Contrato de opción y circunstancias sobrevenidas: tensiones entre el principio de estabilidad y equidad contractual según la Jurisprudencia del Tribunal Supremo

Autor:Rosa Adela Leonsegui Guillot
Cargo:Profesora Titular del Departamento de Derecho Civil. UNED
Páginas:2892-2915
RESUMEN

En el tráfico jurídico contemporáneo, la opción aparece incorporada a operaciones negociales de muy variada condición y procedencia: opciones de compra, venta, sobre préstamos, sobre acciones, opciones arrendaticias, sobre terrenos mineros, concertadas a propósito de negocios de mediación (opción mediatoria), o de financiación, son, entre otros, ejemplos de la vitalidad de la figura que se ha... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Cuestiones introductorias

Entre los negocios tendentes a una adquisición o enajenación futura que, por distintas circunstancias, aún no se quiere celebrar, destaca el contrato de opción. en este sentido, si el significado genérico de opción «es la libertad o facultad de elegir» 1, jurídicamente, se refiere a la facultad concedida a determinada persona, durante algún tiempo, para obtener cierta prestación o ejercitar un derecho con preferencia a cualquier otra.
en el tráfico jurídico contemporáneo, la opción aparece incorporada a operaciones negociales de muy variada condición y procedencia: opciones de compra, venta, sobre préstamos, sobre acciones 2, opciones arrendaticias, sobre terrenos mineros, concertadas a propósito de negocios de mediación (opción mediatoria), o de financiación, son, entre otros, ejemplos de la vitalidad de la figura que se ha convertido en la actualidad en uno de los instrumentos más idóneos en el campo de la contratación inmobiliaria y bursátil.

Pues bien, este profuso manejo de la opción explica la frecuencia con que el conflicto de intereses subyacente llega hasta los Tribunales. en este artículo analizaré algunas de las cuestiones controvertidas que giran en torno al contrato de opción, centrándome en las consecuencias de su adscripción a los contratos

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denominados de tracto único y por tanto la difícil aplicabilidad de vías para obtener su resolución como, por ejemplo, la denominada cláusula rebus sic stantibus. en su virtud, como cuestión previa parece conveniente analizar los elementos estructurales necesarios que permitan construir una figura jurídica con tipicidad social, por tratarse de un tipo contractual carente de regulación legal 3, en el que su contenido está vinculado a la libertad de pacto. Por su parte, doctrina y jurisprudencia han concretado sus presupuestos y naturaleza 4.
en el entendido de que la opción es una figura sui generis con sustantividad propia y causa diferente del contrato final 5, es imprescindible que se delimite el contenido del futuro contrato y se conceda a una de las partes el derecho o facultad de poder perfeccionarlo por su exclusiva voluntad. Por tanto, todas las promesas que no contengan tal facultad y en las que se precise un posterior acto de asentimiento, habrán de ser calificadas de precontratos o promesas unilaterales de contrato, pero nunca constituirán una verdadera opción. De modo que el negocio básico (con sustantividad propia) y derecho originado, son los dos aspectos que, en íntima conexión, conforman el fenómeno de la opción 6.

II La opción como contrato atípico: noción y características fundamentales

A la concepción actual del derecho de opción se ha llegado tras una particular evolución que ha ido perfilando sus contornos y dotándolo de una mayor perfección técnica, si bien aún no ha finalizado y debería concluir, en opinión de algunos autores, con el pleno reconocimiento del derecho de opción como un verdadero derecho subjetivo patrimonial independiente del contrato originario 7.

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En este sentido y a pesar de que su aspecto registral está reconocido en el artículo 14 del RH 8, la circunstancia de que la opción carezca de una regulación propia en el Código Civil, fundamenta que doctrina y la jurisprudencia del Tribunal supremo lo considera un contrato atípico.
lo cierto es que se trata de un contrato sui generis, con sustantividad propia y causa, oneroso o gratuito y consensual, por el que una de las partes (concedente) hace en favor de la otra parte (beneficiario u optante), o en favor de la persona que este designe (en el supuesto de la opción mediatoria) una oferta irrevocable referida a un contrato final, válida durante un cierto plazo, de manera que únicamente el concedente queda vinculado con relación al contrato proyectado y el optante adquiere el derecho preferente a decidir con absoluta libertad en torno a la definitiva conclusión del mismo.
es consensual por cuanto se perfecciona por el mero consentimiento; principal en el sentido de que es una figura independiente y autónoma respecto al contrato definitivo, bien se configure la opción como negocio principal único o como integrante de una acumulación de negocios 9.

Oneroso o gratuito, pues las partes pueden convenir que a cambio del derecho que se concede a una de ellas (optante), esta corresponda con una contraprestación económica. es lo que se llama prima o señal de la opción, muy frecuente en el tráfico negocial, dado que opera a modo de elemento compensador por la pérdida temporal del poder dispositivo sobre la cosa que sufre el concedente de la opción.

Y, finalmente, temporal, por cuanto el ejercicio del derecho de opción está sometido a un plazo de término, es decir, un lapso de tiempo que marca la vida de la opción.

Por tanto, el contrato de opción se caracteriza por incorporar una promesa unilateral, en cuya virtud el optante tiene la facultad de realizar un determinado acto jurídico, cuyo contenido vincula al promitente por la mera declaración de voluntad de aquel, siempre y cuando sea ejercitada en las condiciones establecidas en el contrato.
si teóricamente el contrato de opción puede tener un amplio campo de aplicación, en la práctica su operatividad se circunscribe a la opción de compra y más raramente a la opción de venta 10, como demuestra el análisis de algunas

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de las definiciones que el Tribunal supremo ha formulado sobre la figura y que en su gran mayoría se refieren a la opción de compra.
entre las más destacables está la sentencia del Tribunal supremo, de 14 de febrero de 1995, que en su Fundamento Jurídico tercero señala que la opción de compra: «consiste en conceder al optante, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta que, por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción, oportunamente, se extingue y queda consumado y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, ya que basta para la perfección de la compraventa con el optante, que se le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción».
añadiendo las ssTs de 19 de abril de 1995 y 16 de octubre de 1997, en sus FF 2.º y 1.º, respectivamente, que: «debe entenderse como tal aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones» 11.
en definitiva, como afirma la sentencia del Tribunal supremo, de 9 de febrero de 2009, en su Fundamento Jurídico cuarto: «la opción de compra constituye esencialmente un precontrato o promesa unilateral de contrato por parte del vendedor, de modo que es el optante el que adquiere únicamente la facultad de decidir sobre la exigencia de cumplimiento de la venta proyectada y es ese consentimiento del optante el decisivo para que el contrato quede perfeccionado, si bien sujeto al plazo de ejercicio pactado de modo que, transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho».

Ilustrativa resulta en este punto la sentencia del Tribunal supremo, de 8 de marzo de 2012, al plantear un supuesto de doble precontrato de opción de compra, que en su Fundamento de Derecho segundo califica de unilateral, pues «concede el derecho de opción a una familia en un plazo y, pasado este, el mismo derecho a otra familia, por lo que no hay obligaciones recíprocas que permitan dar lugar a la resolución», sino simplemente la caducidad del derecho de opción, por el transcurso del plazo sin haberse ejercitado.

III La naturaleza de la opción según la doctrina

Como ya advirtiera en su día Mezquita del cacHo 12, «desde el primer momento podemos decir que la cuestión crucial de la materia es la de su naturaleza», lo que ha determinado que la condición jurídica de la opción haya sido analizada con especial rigor y se vea sometida a constante debate. Pues los problemas de calificación suelen ser delicados y espinosos, dada la proximidad entre la opción y otras figuras afines: como los meros tratos preliminares, la

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oferta irrevocable, la promesa de contrato, el pacto de retro, o los derechos de adquisición preferente.
a este respecto, la doctrina ha mantenido diversas opiniones, desde la llamada concepción tradicional o precontractual, pasando por la actual o renovadora...

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