Responsabilidad ex art. 1910 CC del arrendatario de vivienda y deberes del arrendador. Comentario a la STS (Sala 1ª) de 4 de diciembre de 2007
| Autor | Isabel Arana De La Fuente |
| Cargo | Profesora Contratada doctora de Derecho civil de la Universidad Autónoma de Madrid |
| Páginas | 167-187 |
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El 21 de julio de 1989, se produjo la muerte instantánea de una señora de sesenta y cinco años de edad a consecuencia de un golpe en la cabeza por una maceta que, durante un fuerte temporal de viento, cayó desde el quinto piso de un inmueble sito en Madrid, cuya propietaria la había contratado como conserje para suplir al titular durante el mes de julio de 1989. Según se declara probado, la maceta había sido colocada por la arrendataria de la vivienda y, al parecer, estaba sujeta con un aro de hierro en el balcón. La propietaria arrendadora, que vivía en Barcelona, tenía contratado un seguro “multirriesgo” de comunidades de propietarios con la compañía aseguradora “A-F, S.A”, cuya cobertura de responsabilidad civil se limitaba a los daños causados a terceros por el propietario del inmueble asegurado.
El viudo de la víctima, tras un proceso ante la Jurisdicción Social en el que la propietaria del inmueble fue absuelta, interpuso demanda civil en 1996 frente a la arrendataria de la vivienda de la que cayó la maceta, al viudo y los hijos de dicha propietaria, fallecida en 1993, y contra la compañía de seguros mencionada, solicitando una indemnización global de 90.151,82 € para compensar los daños y perjuicios sufridos por la muerte de su esposa, con fundamento en los artículos 1902 y 1903 CC.
El Juzgado de Primera Instancia, tras rechazar la excepción de cosa juzgada opuesta por el viudo y los hijos de la propietaria del inmueble (aduciendo que la Jurisdicción Social ya les había absuelto de la misma pretensión), estimó en parte la demanda, condenó únicamente a la arrendataria a pagar 48.080,97 € en aplicación del articulo 1910 CC, por considerarla “cabeza de familia”, y absolvió a los demás codemandados. Esta sentencia fue recurrida en apelación por el demandante y por la arrendataria codemandada.
La sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª), con el voto particular de uno de los magistrados del tribunal, desestimó el recurso de apelación interpuesto por la arrendataria y estimó el del demandante, condenando a la arrendataria y a los propietarios del inmueble, con fundamento en los artículos 1902, 1907 y 1910 CC, así como en el artículo 9, reglas 2ª y 6ª, de la Ley de Propiedad Horizontal, a indemnizar al actor con la suma de 60.101,21 €. La compañía aseguradora fue condenada a responder junto con los dueños del inmueble de manera solidaria, conforme a los artículos 73 y siguientes de la Ley de Contrato de Seguro.
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Contra la sentencia de apelación recurrieron en casación el viudo e hijos de quien era propietaria del inmueble cuando sucedieron los hechos, por un lado, y la compañía de seguros codemandada, por otro, pero no la arrendataria igualmente condenada.
PRIMERO: “Como la inquilina demandada no ha recurrido en casación y su condena, aun solidaria con la de los demás demandados, se funda en una negligencia puramente personal (por acto propio) y distinta de la de los propietarios del inmueble, las cuestiones a examinar por esta Sala, en función de los motivos de ambos recursos, se ciñen a la existencia o no de responsabilidad imputable a dichos propietarios y, en su caso, a la eventual responsabilidad de la aseguradora codemandada pese a la exoneración de aquéllos.”
SEGUNDO: “Por razones de método procede comenzar el estudio de ambos recursos por los motivos que, dada la fundamentación de la sentencia recurrida, plantean la cuestión verdaderamente nuclear del litigio tal y como ha llegado a casación. Se trata de los motivos primero y segundo del recurso del viudo e hijos de quien era propietaria del inmueble al suceder los hechos y de los motivos segundo y tercero del recurso de la aseguradora codemandada. Se da una coincidencia sustancial de planteamiento porque el primer motivo de aquel recurso de funda en infracción del art. 1902 CC, de la doctrina del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional sobre el mismo y de los arts. 9, 10 y 24 de la Constitución, en tanto el segundo motivo del otro recurso se funda en infracción del art. 1902 y de la jurisprudencia de esta Sala al respecto; y el segundo motivo de aquel primer recurso se funda en infracción de los arts. 1910 y 1907 CC, así como del art. 9.1 b) LPH y de la jurisprudencia, en tanto el tercer motivo del recurso de la aseguradora se funda en infracción de los arts. 1907 y 1910 CC y de la jurisprudencia que los interpreta. Lo que se pretende mediante estos cuatro motivos, en suma, es la exoneración de los causahabientes de la propietaria del edificio por no haber incurrido en la responsabilidad del art. 1902 ni, tampoco, en la de los arts. 1907 y 1910 del mismo Cuerpo legal en relación con el art. 9 LPH, preceptos estos tres últimos invocados por la sentencia impugnada, en realidad, a modo de argumento de refuerzo.
La respuesta casacional a lo que plantean los cuatro motivos examinados debe comenzar puntualizando que, aun cuando la sentencia impugnada parezca imputar una conducta negligente a los hoy recurrentes, viudo e hijos de quien era propietaria del inmueble al suceder los hechos, tal imputación ha de entenderse hecha a esta última, su causante, aunque de la obligación resultante deban responder sus causahabientes hoy recurrentes, ya que la negligencia se está predicando de quien era propietaria cuando ocurrieron los hechos, 21 de julio de 1989, y quien tenía esta condición era la causante de los recurrentes, fallecida en 1993.
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En cuanto a la infracción de los arts. 1907 y 1910 CC y 9 LPH, reglas 2ª y 6ª, según la redacción de este último precepto vigente al suceder los hechos, debe entenderse efectivamente cometida en la medida en que la sentencia impugnada los considera aplicables a la propietaria del edificio: la del art. 1907 CC, porque en los hechos probados no hay el menor atisbo de ruina de dicho edificio debida a una falta de las reparaciones necesarias, y las malas condiciones del aro que sujetaba la maceta, amén de apuntarse únicamente como una hipótesis no confirmada de otra hipótesis (si la maceta no estaba en el alféizar de la ventana y sin protección, “estaría metida en un aro de hierro..., cuyo aro debía estar en malas condiciones-seguramente muy oxidado...”), no pueden imputarse sin más a la propietaria del edificio a falta de otros datos sobre quién instaló los aros, si la propietaria o la inquilina, y en qué momento; la infracción del art. 1910 CC, porque la jurisprudencia de esta Sala es clara al excluir de su ámbito “al propietario-arrendador de la vivienda que, como es obvio, no habita en ella” (SSTS 6-4-01 y 22-7-03); y la de las reglas 2ª y 6ª del art. 9 LPH, en su redacción anterior a la Ley 8/1999, porque amén de no estar sometido el edificio al régimen específico de la propiedad horizontal, como la propia sentencia recurrida declara probado, es también claro que tales reglas, como hoy la del apartado 1 b) del mismo artículo, imponían unas determinadas obligaciones al propietario frente a la comunidad y los demás propietarios, no frente a terceros.
En consecuencia queda por determinar si la sentencia recurrida infringió también o no el art. 1902 CC al imputar a la propietaria del edificio una negligencia consistente en no haber advertido a la inquilina del peligro que representaban las macetas, ni haberla requerido para que las retirase ni haber hecho todo lo que estaba en su mano para conjurar ese peligro, verdadera razón causal de la condena de los hoy recurrentes según se desprende del párrafo segundo del fundamento jurídico quinto de dicha sentencia.
Pues bien, en este punto la respuesta de la Sala también ha de ser estimatoria de ambos recursos porque, descartado que a la propietaria del inmueble se le haya aplicado el art. 1903 CC por actos u omisiones ajenas, es decir de la arrendataria, la realidad es que aplicar en su contra el art. 1902 del mismo Cuerpo legal en los términos en que lo hace la sentencia recurrida, desde juicios hipotéticos que no salvan la responsabilidad de la inquilina conforme al art. 1910 CC, pero sí generan incertidumbre sobre la verdadera disposición de la maceta antes de caer a la calle, equivale a hacer responsable al arrendador de lo daños causados a terceros por el inquilino, o dicho de otra forma, a extender el ámbito del art. 1910 CC a sujetos distintos del habitante de la casa, en contra de la doctrina contenida en las dos sentencias ya citadas y también en la de 5 de julio de 1989, mediante la imposición al propietario-arrendador de un exacerbado deber de vigilancia o supervisión de la conducta del inquilino. Y es que, en definitiva, a tal exacerbación conduce la exigencia al arrendador de un deber de advertir desde fuera del edificio que hay una maceta en el alféizar de una ventana de su quinto piso, primera hipótesis de la sentencia recurrida, o de que en el balcón del mismo piso hay una maceta dentro de un aro, segunda hipótesis, situado hacia afuera y no hacia dentro, tercera hipótesis encadenada”.
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TERCERO: “Estimados los cuatro motivos indicados, resulta innecesario examinar los motivos tercero y cuarto del recurso del viudo e hijos de quien era propietaria del edificio al suceder los hechos y el primer motivo del otro recurso, ya que al proceder la exoneración de aquéllos no es preciso examinar si la sentencia recurrida infringió o no los arts. 1249, 1253 y 1105 CC, fundamento de tales motivos.
Sí procede, en cambio, examinar el cuarto y último motivo del recurso de la asegura-dora, fundado en infracción del art. 73 de la Ley de Contrato de Seguro...
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