Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
| Autor | Tirso Carretero García |
| Páginas | 1229-1250 |
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En un único recurso y expediente, por razones de economía, celeridad y eficacia, las impugnaciones referentes a dos notas de calificación cuando existe íntima conexión entre ellas.
Los recursos gubernativos solamente pueden interponerse cuando la calificación suspenda o deniegue el asiento solicitado, pero no cuando el título ha tenido acceso al registro, porque los asientos, aun erróneamente extendidos, están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen sus efectos mientras no se declare su inexactitud mediante los procedimientos establecidos para la rectificación de errores.
Rectificación de errores.-Se produce un asiento claramente erróneo cuando se inscribe un título referente a un resto de finca resultante de una segregación no registrada, atribuyendo el título a la totalidad de la finca matriz tal como sigue inscrita, en lugar de suspender la inscripción hasta que, inscrita la segregación, la inscripción de aquel título quede claramente concretada al resto.Page 1230
No puede ser suplido por el centro directivo, en el recurso gubernativo, el consentimiento de las personas que deben prestarlo para la rectificación de error del asiento conforme a los artículos 214 y 217 de la ley hipotecaria.
En los actos y operaciones relativos a un piso o apartamento no es suficiente que la escritura describa el piso con todas sus circunstancias reglamentarias. Pues, al corresponder al titular derechos que radican en el edificio en su coniunto, debe igualmente hacerse la descripción de éste para que resulte plenamente identificado. Los registradores deben, a su vez, extremar la atención con obieto de no extender asientos erróneos, al no tener segregaciones o agregaciones oue se hayan verificado en el suelo de la finca total en régimen de propiedad horizontal.
RESOLUCIÓN DE 28 DE MAYO DE 1971 («B. O. DEL E.» DE 19 DE JUNIO).
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Antecedentes de hecho.-En escritura de 26 de junio de 1962, los cónyuges clon José Miguel Cortad i Galarmendi y doña Petra Ramos Martínez, manifestaron que eran dueños de la casa número 16 de la calle Luis Mitjans, de Madrid, compuesta de cuatro plantas con tres viviendas rada una de ellas, construidas sobre un solar de 613.46 metros cuadrados, de los casos, según el título, estaban edificados 247,85, destinándose el resto-365.61 metros cuadrados- a patio; que. en realidad, el patio sin edificar medía exactamente 372,24 metros cuadrados y la parte edificada 241,42 metros cuadrados (o sea, 613,66 en total); que aparte el frente de la calle, los linderos anteriores de la finca por la derecha, izquierda y fondo, habían sido terrenos del «Banco de la Construcción, S. A », pero aue los actuales eran, por la izquierda el número 18 de la nombrada calle Luis Mitjans, y por la derecha y fondo fincas de don Ramiro Calle. En la citada escritura de 26 de junio de 1962, los dueños segregaron el patio o parte no edificada de la mencionada finca y lo vendieron a don Luis Escandón Pendas; la descripción del indicado patio en la referida escritura, era la siguiente: «Solar en Madrid con fachada a la calle Luis Mitjans, por donde le corresponde el número 16 bis. Tiene la forma de rectángulo de 10 30 metros de frente por 34,14 de fondo, lo que le da una superficie de 372,24 metros cuadrados. Linda al frente en línea de 10,30 metros con la calle de Luis Mitians, por la derecha en 36,14 metros con patio y casa de don Ramiro Calle, por la izquierda en línea de 36,14 metros con la finca de la que se segrega, y por el fondo en 10,30 metros con finca de don Ramiro Calle». En virtud de tal segregación v venta, la finca matriz quedó, según la escritura, con una superficie de 241,42 metros, todos ellos edificados, variando sólo el lindero del fondo que va no serían terrenos de don Ramiro Calle, sino el antiguo patio segregado que se vendía a don Luis Escandón Pendas y que es el que continuaba lindando con la finca de don Ramiro Calle. En el mismo instrumento se constituvó sobre el repetido patio vendido una servidumbre de paso, luces y vistas, en favor de la finca de la que había sido segregado y de la casa contigua señalada con el número 18 de la misma calle Luis Mitjans.
Por escritura de 4 de noviembre de 1963 y en virtud del derecho de vuelo que se había reservado, el propietario declaró la nueva obra de tresPage 1231 plantas y construyó el régimen de propiedad horizontal de esta casa número 16, y de la número 18 de la calle Luis Mitjans, indicándose que tenían a su favor una servidumbre de luces y vistas, sobre las fincas inmediatamente colindantes; esta escritura se inscribió en el Registro indicándose que la extensión era la total de 613,46 metros, y cuando posteriormente, en noviembre de 1964, se presentó en dicha Oficina el anterior instrumento de 26 de junio de 1962, que contenía la segregación realizada del solar, se denegó su inscripción porque la dicha segregación, según el Registrador, suponía una alteración de la cuota correspondiente a los propietarios de Ins diferentes pisos, razón por la cual se precisaba el consentimiento unánime de los mismos: contra tal calificación se interpuso recurso gubernativo que fue decidido por la Dirección general el 28 de febrero de 1968, confirmando la nota del Registrador y declarándose en la resolución aue al haberse inscrito con anterioridad a la escritura de 4 de noviembre de 1963, al menos uno de los pisos de lo finca parcelada horizontalmente, el asiento que provocó está baio la salvaguarda de los Tribunales y sólo oodrá ser rectificado mediante consentimiento de su titular o, en su defecto, resolución judicial en caso de aue los interesados contendieran entre sí acerca de sus respectivos derechos.
Por escritura de 5 de abril de 1968, otorgada en Madrid ante el Notario don Francisco Javier Monedero Gil. los cónyuges don Antonio Armero Prieto v doña Manuela Cristóbal García manifestaron que: «Al adquirir, por compra a don José Miguel Cortadi Galarmendi v su esposa, en 30 de mavo de 1963. el díso 4.°. letra a), de la casa número 16, de la calle Luis Mítjans de esta capital, lo hicieron según los límites y norcentajes señalados para el mismo, por su edificación en casa construida sobre un solar de 241,42 metros cuadrados», por lo que ningún derecho consideraban tener «sobre el solar de 37S71 metros cuadrados aue en tiemnos finipriores fueron patios de la referida finca número 16 de la calle Luis Mitjans . aue por segregación y venta adquirió en 26 de junio de 1962 don Luis Escanden Pendas »
En instancia de 2 de octubre de 1969, el señor Cortadi. resumiendo la situación resultante de todo lo anteriormente expuesto, solicitó la rectificación de la inscripción décima de la finca originaria número 5.071, producida por la escritura de 4 de noviembre de 1963, conforme a los datos reales va implícitos en la citada inscripción y en las inscripciones de los pisos derivados de la división horizontal, con el fin de poder inscribir el contenido de la escritura de 26 de junio de 1962.
Presentada en el Registro la mencionada solicitud, junto con la escritura de 5 de abril de 1968 y la de 4 de noviembre de 1963, así como la de segregación y venta de 26 de junio de 1962, fueron calificados los tres primeros documentos con la siguiente nota: «No admitida la rectificación que se interesa en la instancia aue antecede a la que se acompaña primera copia de la escritura otorgada el 4 de noviembre de 1963, ante el Notario de esta villa don Valentín Fausto Navarro Azpeitia: Primero - Porque siendo el error de los comprendidos en el artículo 214 de la Ley Hipotecaria, no puede rectificarse sin el acuerdo unánime de todos los interesados, según el artículo 217 del mismo cuerpo legal, y no se acompaña documento alguno en que conste el consentimiento de los titulares de los pisos y locales formados por la división horizontal de la finca número 5.071, cuya inscripción décima se pretende rectificar. Segundo.- Porque de la lectura de la descripción que de la finca citada se hace en la escritura que se acompaña, no se desprende que la totalidad de la finca hubiera quedado reducida en su superficie a 241,42 metros cuadrados, sino más bien parece deducirse, que la expresada superficie era la correspondiente a la parte edificada sobre la que se habían levantado las plantas 5.º y 7.a, en cuya escritura se parcelaban horizontalmente». En la es-Page 1232critura de 26 de junio de 1962, se puso otra nota que literalmente dice así: «No admitida la inscripción del documento que antecede, porque en virtud de su anterior presentación, que tuvo lugar el 27 de octubre de 1966, según el asiento número 1.466 del diario 16, fue calificada por este Registro en los términos que constan en la nota precedente, extendida el 29 de noviembre de 1966, calificación que fue recurrida gubernativamente y motivó la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado dictada el 28 de febrero de 1968, confirmatoria de la nota del Registrador. Y no habiéndose producido alteración alguna en los asientos del Registro relativos a la finca, ni acompañado documento que desvirtúe o haga inoperante la decisión del Cc.ntro Directivo, se reproduce en todos sus términos la calificación recurrida que consta en la nota que antecede».
Don José Miguel Cortadi interpuso recurso gubernativo contra la expresada calificación, y alegó: Que en escritura de 5 de abril de 1968 consta el consentimiento del único adquirente anterior a la segregación, dueño del piso cuarto, a), exigido por la Resolución de 28 de febrero de 1968; que el artículo 211 v los nueve siguientes de la Ley Hipotecaria ordenan la rectificación de lo que hubiese sido mal inscrito y determinan los casos, el modo y la eficacia de las rectificaciones; que según el artículo 213, los Registradores podrán rectificar por...
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