La inscripción separada del suelo y del subsuelo y la nueva regulación de la ley 8/2007, de suelo estatal, y su texto refundido aprobado por el real decreto-ley 2/2008: comentario a la doctrina de la dirección general de los registros y del notariado en relación con el artículo 17 de las citadas leyes
| Autor | Gabriel Soria Martínez |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 2227-2236 |
La extensión vertical del dominio ha sido objeto de una evolución histórica en el Derecho que, partiendo de la glosa usque ad celum ad sidera, usque ad centrum, ad inferos, ad profundum, se ha visto redefinida primero por la legislación de minas, de aguas o de navegación aérea y, posteriormente, por la desmaterialización y la delimitación de la propiedad urbana resultante de la legislación urbanística. Esta nueva definición de la extensión vertical del dominio implica que lo dispuesto en el artículo 350 del Código Civil cuando señala que: «el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvo las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las Leyes sobre Minas y Aguas y a los Reglamentos de Policía» supone una formulación limitada o, mejor dicho, delimitada, en contra de la inicial proposición del Código Napoleónico.
Por otro lado, la propia definición del dominio público artificial, vinculada a la afectación al uso público del bien sobre el que recae este régimen jurídico, permite la disgregación de los inmuebles en aquellas partes vinculadas a la utilidad pública y aquellas otras que podrían quedar desafectadas de ésta, aunque no existiera una alteración de la titularidad pública, pero que recaería en régimen de dominio patrimonial.
Finalmente, las nuevas posibilidades técnicas de construcción, unidas a la proliferación de infraestructuras y superestructuras subterráneas, así como a la necesidad de la creación de espacios públicos sobre rasante, sin perjuicio de la creación de aparcamientos y otras dotaciones privadas en el subsuelo, propias de la expansión y reforma urbanas, han propiciado el desarrollo de la denominada propiedad por planos o superposición de propiedades, sean estas públicas en parte o solamente privadas. Hasta ahora se han venido aprovechando la técnica de los conjuntos o complejos inmobiliarios y las denominadas titularidades ob rem para determinar los derechos reales en los distintos planos de propiedad.
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 5 de abril de 2002, estableció con claridad la doctrina en virtud de la cual es admisible la inscripción separada incluso de una finca de dominio público y otra patrimonial como parte del vuelo suelo o subsuelo de la misma proyec-
ción superficial, siempre que queden adecuadamente reguladas las relaciones derivadas de la coexistencia entre el suelo y el vuelo público con un volumen edificable en el subsuelo de carácter patrimonial.
Esta Resolución tenía su precedente en otra de 16 de diciembre de 1994, que imponía la división horizontal cuando alguno de los elementos patrimoniales de una finca de la Administración Pública se transmite a terceros manteniendo otros elementos el carácter de dominio público.
El vigente artículo 17 de la Ley 8/2007, de Suelo Estatal, y de su Texto Refundido, dedicado a la Formación de fincas y parcelas y relación entre ellas, viene a establecer una definición urbanística de finca y de parcela que tiene trascendencia hipotecaria, no porque modifique el concepto de finca registral, que es independiente y se rige por el principio de especialidad y la Ley Hipotecaria, sino porque reconoce explícitamente la posibilidad de la creación de parcelas, no sólo de fincas, en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo de una denominada unidad de suelo.
Surge así el concepto de unidades de suelo como espacios susceptibles de albergar una parcela urbanística sobre la que se materializará la ordenación establecida por el planeamiento urbanístico, ya sea lucrativa, dotacional, pública o privada. Esta parcela, aunque la redacción legal es confusa, como se verá, puede incluir sólo uno de los estratos verticales o varios, como hasta ahora, en que no se establecía otra parcela que la definida a nivel de la rasante, a pesar de que pudiera quedar dividida en fincas susceptibles de construcción sucesiva y que podían requerir licencias separadas.
La nueva Ley pretende dar respuesta a las nuevas necesidades jurídicas que la realidad objetiva impone: así, la creación de aparcamientos subterráneos privados o públicos sobre suelo privado, la creación de plazas públicas en coexistencia con aparcamientos subterráneos patrimoniales de titularidad privada, el enterramiento o soterramiento de infraestructuras públicas de comunicación o suministros bajo edificaciones o aprovechamientos urbanísticos susceptibles de apropiación privada, etc.
La cuestión que motiva el presente comentario es el análisis concreto de esta nueva regulación legal en atención a la doctrina de la Dirección General, que había avanzado soluciones para responder a esas nuevas necesidades. El primer interrogante a efectos hipotecarios es: ¿se ha alterado el régimen jurídico del suelo de manera que no sea precisa la acción de un conjunto inmobiliario para la inscripción separada del suelo, el vuelo y el subsuelo, aun cuando en algún caso pertenezcan al dominio público y en otros sean patrimoniales?
Y, a tenor de lo dispuesto en el artículo 17.3 de la Ley, ¿cómo interpretarse la coexistencia de parcelas en un mismo conjunto inmobiliario?
A continuación, intentaremos examinar detalladamente la nueva regulación en relación con las instituciones hipotecarias con el fin de tratar de conocer su alcance sobre la doctrina de la Dirección General.
El artículo 17.1 de la Ley 8/2007, de Suelo, determina: «Artículo 17. Formación fincas y parcelas en relación entre ellas.
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Constituye:
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Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyen-temente a un propietario o varios en indiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.
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Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o del subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente».
De ambas definiciones se desprende, con carácter inmediato, lo siguiente:
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La finca urbanística no coincide necesariamente con la finca registral, según los términos de su propia definición, en cuanto se asume que sólo puede coincidir con ella cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad.
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La finca urbanística puede ser una unidad de suelo o de edificación, mientras que la parcela sólo se considera una unidad de suelo.
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El concepto de finca urbanística va referido a la titularidad del dominio de la unidad del suelo o de edificación y es independiente de su localización en la rasante en el vuelo o en el subsuelo.
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El concepto de parcela, por su parte, va referido a la edificabilidad o al uso atribuidos, con independencia de quién sea titular de la unidad de suelo correspondiente. A su vez, sólo puede localizarse en el suelo (rasante) o en el subsuelo.
La principal cuestión que suscita la definición legal es la identificación del concepto de unidad de suelo y qué criterios se exigen para su constitución.
De primeras, el hecho de que la redacción literal del artículo 17.1 se refiera a unidades suelo en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo, sin aclarar que puede estar evidentemente configurada de tal manera que se sitúe en varios o todos los distintos planos verticales a la vez, es objeto de una crítica razonable. Y ello porque, ateniéndose a una interpretación puramente gramatical, la utilización de la conjunción alternativa o, excluyendo la conjunción copulativa, provocaría la exclusión del concepto de finca o parcela tradicional que incluye tanto la superficie sobre rasante como el subsuelo inmediato ella y el vuelo que sobre la misma...
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