Artículo 1.655
| Autor | Xavier O'Callaghan Muñoz |
| Cargo del Autor | Magistrado |
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INSTITUCIONES ANÁLOGAS A LA ENFITEUSIS
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A qué instituciones se refiere la norma. - La norma del presente artículo 1.655 no es aislada. Debe tenerse en cuenta la base 26 de la ley de Bases del Código civil de 11 de mayo de 1888 y el último párrafo del artículo 1.611.
El último inciso de la base 26 dice que «una ley especial desarrollará el principio de la reunión de los dominios en los foros, subforos, derechos de superficie y cualesquiera otros gravámenes semejantes, constituidos sobre la propiedad inmueble» y el artículo 1.611, en su último párrafo (tras referirse en los anteriores a la redención de las enfiteusis constituidas antes de la vigencia del Código civil) reitera que «lo dispuesto en este artículo no será aplicable a los foros, subforos, derechos de superfice y cualesquiera otros gravámenes semejantes, en los cuales el principio de la redención de los dominios será regulado por una ley especial».
Esta ley especial a que hace referencia la ley de bases y el artículo 1.611 nunca se ha promulgado. Por tanto, debe plantearse el problema de todas aquellas instituciones que suponen una división del dominio, análogas a la enfi-teusis ya que ésta ha quedado regulada plenamente -anteriores o posteriores al Código civil- por los artículos 1.604 y siguientes. Salvo en lo relativo a los foros, concretamente, que, como se verá, fueron objeto de regulación por R.D. de 25 junio 1926, D. 31 diciembre 1931, D. 18 junio 1931, como más importantes.
Conviene advertir sin embargo, ante todo, que la redacción del texto legal es confusa y contradictoria. El título de la presente sección segunda es «de los foros y otros contratos análogos al de enfiteusis», mientras que el artículo 1.655 comienza diciendo: «los foros y cualesquiera otros gravámenes de naturaleza análoga...».
Respecto al título de la sección hay que recordar lo que se dijo anteriormente(1) que la enfiteusis -ni los censos- no son un contrato sino un derecho real -la enfiteusis, derecho de propiedad dividida- que se puede constituir de muy diversos modos, uno de los cuales -sólo uno- es el contrato, de la misma forma que un usufructo, una servidumbre o el mismo derecho de propiedad se pueden constituir por contrato, por disposición mortis causa, usucapión, etc.(2).
Por otra parte, el artículo 1.655, en contradicción al título de la sección, parece referirse a los gravámenes -ya no contratos- análogos al foro, no a la enfiteusis. Si se tiene en cuenta que el foro tiene una naturaleza jurídica semejante a la enfiteusis -como enseguida se verá- se comprende que el sentido de la norma es que se refiere a cualquier institución que suponga una división del dominio, análoga a la enfiteusis.
En resumen, la norma del artículo 1.655, en relación con la ley de bases, base 26, y el artículo 1.611, último párrafo, se refiere a aquellos derechos reales -no contratos- análogos a la enfiteusis que, como ésta, impliquen una división del dominio.
Tras lo anterior, se plantea la inevitable pregunta, ¿a qué instituciones se refiere realmente?
La enfiteusis viene sobradamente regulada en los artículos 1.604 y siguientes, y 1.628 y siguientes y se la toma como patrón o modelo en este artículo 1.655, que, por tanto, no se refiere a la misma.
El foro, mencionado expresamente, ya se verá en el apartado siguiente que queda bajo su ámbito pues, aparte de referirse expresamente a él dicho artículo 1.655, la Jurisprudencia ha reiterado que es una institución esencialmente igual a la enfiteusis(3), ya que supone una división del dominio sobre la finca aforada.
Sobre el llamado censo a primeras cepas trata el artículo 1.656, fuera pues, del ámbito del artículo 1.655.
El derecho de superficie ha adquirido una naturaleza administrativa que lo lleva a un ámbito un tanto complejo que también será tratado en particular, más adelante.
¿Qué instituciones quedan pues, a las que pueda referirse el artículo 1.655? A ninguna anterior al Código civil aparte de las mencionadas del foro, derecho de superficie y censo a primeras cepas, con normativa o problemática específica. Pero precisamente, el artículo 1.655 se refiere a los futuras constituidas tras la promulgación del Código civil, vigente el mismo, y en este sentido, el Código civil ha querido salir al paso y prevenir lo que la imaginación humana y el genio jurídico del futuro jurista y del pueblo puede llegar a pensar y constituir: para cortar con posibles nuevas previsiones basadas en la autonomía de la voluntad cuyo objeto fuera la división del dominio, las ha sometido a la regulación ya prevista de la enfiteusis siempre que fueran por tiempo indefinido, y a la del arrendamiento, si fueran temporales.
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Constituidas antes de la vigencia del Código civil. - Como se ha dicho, no hay instituciones análogas a la enfiteusis anteriores al Código civil que supongan división del dominio. Salvo, insisto, respecto a los foros y derecho de superficie de que se tratará enseguida, en los siguientes apartados, que plantean cuestiones específicas.
Si realmente hubiera alguna, no hay otra solución que aplicarle la normativa que estuviera vigente antes del Código civil, pues ninguna ley especial se ha dictado respecto a las mismas, salvo respecto a los foros, como se verá en el siguiente apartado.
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Constituidas vigente el Código civil. - El artículo 1.655 es taxativo respecto a toda institución que, en forma análoga a la enfiteusis, signifique división del dominio. Responde a la idea imperante en la época de la redacción del Código civil de impedir o coartar, cuando menos, estas situaciones que perjudicaban la riqueza territorial y la economía, esencialmente agrícola en aquel tiempo.
Por ello, cualquier institución análoga a la enfiteusis, constituida vigente el Código civil no tendrá autonomía propia, y se regirá por las normas de la enfiteusis, si se constituye por tiempo indefinido. Lo que significa que se aplicará el artículo 1.651 y los artículos 1.608 a 1.612 relativos a la redención con lo que se evitará que se constituyan a perpetuidad. Recuérdese que las vinculaciones perpetuas son proscritas por el Código civil y así, por ejemplo, el artículo 781 impide las sustituciones fideicomisarias a perpetuidad.
Pero lo que no significa es que se impida la autonomía de la voluntad en la constitución de una institución jurídica de división de dominio, análoga a la enfiteusis; por el contrario, cabe que se constituya tal institución con una serie de pactos previstos por los sujetos, pero sin modificar la normativa imperativa que sobre la enfiteusis establece el Código civil, especialmente en lo relativo a la redención.
Si la institución que se constituye análoga a la enfiteusis es temporal, el párrafo 2.° del presente artículo 1.655 le quita el carácter de derecho real y lo configura como un arrendamiento: «si fueren temporales o por tiempo limitado, se estimarán como arrendamientos y se regirán por las disposiciones relativas a este contrato». Ya se dijo anteriormente(4) que la enfiteusis era esencialmente perpetua o por tiempo indefinido, si bien cabía siempre una redención, pero lo que no cabe, por ser contrario a su propio concepto, es que sea temporal. Si, vigente el Código civil, se constituye una institución análoga a la enfiteusis, pero temporal, va contra su concepto y el artículo 1.655, párrafo 2.°, impone su consideración de arrendamiento, institución obligacional sin carácter de derecho real.
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