Registro de la propiedad: Resolución de 17 de diciembre de 1971 («B. O. del E.» DE 5 de febrero).
| Autor | Tirso Carretero García |
| Páginas | 585-593 |
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La Sociedad de San Francisco de Sales-Congregación Salesiana-adquirió en 1908, a través de personas interpuestas, por" donación de la familia Rojas Moreno, un terreno, luego permutadoPage 586 por otro, ambos sitos en Alicante, para edificar sobre el último un colegio dedicado a la enseñanza gratuita conforme a la doctrina católica. Posteriormente, al amparo de la Ley de 11 de julio de 1941, se siguió procedimiento para poner la titularidad a nombre de su verdadero dueño -la Congregación Salesiana-, dictándose Sentencia que así lo ordenaba y en la que se afirmaba que no constan gravámenes, aunque en la inscripción primera figuraban determinadas condiciones establecidas para asegurar el deslino señalado a la finca donada. Al inscribirse la Sentencia, quizá por entender que así se daba cumplimiento al mandato judicial que expresaba no existían gravámenes, desaparecieron del Registro las condiciones señaladas existentes sobre el inmueble.
El 25 de octubre de 1969, los herederos de los primitivos titulares solicitaron del Registrador, al amparo del artículo 321 del Reglamento o del 329, la rectificación del asiento para que volvieran a figurar las condiciones canceladas; denegada la pretensión fue interpuesto recurso gubernativo, desestimado por Resolución de 11 de noviembre de 1970, sin perjuicio de que los interesados acudiesen a los Tribunales. Promovida demanda en juicio declarativo para la rectificación registral, en virtud de mandamiento judicial, presentado el 28 de octubre de 1970, fue anotada en el Registro el 30 de diciembre del mismo año, por haber sido presentada dentro del plazo de sesenta días que establece el artículo 66 de la Ley Hipotecaria.
En escritura de 8 de mayo de 1969, «Construcciones San Martín, S. A.», había comprado a la Congregación Salesiana, libre de cargas y arrendamiento, una participación indivisa de la finca en cuestión, aunque con menor cabida, según reciente medición, y dentro de la cual existe un edificio destinado a Colegio. La escritura fue presentada el 12 de noviembre de 1969 en el Registro, extendiéndose el asiento de presentación y su correspondiente prórroga con indicación marginal de la existencia del recurso planteado, ya que con anterioridad figuraba el asiento de presentación de la solicitud de 25 de octubre de 1969 y las correspondientes notas referentes al recurso a que dio lugar. Con fecha 5 de enero de 1971 fue inscrita la escritura de compraventa aludida.
El Procurador de «Construcciones San Martín, S. A.», interpuso recurso gubernativo contra la decisión del Registrador de anotar la demanda con prioridad a la compraventa, alegando: los artículos 17, 24 v 25 de la Ley Hipotecaria, que consagran el principio de prioridad; que la escritura de compraventa se presentó el 12 de noviembre de 1969, mucho antes que el mandamiento; el último párrafo del artículo 40 y el artículo 220 de la Ley; que sin negar efectos regístrales a la anotación de demanda, esta no puede afectar a quien ostenta la condición de tercero; que lo dispuesto en los artículos 13 y 32 de la Ley impide que el derecho adquirido por el comprador pueda ser perjudicado por condiciones, modos o derechos reales limitativos que no constaban en el Registro al tiempo de su adquisición y cuya inscripción se pretendió por el cauce inadecuado de la rectificación registral y la vía inadecuada del recurso gubernativo; que los efectos de la anotación de dicho recurso gubernativo no pueden ir más allá del resultado final de éste, que fue la desestimación, por ser la cuestión ajena a la competencia del Centro Directivo; que el asiento de presentación de la compraventa, suspendido hasta la resolución del recurso, debió transformarse en inscripción una vez transcurrido el plazo de vigencia de dicho asiento.
El Registrador alega que el recurso no se promueve contra la calificación de un título al que se haya negado acceso al Registro, sino contra asientos ya practicados que están bajo la salvaguardia de los Tribunales, por lo que es improcedente su admisión, comorme al artículo 119 del Reglamento.Page 587
El Presidente de la Audiencia -confirmó la nota del Registrador, el recurrente se alzó de la decisión presidencial y la Dirección General acuerda confirmar el auto apelado y la nota del Registrador 1 en base a la siguiente doctrina:
Extendida en el Registro de la Propiedad una anotación preventiva de demanda en virtud de mandamiento cuya presentación se había realizado con posterioridad a la de una escritura de compraventa de la misma finca, por estimar el Registrador que era aplicable el artículo 66, párrafos segundo y tercero, de ia Ley Hipotecaria -a causa de un título presentado antes con contenido en gran parte coincidente con el de la demanda y cuya inscripción se había denegado, habiéndose entablado recurso contra dicha denegación-, se interpone el presente recurso gubernativo solicitando se declare que la citada escritura de compraventa otorgada a favor de la Entidad recurrente debió de ser inscrita con preferencia al mandamiento y consiguientemente se ordene al Registrador la práctica de los asientos de cancelación, rectificación e inscripciones necesarias para que tales títulos queden inscritos en el orden pretendido.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 66, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria y conforme a reiterada doctrina de este Centro Directivo, mantenida, entre otras, en las Resoluciones citadas en los vistos, el recurso gubernativo sólo procede contra la nota caliiicadora por la que se deniegue o suspenda el asiento o asientos solicitados y no es aplicable a aquellos casos en que los títulos causaron ya sus respectivos asientos, porque éstos una vez practicados están, según dispone el artículo 1.°, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley, sin que por ello puedan rectificarse por los trámites de un recurso gubernativo.
Los interesados que se consideren perjudicados por los asientos practicados pueden acudir a los Tribunales de Justicia para ventilar y contender entre sí acerca de la validez o nulidad de los documentos o de las obligaciones que los motivaron o, en fin, acerca de la preferencia de unos títulos respecto a otros.
Últimamente gran número de Resoluciones del Centro Directivo tienen sus recidivas, que unas veces son meras insistencias de los recurrentes y otras son nuevas cuestiones planteadas en íntima conexión con el caso anterior. Esta Resolución se ha dictado para solucionar una grave complicación del caso resuelto por la de 11 de noviembre de 1970, que conviene estudiar antes detenidamente para mejor comprender las circunstancias que rodean el problema posteriormente surgido 2.
Cronológicamente, los acontecimientos se desarrollaron así:
El 8 de mayo de 1969 se otorga la escritura en la que la Congregación Salesiana vende a «Construcciones San Martín, S. A.»...
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