Resolución de 6 de febrero de 1999 (b.o.e. De 26 febrero de 1999)
| Autor | José-María Navarro Viñuales |
COMENTARIO
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Comenzaremos recordando los hechos:
- Los padres venden a su hija una vivienda.
- Al parecer dicha vivienda está arrendada por lo que el arrendatario ejercita su derecho de retracto, que hace valer por el procedimiento judicial oportuno.
-Una vez planteada la demanda de retracto arrendaticio se pretende, también por vía judicial, la rescisión de aquella venta originaria por lesión «ultra dimidium» (la Comp. catalana que, al parecer, es la norma aplicable contempla tal modalidad de rescisión, ver arts. 321 y ss).
-Veamos en qué orden llegan los documentos al Registro de la Propiedad: primero se presentó la compraventa, luego el documento judicial de rescisión que provoca que los padres recuperen la titularidad registral y, finalmente, accede el documento judicial que atribuye la propiedad al retrayente en virtud del procedimiento de retracto.
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El Registrador, basándose en el art. 20 LH. (tracto sucesivo), deniega la inscripción del derecho del retrayente debido a que al presentar el documento en el que consta el ejercicio de tal derecho la finca retraída ya consta inscrita a nombre de los vendedores originarios, los cuales no han sido demandadas en el juicio de retracto (que supongo se dirigió únicamente contra la hija compradora). La D.G. confirma la nota de calificación.
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Hasta aquí el estudio de la R. de 6 de febrero de 1999. Ahora vamos a ir más allá de la misma.
El problema interesante, que excede del estrecho marco del recurso gubernativo, es determinar si una venta que se resuelve atribuye al arrendatario urbano un derecho de adquisición preferente (en adelante DAP).
Veamos las dos posiciones posibles:
1 .º En contra de la existencia del derecho de adquisición preferente cabe alegar:
- Si, como consecuencia de la rescisión, los vendedores recuperan la propiedad, resulta que no ha existido verdadero efecto transmisivo. Por ello el arrendatario no ha de tener DAP.
- Si el fundamento del DAP del arrendatario es la previa venta, la extinción de ésta ha de conllevar la de todas las consecuencias que derivan de la misma (incluyendo el DAP del arrendatario, el cual surge como consecuencia de aquélla).
- Sólo las titularidades definitivas han de permitir el ejercicio de un derecho que provoca la adquisición definitiva de la propiedad en favor del arrendatario.
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Sin embargo la posición contraria -favorable a permitir el DAP- tiene un apoyo, en mi opinión, más sólido. Veamos qué argumentos se pueden invocar en tal sentido:
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