Tres problemas tributarios en tres leyes recientes: Viviendas de renta limitada, Hipoteca Mobiliaria y Urbanismo
| Autor | Buenaventura Camy Sánchez-Cañete |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 305-344 |
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Dictadas recientemente esas disposiciones, su contenido ha hecho nacer grandes problemas y bastantes alteraciones en cuanto al Impuesto de Derechos reales, que nos ha movido a tratar de los mismos en el presente, exponiendo su contenido y aludiendo a sus soluciones, o a sus posibles soluciones, tanto a las que se basan en la misma legislación, como a aquellas otras que necesitan de la urgente publicación de disposiciones complementarias. Lo que vamos a llevar a efecto coa la debida separación entre esas dispares disposiciones iegislativas.
La Ley de 15 de julio de 1954 («B O.» del 16). ha creado un grupo especial de viviendas que denomina en su art. 1.° de «viviendas de renta limitada», a las cuales ha concedido una serie, de bene-Page 306ficios, entre los que hemos de destacar los que interesan a nuestro estudio, o sean, los referentes, al Impuesto de Derechos reales.
Sé determinan como tales por el art. 8.°: a) Exenciones y bonificaciones tributarias, las cuales son de aplicación a todos los promo tares de esas viviendas a que se refiere el art. 5.°, o sea, a los particulares que construyan su propia vivienda ; a estos mismos, a las Empresas constructoras y a las Sociedades inmobiliarias que edifiquen con ánimo de lucro para arrendarlas o venderlas ; a los Ayuntamientos, Diputaciones, etc., bien cuando las realicen por sí o por instituciones autónomas; a la Obra Sindical del Hogar ; a Ministerios y Organismos oficiales que las lleven a efecto por sí o por intermedio de Patronatos, con destino a sus funcionarios o empleados ; Cámaras Oficiales de la Propiedad Urbana ; Corporaciones y Colegios profesionales para sus miembros y colegiados ; Cooperativas Sindicales de Edificación, Mutualidades y Montepíos libres (no los establecidos por la Reglamentación del Trabajo) con destino a sus asociados ; Entidades benéficas de construcción y Cajas de Ahorros; Empresas industriales, agrícolas y comerciales, individuales y colectivas, para alojar a su personal; Diócesis y Parroquias, para los sacerdotes y auxiliares a su servicio, y los que por Decreto puedan ser incorporados a esta relación. Cuyo precepto ha sido transcrito en el apartado j) del art. 15 del Reglamento dictado para la ejecución de esa Ley en 24 de junio de 1955, con la única modificación de añadir a esa relación al Instituto Social de la Marina.
La bonificación que interese a nuestro estudio está recogida por el art. 10 de ía Ley, transcrito a su vez en el 25 de su Reglamento, por los que se expresan :
Exenciones y bonificaciones tributarias.-Gozarán de exención total de los Impuestos de Derechos reales y transmisión de bienes y del Timbre del Estado :
1.° Los contratos de opción, adquisición y permuta de los terrenos comprendidos en los proyectos de «viviendas de renta limitada», aprobados por el Instituto Nacional de la Vivienda, debiendo consignarse en el documento correspondiente esta aprobación
2.c Los contratos de arrendamiento, venta o cesión gratuita por el Estado, Provincia c Municipio, o los particulares, de1 terrenos de su propiedad con destino a la construcción de «viviendas de renta limitada».Page 307
3.° Los contratos de construcción o ejecución de obras consignados en documento público o privado, celebrados por las entidades o ios particulares promotores de proyectos de «viviendas de renta limitada», o por los constructores y adjudicatarios de Mes obras, así como las declaraciones de obra nueva correspondientes.
4.° Los contratos de préstamo hipotecario que se destinen exclusivamente a la construcción de aviviendas de renta limitada
, conforme a proyecto aprobado por el Instituto Nacional de la Vivienda, siempre que el interés concertada no exceda del cuatro y medio por ciento y su plazo sea inferior a diez años. Del mismo beneficio gozará la cancelación, ampliación, posposición y prórroga expresa de estos préstamos.
5.° La constitución de Sociedades inmobiliarias, cuya finalidad exclusiva tea la construcción de' «viviendas de renta limitada» y la puesta en circulación de acciones por estas mismas Sociedades, así como la emisión, transformación, amortización o cancelación, de Obligaciones, sean o no hipotecarias, realizadas por entidades de cualquier clase, destinadas exclusivamente a la construcción de estas viviendas. Para gozar de este último beneficio se requiere que la emisión de Obligaciones haya sido aprobada previamente por el Instituto Nacional de la Vivienda.
6.° La concesión de anticipos y préstamos por parte del Instituto Nacional de la Vivienda.
7.° Las herencias, legados, donaciones y subvenciones a favor de entidades públicas o benéficas, con destino a la construcción de eviviandas de' renta limitada
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La primera transmisión de dominio de estas viviendas, siempre que tengan Jugar dentro de los veinte años siguientes a la fecha de su calificación.»
El Reglamento aludido ha venido a precisar los requisitos y trámites de esas exenciones, alterando un poco la interpretación literal del precepto transcrito.
Así vemos, que el párrafo 1.° del artículo 31 dispone que': «Para aplicar las exenciones tributarias señatadas en los números 1.° y 2.° del artículo 25 (contratos de opción, adquisición y permuta de solares, y de arrendamiento, venta o cesión gratuita de éstos por el Estado, Provincia o Municipio), bastará que los respectivos documen-Page 308tos se haga constar que el contrato se celebra con el exclusivo fin de construir viviendas de renta limitada», añadiéndose a continuación por el párrafo 2.°, que : «En virtud de esta declaración se extenderá el contrato sin el Timbre del Estado y la Oficina Liquidadora del Impuesto de Derechos reales consignará la nota de exención, que tendrá carácter provisional. Dentro del plazo de un mes desde la fecha de la calificación definitiva de las viviendas, el propietario vendrá obligado a presentar de nuevo el contrato en la Oficina Liquidadora y a justificar mediante certificación del Instituto Nacional de la Vivienda el otorgamiento de aquella calificación, a fin de que la exención provisionalmente declarada se eleve a definitiva.»
El precepto cumple así el requisito final del párrafo 1.° del artículo 10 de la Ley, pero entendido desde el punto dé viste de la tramitación de esos expedientes sobre viviendas de renta limitada, aunque quizá por una redacción apresurada del artículo del Reglamento que hemos transcrito, se ha omitido el desarrollar un procedimiento que permita el que las Oficinas Liquidadoras puedan tener un conocimiento inmediato de los acuerdos sobre calificación que puedan afectar a exenciones declaradas por ellas, que ahora queda casi al arbitrio del presentante, pese a lo dispuesto por el párrafo 2.°, dándose ocasión con ello a posibles evasiones del Impuesto, mediante el recurso de dejar transcurrir los plazos áz pi escripción. Es cierto que el proce-cer de esas Oficinas habrá de ser el de redactar la oportuna ficha, cue le permitirá determinar un plazo prudencial para la obtención de la calificación de la vivienda, en cu\o caso y ante la falta de la nueva presentación del documento, dirigirse a la Delegación Provincial del Instituto Nacional de la Vivienda a que corresponda el solar de que se trate, con el fin de que se le indique por ese organismo si se obtuvo la calificación o fue denegada ; sin embargo, en la generalidad de los casos no resultará eficaz esa actuación, dada la. forma en que son tramitados los expedientes por el organismo citado, constituyendo así esa indagación un trabajo casi inútil de la Oficina Liquidadora, que hubiese sido evitado fácilmente, asegurando a la vez el impuesto mediante la eportuna disposición que armonizase la labor de esas dos Oficinas
Establece, por último, el citado artículo en su párrafo 3.°, que «en los casos en que por cualquier causa no tuviere lugar la realización del proyecto, los propietarios vendrán obligados a presentar el contrato en el plazo de un mes desde la fecha en que por el Insti-Page 309tuto Nacional de la Vivienda se dej¿ sin efecto su aprobación, al objeto de que las Oficinas Liquidadoras del Impuesto de Derechos reales que hubieren declarado la exención provisional practiquen la liquidación correspondiente».
Ante el contenido de ese párrafo tendremos que repetir la tacha de redacción apresurada que hicimos antes y los comentarios que ello nos produjo, pues, ¿qué ocurrirá si el interesado no presenta el documento? ; generalmente, nada, salvo que podrá iniciar la prescripción, ya que si bien se dice en el párrafo 3.° del artículo 93 que dé la calificación definitiva se tomará razón en el Registro de la Propiedad a fin de asegurar la devolución de las exenciones tributarias, en los casos de descalificación de una vivienda que anteriormente obtuvo la de vivienda de renta limitada, la no aprobación del proyecto no se exige que sea comunicada a la Gficiina Liquidadora, ni podría serlo aunque se hubiese ordenado, ya que no existe constancia en el expedienta incoado en la Delegación Provincial del Instituto de cuál haya sido la Oficina Liquidadora que declaró la exención, puesto que el artículo 70 del Reglamento sólo exige como justificante de la titularidad dominical sobre el inmueble la certificación del Registro de la Propiedad, la cual, al poder ser «en relación», que será lo más frecuente por su economía y rapidez, no contendrá datos bastantes para averiguar cuál fue la Oficina Liquidadora que efectuó la del documento en cuya virtud se realizó la inscripción de' la que se certifica.
El mismo párrafo transcrito motiva otras varias cuestiones interesantes en cuanto a la liquidación. La primera que nos plantea es la dé determinar si esa presentación dentro del plazo de treinta días, contados desde la fecha en que se deje sin efecto la aprobación por el...
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