Temas de la reforma hipotecaria
| Autor | Antonio Ventura-Traveset González |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 494-502 |
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La determinación del valor jurídico de la inscripción tuvo en el proceso histórico de la Ley Hipotecaria una evolución.
Denominada dicha Ley, por Cárdenas, Código de la propiedad territorial, y dictada para asegurar el dominio como fin principal, sin embargo, en definitiva quedó como Ley protectora de terceros, y por Ley de terceros es conocida.
La base 52 del proyecto de Código civil, en 1843, no nombró para nada a este tercero. Discutida más tarde, en 1846, se llegó a la fórmula de la precisión de toma de razón en el Registro, de los títulos constitutivos y traslativos del dominio, para que produjeran efecto en cuanto a tercero.
No hubo, por tanto, variación en los modos de adquirir, pero se protegió al tercero por las declaraciones del Registro.
Ni este es el lugar ni esta la hora para repetir lo que de todos es sabido ; pero no .queremos dejar de recordar la carta que el eminente jurista D. Eduardo Pérez Pujol dirigió al Sr. Oliver el 14 de mayo de 1893 1, en la que dice : «Que cuando el derecho real se adquiere de otro que lo posee, de quien se deriva, hay tres elementos jurídicos : un adquirente, sujeto activo, y dos sujetos pasivos, el cedente y todas las otras personas individuales y sociales.Page 495
De la relación con el primero nace una obligación personal del cedente ; de la relación con las demás personas nace la obligación de respetar al adquirente...». Y luego añade: «Si la obligación nacida del título es nula, la inscripción no la convalida, aunque no perjudique a tercero, que tiene inscrito su derecho. En tal caso, el tercero conservaría el derecho real inscrito, y declarada la nulidad del título ex post jacto, por el efecto de esta nulidad el adquirente estará sujeto, con obligación personal, a indemnizar los daños y perjuicios al primer cedente o al perjudicado por el título nulo.»
No parece estar ello muy acorde con las corrientes doctrinales, cada vez más favorables a la inscripción constitutiva o sustancial siquiera; como luego se verá, en la reforma última no ha prevalecido.
No obstante ser harto conocidas, no son de olvidar las palabras de la Comisión redactora de la Ley primitiva, necesarias para el estudio de lo sucedido después: «Resultará de hecho-dice- que para los efectos de la seguridad de un tercero, el dominio y los demás derechos reales en tanto se consideran constituidos y traspasados, en cuanto conste su inscripción en el Registro, quedando entre los contrayentes, cuando no se haga tal inscripción, subsistente el derecho antiguo.»
¿Y quién es tercero? «Desde luego-dice Morell y Terry-la persona que no ha sido parte en un acto o contrato, la que no ha intervenido en él, la que no se halla ligada por ningún lazo, vínculo u obligación personal con otra u otras determinadas.»
Conformes con el ilustre y llorado comentarista. El concepto de tercero, claro, diáfano, no debió ser nunca deformado por interpretaciones más o menos justificadas.
El claro castellano del artículo 27 de la Ley antigua no autorizaba, en los términos que se ha hecho, su deformación : «Para los efectos de esta Ley se considera como tercero aquel que no haya intervenido en el acto o contrato inscrito.»
Y ello nos recuerda las palabras que al principio transcribimosPage 497 del ilustre Pérez Pujol: «... de la relación con las demás personas nace la obligación de respetar al adquirente...», obligación que, en realidad, no debiera nacer sino después de la inscripción que dé fuerza de publicidad a la transmisión del derecho real.
Seguir paso a paso las encontradas opiniones, las vacilaciones, las dudas, la intrincada literatura que alrededor del concepto de tercero se han creado, heriría la cultura de nuestros lectores.
El hecho es que, poniendo en juego los conceptos de derecho y el recíproco de obligación y las combinaciones con tres elementos A (transmitente), B (adquirente) y C (otras personas); situando las diversas posiciones de cada uno de estos elementos en sus dos posibilidades de constar o no inscrito su...
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