El desistimiento unilateral y la novación subjetiva como causas o motivos de extinción del contrato de arrendamiento

Autor:José Manuel Estébanez Izquierdo
Cargo:Juez sustituto
 
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Tal y como ponía de manifiesto la Iltma. Audiencia Provincial de Madrid, en su Sentencia de fecha 12 de julio de 2016, entre las causas o motivos que determinan la extinción de toda relación obligatoria se incluyen:

- El denominado mutuo disenso -también conocido como desistimiento mutuo, contrato extintivo o contrato resolutorio-, que, como se razonaba, entre otras, en las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de fechas 26 de febrero de 2013 y 22 de octubre de 2013, constituye una manifestación de voluntad concurrente y concorde de las partes, si bien no es necesario que sea simultánea, que viene a configurarse como un negocio jurídico bilateral celebrado por las partes para extinguir la previa relación obligatoria existente entre las mismas;

- El ejercicio de la facultad de resolución atribuido o reconocido, legal o convencionalmente, a alguna de las partes. La resolución supone la extinción de una relación obligatoria válidamente constituida por la concurrencia de una causa sobrevenida, legal o convencionalmente prevista, que impide que aquélla cumpla su finalidad económica. El ejercicio de esta facultad puede ser enteramente libre, sujeto sólo a la voluntad e iniciativa de una de las partes -es decir, el denominado desistimiento unilateral o denuncia-, o fundado en la concurrencia de una justa causa especialmente contemplada, bien en la Ley, bien en el propio negocio jurídico constitutivo- como presupuesto para su ejercicio.

Sin embargo, para que una relación obligatoria puede terminarse por la sola y libre voluntad e iniciativa de una de las partes -es decir, el desistimiento o resolución unilateral- es necesario que tal previsión aparezca expresamente reconocida en la Ley o en el negocio jurídico constitutivo de dicha relación, o que la relación obligatoria en cuestión reúna, al menos, las siguientes características:

- Que se trate de una relación obligatoria duradera o de tracto sucesivo;

- Que se trate de relaciones que no tengan previsto un plazo de duración temporal, de tal suerte que, de acuerdo con laLey y con el negocio jurídico, su duración haya de ser indefinida.

En lo que atañe al desistimiento unilateral, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece, en su artículo 11, lo siguiente:

"El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las...

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