Resoluciones Propiedad DGRN. BOE agosto de 2005
| Autor | José Félix Merino Escartín |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | Registrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife) |
224.- LEGADO MODAL ALTERNATIVO: OBLIGA PERO NO SUSPENDE; EN CASO DE DUDA HA DE INTERPRETARSE EN FAVOR DE QUIEN SE HALLE OBLIGADO A EJECUTAR LA DISPOSICION. R. 19 de mayo de 2005. DGRN. BOE de 1 de agosto de 2005. Vinculante
HECHOS: La cuestión se centra en la interpretación de una cláusula testamentaria que dice, literalmente: "Reconoce que su hijo adoptivo X, le ha entregado la cantidad de 23.700 pts, para efectuar el pago del piso D, que (la testadora) ha adquirido por compra, como arrendataria del mismo. En consecuencia, y para el supuesto de que la testadora no pudiera solventar, en vida, dicho crédito, transmitiendo a su expresado hijo adoptivo la propiedad del piso, o abonándole el importe de la cantidad recibida, es su expresa voluntad, que sus hijos, den cumplimiento a esta obligación, transmitiéndole la propiedad del piso de referencia y para el caso de que no consumaran dicha transmisión de propiedad a su favor, lega a su hijo adoptivo el dcho de habitación del piso, sin perjuicio de reconocer a favor del mismo un crédito de 23.700 pts por el concepto antes expresado". Por lo demás, la testadora instituye herederos a sus cinco hijos (no incluido el adoptivo).
Fallecida la testadora y posteriormente el hijo adoptivo, los herederos de la testadora, inventarían como único bien y se adjudican la vivienda referida, y establecen que "asumen la obligación personal de pago a quien traiga causa del hijo adoptivo X, de la suma de 23.700 pts, crédito reconocido por la causante a favor del mismo".
REGISTRADOR: Se limita a exigir, ad cautelam, en la partición, la intervención de los herederos del hijo adoptivo, pero sin fundamentar el por qué de tal pretensión (La DG critica esa falta de fundamentación, base de un posterior recurso).
RECURRENTES: Por el contrario para los herederos, era patente, que la decisión de optar por una posibilidad (entrega de la vivienda) u otra (dcho habitación, más reconocimiento de deuda) era una decisión libre y voluntaria de los herederos.
DIRECCION GENERAL: Da la razón a los recurrentes y acepta la inscripción de la escritura, basada en los siguientes argumentos:
1.- Las disposiciones del testamento han de ser interpretadas conjuntamente, y ha de estarse a su literalidad, dándose a las palabras el sentido que de ellas se desprende.
2.- Ante una duda, ésta ha de decidirse a favor del obligado a cumplir la disposición, ya que éste debe entenderse obligado a lo menos.
3.- Son los herederos los que deban hacer en primer término esta labor interpretativa.
4.- No se está ante un legado de cosa propia del testador, sino ante una disposición modal (que obliga pero no suspende), ya que no se ofrece al favorecido la posibilidad de adquirir inmediatamente la atribución, sino que la testadora alude a la obligación de saldar una deuda, pero no establece de manera inexorable, la forma de hacerlo, sino que da las dos opciones vistas (transmisión de propiedad o legado de habitación y reconocimiento de deuda).
5.- La conducta propia de las disposiciones modales se enmarca en el campo de las obligaciones (en este caso obligaciones de dar). En tal caso, la cuestión es determinar cuál es la consecuencia del incumplimiento de la obligación modal, donde se ve que la testadora ha establecido la posibilidad de optar por dos salidas, o entregar la propiedad del bien, u optar por el derecho de habitación (al que no se puede dar lugar al haber fallecido el favorecido), más el reconocimiento del crédito. No es obstáculo para la inscripción el reconocimiento del crédito que hacen los herederos a favor de los que lo sean del hijo adoptivo, ya que se trata de un legado de deuda o simplemente de reconocimiento de deuda que los herederos habrán de satisfacer, y ello sin perjuicio de las acciones que puedan ejercitar éstos para llevara cabo su cobro o discutir su cuantía. (JLN)
225.- INMATRICULACION POR TITULO PUBLICO ANTERIOR A LA MODIFICACION DEL ART 298 RH: SE EXIGE EN TODO CASO LA ACREDITACION DEL TITULO DEL TRANSMITENTE. R. 16 de mayo de 2005. DGRN. BOE de 1º de agosto de 2005. Vinculante en parte
HECHOS: Por escritura autorizada en 1992, se procede a vender el resto de una finca no inmatriculada de la que se había llevado a cabo una segregación (ya inscrita). Se alega como título de los transmitentes que dicha finca les pertenecía por herencia de su padre, fallecido hacía más de diez años, y que la misma no constaba inscrita en el R de la P, ni había sido arrendada en los últimos 6 años.
REGISTRADORA.- Presentada la escritura a inscribir en el año 2004, la Registradora deniega la inmatriculación, alegando que no se puede inscribir la finca resto, sin haber inscrito la primitiva finca matriz; y que para inscribir ésta, su segregación y finca resto, se precisa acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente es tenido por dueño; más un certificado catastral descriptivo y gráfico de la finca; y una licencia de segregación o declaración de su inncesariedad.
DIRECCION GENERAL: La DG rechaza algunos extremos de la nota de calificación:
- No se precisa conforme a la Instrucción de 26-03-99, la certificación catastral descriptiva y gráfica, puesto que la escritura es anterior a la ley 13/96 de 30 de diciembre.
- Tampoco es obstáculo a que se inscriba por sí la finca resto, ya que es la ulterior transmisión de esta finca resto la que provocaría la inmatriculación, abriendo folio a dicha finca.
- Pero se rechaza la inscripción de la escritura porque no se acredita el titulo del transmitente, sino que el mismo resulta de meras manifestaciones del vendedor. Conforme a la STS de 31-01-2001, la vigencia del anterior art 298 no "revive" por el mero hecho de anular su redacción actual, más cuando aquella primitiva redacción era contraria al artículo 205 de la LH, y es que este precepto no sólo exige que sea fehaciente el documento, sino que se acredite fehacientemente haberse adquirido el dcho. La anulación del precepto no implica la rehabilitación del texto reglamentario anterior a la Reforma. No cabe pues admitir como títulos previos simples documentos privados con fecha cierta, ni meras manifestaciones, ni vale el transcurso de un año desde el otorgamiento de la escritura. En el caso presente, se tiene que tener en cuenta, conforme a dicha sentencia, no la redacción del art 298 RH vigente en 1992, sino la redacción actual del precepto, cuyas exigencias en orden a la justificación del derecho del transmitente habrá que cumplir.
COMENTARIO: Interesante Rs de la DG, en la que se nos aclara el camino a seguir para la inmatriculación de fincas, en relación con títulos antiguos:
- En los anteriores a la vigencia de la ley 13/96 no se precisa acompañar certificado catastral descriptivo y grafico.
- Pero en todos ellos, sea cual sea su fecha, hay que acreditar: el título fehaciente anterior (parece que no basta el documento privado con fecha cierta o fehaciente, véase la R. 2 de junio de 2005 en el BOE de 9 agosto 2005, según la cual, se exige además un título formal que tenga por sí mismo virtualidad para transferir el dominio). O bien habrá que acompañar acta de notoriedad que acredite que el transmitente o causante es tenido por dueño; y que se publiquen edictos en el Ayuntamiento en que radique la finca.
La duda surge al no establecerse un plazo para el documento anterior, si cabe la inmatriculación a través de dos escrituras sucesivas e inmediatas (venta y donación; partición y venta; venta y extinción de comunidad?; aportación a las sociedad de gananciales y venta?). Supuesto realmente muy dudoso, aunque la DG lo ha admitido ya en base a dos escrituras cercanas en el tiempo, aunque no sucesivas. (JLN)
226. COMPRAVENTA AUTORIZADA POR NOTARIO ALEMAN: NO ES INSCRIBIBLE. R. 20 de mayo de 2005. DGRN. BOE de 1 de agosto de 2005
Se trata del mismo supuesto planteado en la R de 7 de febrero de 2.005: la posibilidad de inscribir una escritura de compraventa, ante Notario alemán, de una finca situada en España a favor de una fundación austriaca.
En este caso, además, la fundación está representada por X, en virtud de poder otorgado en Viena ante el Notario Y, poder que figura trascrito en la escritura calificada y en ésta se expresa por el Notario autorizante que lo trascrito coincide bien y fielmente con la parte original que reproduce, sin que en lo omitido haya nada que altere, modifiquen o restrinja la parte inserta, añadiendo a que se le exhibe la mencionada escritura de poder provista de la pertinente apostilla, que consideran bastante para el presente otorgamiento y acompaña a esta escritura. Respecto a la forma de reseñar la representación, el Registrador la considera también defectuosa porque no se cumplen los requerimientos legales sobre la reseña de la representación y facultades definidos por las distintas Resoluciones de la DGRN.
La Dirección General desestima el recurso, en términos absolutamente idénticos a la R. 7 de febrero de 2005, en cuanto a la no inscribibilidad de documentos autorizados por Notarios extranjeros. Pero no entra en el otro defecto alegado por el Registrador respecto a la forma de la reseña del poder porque "las consideraciones anteriores lo hacen innecesario?. (MN)
227. EMBARGO DE LA PARTE DE UN CONYUGE EN BIEN GANANCIAL. R. 5 de mayo de 2005. DGRN. BOE de 6 de agosto de 2005
Se presentan mandamiento ordenando embargar a favor de la esposa "la parte de propiedad" que corresponda a su marido en una finca inscrita a favor del demandado para su sociedad de gananciales.
La Registradora suspende la anotación por que "no corresponden a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que integran la sociedad de gananciales".
La Dirección General confirma la calificación porque no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada de los bienes que la integran y de la que pueda disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación en aquéllos se predica globalmente respecto de todo el patrimonio ganancial...
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