Subrogación hipotecaria
| Autor | José M.a López Torres |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1-19 |
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La relación jurídico crediticia con sus efementos constitutivos e integrantes, tanto de naturaleza personal: acreedor (sujeto activo), deudor (sujeto pasivo), y desorden objetivo-patrimonial (prestación), para poder actuar con un verdadero nexo coactivo se requiere de la existencia de bienes, derechos o acciones pertenecientes al obligado, delimitados del patrimonio general; destacados en primera línea de garantía al servicio del acreedor, con carácter preferente y privilegiado (hipoteca, prenda y anticresis). Compatibilizándose la acción de carácter real que se esgrime contra los bienes con la personal ejercitada sobre el resto del patrimonio, en cuanto a sus elementos no especialmente afectados.
De actuar con la acción personal dimanante del crédito, la responsabilidad patrimonial, si bien es universal, tiene un carácter diluido sin concreción, y con la desventaja de poder haber sido ya afectados ciertos bienes a derechos de garantía (art. 1.911 del Código civil).
Puede también acudirse a otra fórmula: seleccionando del patri-Page 2monio general del obligado uno o varios bienes o derechos, constituyendo patrimonios separados, en los cuales y sólo en ellos podrá efectuarse la compensación para el sujeto activo de la obligación, ante el incumplimiento del deudor, el cual obtiene la destacada ventaja de estar el resto de sus elementos patrimoniales inmunizados de acciones que en otro caso serían dirigidas a restablecer el equilibrio jurídico, roto por la separación del sujeto pasivo del vínculo obligatorio.
Nos hemos de referir en este estudio a ciertos aspectos del derecho real de garantía, hipoteca, la cual se constituye para robustecer la obligación contraída.
Si bien el crédito u obligación es su causa jurídica, las consecuencias ulteriores al nacimiento de dicho derecho son de tan compleja y varia naturaleza, que en ocasiones aquella que fue su razón de str institucional queda borrada, aprisionadas por efecto y exigencias del tráfico rcgistral.
Hasta tal punto ello tiene lugar, que la posición de Heck de conceptuar el derecho de hipoteca y el crédito en un mismo plano, debiendo recibir jurídicamente un trato parejo en situaciones especiales, pudiera invertirse, no en el sentido que la hipoteca sea accesoria del crédito, sino éste de aquélla: cesión del crédito hipotecario, renunciando el deudor a la notificación, si ha satisfecho el crédito al cedsnte; en ciertos supuestos tendrá que pagar nuevamente al cesionario, por haber adquirido éste en gracia a la vigencia del derecho en el Registro.
En la hipoteca de responsabilidad limitada, y más exactamente en la de rentas o prestaciones periódicas, la actuación del crédito es débil y borrosa.
En este trabajo hemos de insistir sobre ciertos efectos peculiares del derecho de hipoteca que, producidos en su fase ejecutiva, nos llevan a situaciones especiales, toda vez que el crédito garantido con el derecho real puede dar lugar en su fase ejecutiva a cambio de posiciones obligacionales, activas y pasivas, principalmente cuando en la graduación de distintas hipotecas unas se extinguen existiendo otras de rango registral preferente.
No sólo tiene realidad en el derecho de hipoteca el efecto antes aludido de zafarse en ocasiones del crédito, del cual se separa ingratamente, no obstante deber a él nada menos que su existencia, sino ,que, además, actúa con propia autonomía en cierto sentido, robusteciendo otrosPage 3 créditos en los que el titular garantizado garantiza a su vez a otra persona (subhipoteca), pudiendo desaparecer de la relación jurídica en virtud de la cesión de sus derechos en la hipoteca, lográndose por ella garantizar otra obligación contraída, ya para obtener una ventaja pecuniaria o por simple liberalidad.
En ocasiones el valor económico de: la hipoteca, entidades de crédíto territorial (Banco Hipotecario), constituye un capital social negociable en Bolsa y transmisible por cédula, sin someterse a las normas regístrales, teniendo los titulares, más que una, verdadera y propia garantía hipotecaria, la derivada de la capacidad económica de la entidad.
Cuando sobre un inmueble existen varios derechos de hipoteca, el rango que las mismas ostenten es de tal importancia, que según que el lugar sea preferente o inferior se producen efectos tan característicos que podemos llegar a firmar:
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Que la hipoteca únicamente es accesoria del crédito.
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Excepcionalmente e¡ crédito puede serlo de la hipoteca.
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También excepcionalmente la hipoteca es accesoria de otras hipotecas, ya que su eficacia si es posterior depende de la efectividad de la primera; la ejecución de la inferior determina en el adjudicatario la subrogación en todas las cargas constatadas anteriormente en el folio hipotecario.
Subrogación en general en nuestro ordenamiento hipotecario.
El artículo 13 del Reglamento Hipotecario de 1947, recogiendo en lo substancial la doctrina del anterior, se refiere a la subrogación del arrendamiento. Sin existir imposibilidad legal de admitir la subrogación objetiva, y en el lado activo, estima la doctrina que el supuesto aludido por el Reglamento es a la subrogación convencional, no a la legal, en virtud del ejercicio de una acción subrogatoria y realizada en el puesto de arrendatario 1.Page 4
Encontramos en nuestra ordenación hipotecaria una referencia a la subrogación objetiva por cambio de los bienes en el artículo 183 de la Ley Hipotecaria: "La mujer podrá exigir la subrogación de su hipoteca en otros bienes del marido."
La subrogación puede contemplarse tanto en su lado activo, sustitución de una persona en el lugar del acreedor, y por ende denota adquisición de su posición jurídica. Y en su lado pasivo sustitución en el puesto del deudor, la cual se produce como consecuencia de un hecho o negocio jurídico.
Ambos aspectos de la subrogación tienen su efectuación en el derecho de hipoteca, de conformidad a su regulación en el vigente ordenamiento hipotecario.
La diferencia dentro de dicha ordenación legal entre subrogación activa y cesión del crédito hipotecario estriba en lo siguiente: la última se produce como consecuencia de declaración de voluntades, proyectadas en un negocio jurídico abstracto o causal. La primera deriva del pago o de la Ley.
Conforme a la doctrina anterior distinguimos:
Se contiene en el primer párrafo del artículo 118 de la Ley Hipotecaria. No vamos a emprender un estudio detenido de sus efectos y de sus antecedentes. En este sentido es completísima la sólida y exacta exposición que hacen Sanz y Roca Sastre 2. No obstante, nos detendremos en aquellos aspectos que interesan a nuestro objeto.
El inciso 1.° del artículo que nos ocupa, en gracia a la subrogaciónPage 5 pasiva del adquirente 3, le priva de su posición privilegiada de tercer poseedor.
Sin la aceptación de la asunción de deuda operada sin acudir al procedimiento extintivo de la novación, se produce lo que la doctrina llama toma interna de deuda, en sí productora de muy limitados efectos: poder repetir el primitivo deudor, caso de cumplimiento, contra el asuncionista, nuevo deudor; pero el efecto liberatorio se opera en virtud del consentimiento expreso o tácito del acreedor, bastando con que conste de un modo cierto, pues no se presume (Sentencia de 10 de junio de 1943).
Dicho consentimiento puede prestarse en cualquier momento en el mismo contrato de asunción de deuda, antes o después.
Estima Roca Sastre que a la misma situación puede llegarse cuando el vendedor sea tercer poseedor o hipotecante por deuda ajena, si bien en tal caso habrá de intervenir el deudor personal. Dicha exigencia es imprescindible, hasta tal punto que el tercer poseedor o hipotecante por deuda ajena, al no ser obligados personalmente no pueden estipular nada en tal sentido. De ahí que la asunción de deuda concertada entre el tercer poseedor o hipotecante por deuda ajena y el comprador no produce siquiera el efecto de toma interna por inexistencia de objeto.
Si el comprador que asumió la deuda aceptada por el acreedor, y por tanto con plenitud de efectos, transmite a otro la finca hipotecada sin la obligación personal, se ofrecerán los siguientes elementos personales:
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El deudor primitivo liberado de la obligación, como consecuencia de la asunción de la deuda.
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El adquirente anterior del inmueble hipotecado y de la deuda, ahora responsable patrimonialmente con sus bienes y derechos, y ante acción personal, ejercitada por el acreedor (art. 1.911 del Código civil).Page 6
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El segundo adquirente del inmueble, y no de la obligación, que sólo responde como tercer poseedor con los bienes hipotecados.
El pacto de asunción de deuda es carente de sentido cuando al constituirse la hipoteca la responsabilidad se limita a los bienes hipotecados (art. 140 de la Ley Hipotecaria) ; en tal caso, la repercusión del crédito es borrosa y de débiles efectos en ciertas situaciones.
a') Venta de finca hipotecada sin transmisión de la obligación, pero descontando o reteniendo el comprador el pago realizado por el deudor del importe de la carga retenida o descontada, produce subrogación activa.
Si el deudor paga, no obstante, dicho descuento o retención, se subroga en los derechos del acreedor hasta que se le reintegre del total importe...
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