitada, y el 8. 3 al contemplar que la exclusión puede producir la modificación de los derechos y obligaciones de los demás propietarios.
En el supuesto de exclusión, la llamada indemnización sustitutiva, que ha de satisfacer el propietario de la finca excluida, responde a dos notas principales.
La primera, que el pago de la indemnización procede en todo caso, a pesar de que el artículo 8. 4 del Reglamento parece subordinarla a la existencia de beneficio para la finca, ya que el artículo 36 le da carácter general, atendiendo para su cálculo, exclusivamente, al valor del suelo de la finca excluida. La segunda afirmación es que la indemnización sustitutiva comprende no sólo el importe proporcional de las obras y los gastos de formalización de la reparcelación, sino el valor que corresponde a aquellos viales y zonas libres que no es posible detraer en especie de la finca excluida, para, a través de su adjudicación a otro propietario, cumplir en forma mediata tal obligación específica, y ello por las razones que se dan en el lugar citado.
En este supuesto de exclusión no incide en forma alguna en la reparcelación el volumen edificado, pues las superficies excluidas no guardan conexión con ella, ya que no se tiene en cuenta a los efectos de adjudicación su superficie o volumen, que sólo se ponen en relación entre las fincas reparcelables que no han sido excluidas.
Si no tiene lugar la exclusión, y aunque la finca se adjudique en su integridad al primitivo propietario aportante, será preciso distinguir según se ajuste el edificio al aprovechamiento concreto de la parcela o no se ajuste a él, por exceso o defecto del volumen edificado.
En el primer caso, los efectos son los que produciría la exclusión, pues, la adjudicación al propietario equivale a la exclusión de su adjudicación a otros propietarios, y los efectos económicos son idénticos a los de la exclusión.
En el segundo supuesto, el problema surge diversamente en las edificaciones que pueden calificarse como fuera de ordenación y en aquellas otras que, sin merecer esta calificación, suponen un aprovechamiento en más o en menos sobre el que correspondería a la finca.
Los edificios fuera de ordenación son, según el artículo 48. 1 de la Ley del Suelo, los erigidos con anterioridad a la aprobación del Plan y disconformes con él, en este caso en cuanto al aprovechamiento volumétrico, y ello se producirá cuando el volumen esté fijado sobre parcela neta y del existente se infiera la disconformidad.
Otro supuesto de disconformidad es el que puede calificarse de mediato o deducido. Se trata de la fijación de volúmenes con carácter global para toda la zona reparcelada, en cuyo supuesto la existencia de un volumen mayor o menor que el medio resultante por parcela edificable no supone disconformidad con el planeamiento ni coloca al edificio fuera de ordenación, sino que influye en el reparto de volúmenes al resto de las parcelas pendientes de edificación.
Todavía hay que distinguir, en uno, y otro supuesto, según que la ocupación de parcela sea o no total, en el sentido de que no reste o sí una superficie sin edificar, que por sus dimensiones y características puediera ser edificable.
Tratándose de edificios fuera de ordenación con ocupación total de parcela, la adjudicación de la finca se hará por el valor urbanístico resultante del Plan parcial y, en definitiva, se trata de la adjudicación de una finca, que podrá edificarse en cualquier momento conforme al Plan parcial, supuesto del artículo 48. 4, con el derribo del edificio fuera de ordenación, siendo indiferente, salvo en lo que respecta a los intereses económicos del propietario, que el edificio exceda o no llegue al volumen correspondiente al terreno sobre el que se asienta.
Cuando existe un edificio fuera de ordenación y un resto de finca edificable, no hay problema si el edificio tiene deficiencia de volumen, pues se medirán las dos fincas: una quedará fuera de ordenación. como en el caso del párrafo anterior, y la otra será aportada y adjudicada en la reparcelación, como cualquier otra finca no edificada.
En el supuesto de edificio fuera de ordenación por exceso de volumen y resto de finca edificable, hemos de estar a la regulación urbanística previa al Plan parcial, bajo la que surgió la edificación, pues no debe ampararse el hecho consumado, ni entender legalizable lo surgido ilegalmente en contra del planeamiento vigente; y en definitiva, si por una falta de regulación, volumétrica o por la admisión previa de...
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