Titularidades limitadas
| Autor | Juan Francisco Bonilla Encina |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 405-448 |
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Retracto convencional es el Derecho potestativo ejercitable durante un plazo determinado, que corresponde al vendedor para readquirir la cosa que vendió a un tercero.
Tanteo convencional es la facultad concedida por plazo cierto a una persona de ser preferida para la compra de determinada cosa en atención a la relación que guarda con otra de su propiedad o sin ninguna consideración de este tipo, y en las mismas condiciones que hubiere de hacerlo un tercero.
La opción consiste en la facultad de adquirir una cosa por un precio fijado de antemano y durante un tiempo determinado, ya por las relaciones que el optante pueda tener con el predio afectado, ya por sus cualidades personales o vínculos puramente afectivos u obligatorios.
Encuadrados por un sector de la doctrina entre los derechos reales de adquisición y configurados por otros autores (concretamente los derechos de tanteo y opción), como derechos personales, las posibilidades de inscripción, cuando afecten a bienes inmuebles o derechos reales inmobiliarios, aumentarán o disminuirán según la dirección que se siga para la determinación de su respectiva naturaleza.
De todos estos derechos es el de retracto el que con mayor firmeza se ha abierto camino en el enmarañado campo de la «per-Page 408sonalidad» o de la «realidad», adhiriéndose a ésta y abandonando aquella. El de opción, accede al Registro (art. 14, R. H.), sin discriminación de su propia naturaleza; y el de tanteo, encuentra en muchos casos graves obstáculos para su registración, dada la dificultad de discernir entre una promesa puramente obligacional de contratar (de inscripción prohibida según el art. 9.°, R. H.) y una verdadera limitación de facultades dispositivas (de registración permitida por los amplios términos del art. 7.° del propio Reglamento).
Nacido de la venta con pacto de retro, su configuración real, discutida en otro tiempo, viene dada por el artículo 1.510 del Código civil.
Art. 1.510. «El vendedor podrá ejercitar su accción contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto convencional; salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto de terceros.
Dos regulaciones diferentes y de signo contrario se desprenden del precepto:
Una, regulada íntegramente por el Código civil, se encamina a la seguridad del derecho en perjuicio de la seguridad del tráfico y se refiere hablamos en términos hipotecarios a fincas no inmatriculadas en el Registro de la Propiedad, respecto a las cuales el retracto opera como una verdadera limitación legal que afecta a terceros adquirentes desconocedores de su existencia; y
Otra recogida por los preceptos de la Ley Hipotecaria que vela por la seguridad del tráfico y, partiendo de una presunción de titularidad (ser dueño y ser, además, poseedor art. 38), brinda protección al adquirente inscrito.
No inscritas las fincas y, por tanto, no inscribible el retracto, tanto aquéllas como éste corren por cauces extrahipotecarios, pudiendo el tercero adquirente ver resuelta la titularidad de la fincaPage 409 adquirida si el retrayente ejercita su derecho en tiempo oportuno, en cuyo caso, la publicidad estática de la posesión que con la cosa Je fue transmitida, nada vale frente al rigor de la Ley. Pero el artículo 1.510 del Código civil, lejos de proteger a todo trance al retrayente, deja a salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto a tercero y, por ende, los preceptos de ésta le pondrán en grave aprieto si el adquirente a título oneroso del comprador intenta contactos hipotecarios inmatriculando la finca en el Registro y publicando su titularidad como libre.
Ciertamente, no será la norma del artículo 34 de la Ley Hipotecaria la adecuada para la protección, puesto que no se trata de un adquirente de titular inscrito, pero sí la del artículo 32, que acoge en su amplio seno a todo tercero de buena fe no germánico. En consecuencia, lo no inscrito (el derecho de retracto), no puede oponerse a lo que estuviese inscrito (la adquisición como libre por parte del tercero).
Todo titular inscrito ostenta, sea o no tercero, una doble presunción que emana del artículo 38 de da Ley:
- Presunción de ser dueño.
- Presunción de ser, además, poseedor.
Que esa presunción reciba o no protección hipotecaria, sólo depende de
- Si el inmatriculante fuere el mismo comprador con pacto de retro y por cualquier circunstancia (error en la calificación, pacto subyacente de retro en documento diferente del que produjo la inmatriculación, etcétera), la adquisición resoluble del mismo no se hubiese hecho constar en el asiento, el artículo 38 concede, en principio y sin discriminación de ninguna clase, la doble presunción antes aludida; pero esa presunción no será defendida frente a las pretensiones del retrayente, ya que el irmatriculante no es tercero en la relación jurídica del retracto, sino parte, rigiendo las normas civiles del artículo 1.510.
- Si el inmatriculante fuere el adquirente a título oneroso del comprador con pacto de retro, volverá el artículo 38 a conceder su doble presunción; pero esta vez, las demás normas del sistema brindarán protección. Sólo falta determinar qué precepto será el que admita la protección de ese tercero. No tratándose de un adquirente de titular inscrito (estamos en presencia de una inmatriculación), el articulo 34 no nos servirá, puesto que uno de los requisitos que exige es, precisamente, ese. Pero, en cambio, si valdrá la norma del articulo 32 que, sin exigencia de requisitos (excepto el de buena fe proclamado como principio por las normasPage 410 sustantivas) habla de un tercero protegido con una ínoponibilidad (inoperabilidad de lo no inscrito frente a lo inscrito).
- Si esta inmatriculante, a su vez, transmite a un tercero la protección para éste, podrá ser la del artículo 34.
Si la finca que se transmite con pacto de retro estuviere inscrita, entrará en juego el inciso final del articulo 1.510 del Código civil y, en consecuencia, las disposiciones de la legislación hipotecaria con exclusión de las civiles. Los resultados no se hacen esperar:
Si por error en la calificación (o por cualquiera otra causa extraña), al inscribirse el acto traslativo no se hiciese constar en la inscripción el retracto reservado por el vendedor, quedará éste sin protección frente a los terceros que adquieran del primitivo comprador y registralmente publiquen erga omnes su titularidad como libre. Las normas extrarregistrales (inciso primero del art. 1.510 del C. c.) no son invocables, y sí lo son, en cambio, las hipotecarias por remisión expresa que a ellas hace el inciso final del propio articulo 1.510.
Si, a pesar de estar inscrita la finca a favor del vendedor, el acto transmisivo que realicen no se inscribiese en «1 Registro de la Propiedad, el comprador no podrá hacer valer sus derechos ante un posterior adquirente que traiga su causa del vendedor e inscriba su adquisición. La colisión de publicidades (posesión frente a Registro) se resuelve a favor de la publicidad formal de los libros regístrales. Si el segundo adquirente reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, invocará su protección; caso contrario, se acogerá teniendo buena fe, a la inoponibilidad de lo no inscrito ante lo inscrito que prescribe el artículo 32 de la misma Ley. Así, pues, si el primitivo comprador no obtiene del Registro la proclamación erga omnes de su titularidad a través del asiento oportuno, la publicidad estática de la posesión que con la cosa le fue transmitida, nada vale frente al rigor de la Ley.
Consecuentemente, el derecho de retracto convencional, no sólo puede ser publicado por los libros regístrales, sino que debe serlo como único medio de salvaguardar los derechos de todos los interesados. Hipotecariamente, es admisible su enajenación, su hipoteca e, incluso, la constitución sobre él de un derecho de tanteo convencional.Page 411
Publicidad registral del retracto.
El retracto convencional accede al Registro sin asiento autónomo, sino embebido en el de inscripción de la venta a favor del comprador. Inscrita la venta, el Registro publicará dos titularidades :
- La del adquirente, sometida a una posible resolución si el retracto se ejercitare en el plazo estipulado.
- La del vendedor retrayente que, al reservarse la facultad de adquirir la cosa vendida, ostenta un derecho potestativo que limita la titularidad del comprador.
Por el afán de encuadrar todo lo resoluble en el ámbito propio de las condiciones resolutorias (de lo que tiene bastante culpa la falta de tecnicismo de nuestras leyes a la hora de regular las condiciones facti), son muchos los autores y es copiosa la jurisprudencia hipotecaria que mantiene la condicionalidad de esta clase de adquisiciones (Vid. RR. 25 diciembre 1862, 14 agosto 1863, 14 enero 1876, 27 mayo 1879, 6 mayo 1902, 19 julio 1922, entre otras).
Verdaderamente, la propiedad del comprador es resoluble, pero no todo lo resoluble es, en sentido técnico, condicionado. A nuestro juicio, el comprador, al adquirir la cosa afectada por un derecha de retracto, no ostenta una propiedad sometida a una condición resolutoria, sino limitada por un derecho potestativo que corresponde al vendedor por el cual, este último, por su sola voluntad, puede influir en la esfera patrimonial del comprador, siempre que a su indisputable decisión de retraer, acompañe el cumplimiento de las obligaciones que el ejercicio de su derecho le impone.
En parte, al menos, avalan nuestra postura: de un lado, la autoridad doctrinal indiscutible de Porpeta Clérigo 1; y de otro, la...
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