Servidumbre de desagüe de edificios
| Autor | Carlos Vázquez Iruzubieta |
Lo que la ley obliga (art. 586 CC) es a construir los tejados de las casas de maneras que las aguas pluviales caigan dentro del propio terreno y no en el del vecino, o bien, que caigan en la vía pública, (calles) o sitios públicos, añade el artículo mencionado, lo que debe ser regulado por la autoridad administrativa.
Pero cuáles son los sitios públicos que no sean las calles o aceras donde el agua de lluvia debe caer. A los autores no les ha llamado la atención esta misteriosa posibilidad de que las aguas de lluvia de un tejado caigan sobre aceras o calles y además, sobre sitios públicos que no sean éstos. Para la jurisprudencia esta cuestión no ha pasado inadvertida y así, se pueden recordar algunos fallos: TS 1º, S. 9 mar 1929 en tiendo lo público como todo terreno que sirve para poner en comunicación o para transitar por él, independientemente de su anchura y urbanización. TS 1º, S. 23 feb 1974 indica que es irrelevante su conceptuación como público o privado, si se usa para el servicio de los vecinos, pues si su uso es general de los vecinos no puede conceptuarse como de dominio privado. TS 1º, S. 22 ene 1989 determina que la excepción del art. 584 del Código Civil se concreta en los casos de mediar una vía pública y, por tanto, no se refiere al de mediar un terreno distinto aunque se de uso público..., sólo cabe entenderla con aplicación a los terrenos que sirven para poner con comunicación y para transitar por ellos a cualquier persona. Más tarde el TS 1º, S. 25 set 1991 declara que la presencia de una vía cuya propiedad y uso privado no aparece y si utilizada para servicio general..., ha de representarse bastante a integrar la excepción del art. 584. De igual modo el TS 1º, S. 17 feb 1992 equipara por analogía el concepto de vía pública con el de travesía, aplicando la excepción a los terrenos privados de uso común que tengan el carácter de travesía. Como se puede observar, la cuestión ha merecido amplio tratamiento en los Tribunales, en especial en el Tribunal Supremo.
Pero en todos los casos la previsión es siempre la misma: que no se causen daños a terceros: ni a vecinos ni a transeúntes y en esto es cuando interviene con sus reglamentos la Administración local, para lo cual una de tales previsiones legales viene contenida en el mismo art. 586 CC y consiste en recoger las aguas caídas en terreno propio para evitar que se filtren hacia terrenos ajenos.
La servidumbre de desagüe, tal y como establece el art. 537 del C. Civil es de carácter continuo y aparente y su adquisición ha de ser en virtud de título o por prescripción, pues bien admitido por los litigantes la inexistencia de título adquisitivo, solo queda la prescripción como forma de adquirir tal derecho (AP Jaén, Sala Civil-Penal, Secc. 2º, S. 13 jun 2001).
En cuanto al segundo de los alegatos, el de la acción negatoria de servidumbre, ha de manifestarse al respecto que ésta tiende a defender la propiedad contra, quien sin título, trata de ejercitar sobre ella un derecho real, y siendo su finalidad esencial el obtener una sentencia declarativa de la inexistencia de la servidumbre.
También ha de desestimarse tal alegación, por cuanto de la prueba pericial del Arquitecto técnico, se permite acreditar que la cubierta de la vivienda n° 17 no tiene pendiente directa hacia el vecino colindante, y que ello puede ser debido a una incorrecta colocación de la solería justo en el tramo que linda con la vivienda n° 19, o de deterioro de la misma, el agua que cae en esa zona se desvía y chorrea un poco por algunos puntos de la citada pared.
En consecuencia no se trata de una servidumbre, sino de unos daños, por no estar bien nivelada la solería de la cubierta, que pueden ser reclamados por el juicio declarativo que corresponda (AP Málaga, Sala Civil, Secc. 6º, S. 4 set 2001).
La situación de hecho planteada es compleja, pues por un lado nos hallamos que el voladizo del tejado de los codemandados vierte sus aguas sobre el solar propiedad de los actores lo que constituiría una servidumbre de vertiente de tejado, pero sin que exista documento alguno en el que se haga constar su existencia, ni se haya probado que concurran los supuestos legales para su constitución obligatoria, presumiéndose la propiedad libre y entendiendo conforme a lo dispuesto en el artículo 586, que el propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados se manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o la calle, y el artículo 587 trata de resolver este problema permitiendo al propietario del...
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