Tribunal Suprem
| Autor | Valerio Pérez de Madrid Carreras |
| Cargo | Notario de Castro del Río (Córdoba), del Colegio de Sevilla |
| Páginas | 157-160 |
Hipoteca vs. usura
(Comentario de la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio de 2001)
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El presente comentario tiene por objeto el estudio de las consecuencias que sobre la hipoteca tiene la declaración de nulidad de un préstamo usurario a la luz de la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio de 2001. Un examen más detenido de la misma se encuentra en el excelente comentario de Marina Pérez Monge en el Anuario de Derecho Civil1 si bien con conclusiones opuestas a las que aquí se defenderá2.
Los antecedentes de hecho son claros: el demandado obtuvo un préstamo del acreedor a un tipo de interés del 20 por ciento anual en el año 1983, en situación de probada angustia y necesidad, constituyéndose a favor del acreedor garantía hipotecaria sobre una finca determinada.
Vayamos al fundamento segundo, en el que se lee lo siguiente: «El préstamo litigioso debe calificarse como usurario, por lo que los prestatarios han de devolver exclusivamente el capital prestado, con deducción de los intereses ya satisfechos al prestamista.
La hipoteca concertada en escritura pública...debe quedar también extinguida y su inscripción cancelada, dada su naturaleza accesoria y dependiente de la obligación principal.
La sentencia de esta sala de 14 de junio de 1984 mantuvo el criterio de la subsistencia de la hipoteca en un caso que puede considerarse igual al litigioso. Se razonaba en ella que el prestatario seguía siendo un deudor de restitución, si bien en la cantidad que resultase por la aplicación del artículo 3 de la Ley de 1908; que lo que se producía era en realidad una reducción de la cantidad debida, no su desaparición; y que, en vista de ello, seguía existiendo la accesoriedad de la hipoteca en relación con un crédito que garantizar.Page 158
Sin embargo, esta sala ha declarado que las obligaciones de restitución de las prestaciones como consecuencia de la nulidad de un contrato no derivan del mismo sino de la ley que las impone, y son por tanto obligaciones legales y no contractuales (sentencias de 10 de junio de 1952, 24 de febrero de 1992 y 6 de octubre de 1994). Por tanto, no se ve cómo pueda subsistir una hipoteca constituida voluntariamente con los requisitos precisos para su inscripción registral en atención a los principios hipotecarios de especialidad y determinación, a fin de que garantice otra obligación principal y distinta y por un tiempo que no se ha establecido obviamente, dado el origen no contractual de la hipoteca. La ley de 1.908 es clara (art. 3) en su declaración de nulidad de contrato de préstamo usurario, no dispone su nulidad parcial en aquello que la contravenga, ni otra regla contraria a la accesoriedad de la hipoteca, por lo que el órgano judicial no puede ser la fuente creadora de una garantía real con los requisitos exigidos para su inscripción.
La nulidad de la hipoteca lleva consigo la cancelación de la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad...».
La sentencia objeto de análisis rompe con la doctrina jurisprudencial anterior, si bien se trata de una sentencia aislada. En sentencias de 14 de junio de 1984 y de 8 de noviembre de 1991 se declara la...
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