Temas de prescripción
| Autor | Alfredo Reza |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 446-456 |
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A la vista del artículo 36 de la Ley Hipotecaria, preceptivo de eme frente a titulares inscritos que tengan la condición de : terceros con arreglo al 34, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los supuestos de los apartados á) y b) de aquel articuló, surge una interrogante. ¿Cómo se consuma la prescripción? La respuesta no aparece en la Ley, ni es de su competencia la regulación de la prescripción como modo de adquirir o de perder la propiedad. El Código civil tiene la palabra.
Declara aquel Cuerpo legal que la prescripción extraordinaria se consuma por la posesión, sin necesidad; de título> ni buena fe (art. 1.959) y que la ordinaria requiere para producirse, posesión; justo título y buena fe (art. 1.940). ¿Tiene este segundó artículo cómo excepción el 1.949? La respuesta exige su previa transcripción.
Dice éste que contra un título inscrito en él Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o Derechos reales enperjuicio de tercero, sino en virtud de otro título, igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo La expresión ano tendrá lugar ¿equivale a decir «no se consumarán ? Admitida esta equivalencia, resulta evidentePage 447 en el precepto es una excepción al artículo 1.940. Tan fundamental cuestión tiene que resolverse previamente.
Dedicado el Título VIII del Libro segundo del Código al Registro de la Propiedad y declarado en su artículo 606 que los títulos de dominio, que no estén debidamente inscritos o anotados en él, no perjudicarán a tercero, si el 1.949 hubiera tomado en consideración a la prescripción consumada, en dicho Título figuraría ese precepto como excepción al principio de prioridad reconocido en el 606, bajo la siguiente, o parecida, redacción : «No obstante, el artículo anterior, la prescripción ordinaria no inscrita perjudicará a tercero, si el justo título está inscritos. Al artículo 1.949 se le reservó un puesto en el Título XVIII del Libro cuarto, regulador de los requisitos indispensables para que se produzca la prescripción tanto adquisitiva como extintiva, porque modifica el 1.940; obsérvese que en el Título de referencia no se contiene declaración alguna relativa a la prescripción consumada fase que al Código ya no le interesa, puesto que la prescripción una vez que se consuma deviene en uno de tantos, títulos de dominio, al que es aplicable el principio de prioridad.
Los autores, sin parar mientes en la ratio, legis del artículo 1.949 y considerando que no es normalmente posible la inscripción, del justo título en el que el dueño inscrito .no actúa como transmitente, interpretan que aquél se refiere al; titular de un derecho real impuesto sobre la finca usucapida, y, no al de la propiedad, ya que éste y el usucapiente no son terceros entre sí.
El precepto en cuestión es consecuencia del. principio de publicidad. Contra el dueño juega la presunción de pleno derecho de que conoce la posesión que el posible usucapiente está ejercitando por ser ésta el único factor que produce la prescripción extraordinaria es por lo que el Código no, distingue al ocuparse de ella entre títulos inscritos o carentes de inscripción entonces la sola. posesión vence tanto al dueño inscrito como al no inscrito. Quiero decir, que la prescripción se produce. Coadyuvando a la consumación de la ordinaria el justo título, si éste no está inscrito, si el Registro no lo da a conocer, el Código, en fiel acatamiento al principio de publicidad, sienta la presunción juris tantutn de que el titular inscrito desconoce su existencia y le pone a cubierto contra la consumación de la prescripción, ordinaria , y por esa presunción fija como día inicial para correr el tiempo el de la inscripción del justo título.Page 448
Tomando el censo como ejemplo de Derecho real impuesto sobre la finca usucapida, si se produce la prescripción del dominio conforme al artículo 1.940 o al 1.949, el inmueble no se libera ipso facto dé aquel Derecho real, puesto que para ello es indispensable el impago de treinta anualidades consecutivas, plazo que es posible no haya vencido al consumarse la prescripción ordinaria. Por tal consideración no es admisible la interpretación de que el segundo cíe aquellos artículos se refiere al titular del Derecho real.
Especial atención merece el razonamiento de que el titular dé la propiedad y el usucapiente no son terceros entre sí, puesto que la Jurisprudencia tiene declarado que el concepto de tercero, a los efectos de la prescripción, no lo suministra el justo título.
El artículo 1.949 no pudo hacer la declaración general de que contra todo título inscrito no se consumará la prescripción ordinaria que no se ajuste a su contenido, sino que tuvo que intercalar la expresión en perjuicio de tercero, porque de lo contrario podría el adquirente escudarse en la prescripción frente a su transmitente. Si la transmisión la realiza el titular inscrito y es legítima, el adquirente ningún provecho obtiene contra aquél de la prescripción si el justo título carece de consentimiento, objeto o causa en la persona del transmitente, la prescripción no prevalece contra éste puesto que el justo título no es bastante legalmente para transferir el dominio, conforme al artículo 1.952. En este caso; sólo cabe la prescripción extraordinaria. De aquí deriva la...
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