El registro del futuro

Autor:Manuel Figueiras Dacal
Cargo del Autor:Registrador de la Propiedad
Páginas:319-334
RESUMEN

1. El Registro comooficina. 2. El Registro como institución. 3. El certificado registral con valor sustantivo circunstancial.

 
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    El Registro del futuro, o el futuro del Registro de la Propiedad, como Institución de Seguridad Jurídica, es llegar a ser el único instrumento de publicidad con "valor legitimador" de la "titularidad" y de los "regímenes jurídicos" de los distintos dominios o derechos con eficacia real que se ejercen sobre los diversos aprovechamientos económicos de que son susceptibles los inmuebles, con inclusión de todas sus limitaciones convencionales y legales.


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1. El Registro comooficina

Como ya hemos dejado dicho en la Primera Parte, un primer objetivo, muy importante, de la INSTITUCIÓN REGISTRAL, ha de ser la "unificación" en un solo Registro de todos los datos de interés, no sólo "jurídicos" sino de todo orden, que puedan necesitar los usuarios para hacer más eficaz, y también más cómoda, la obtención de una INFORMACION "global" de los inmuebles, tanto de su condición "física" y "urbanística" como de su situación "jurídica".

Numerosos juristas especializados, y también otros muchos profesionales que necesariamente tienen que relacionarse con el amplio sector socioeconómico que abarca la utilidad del Registro de la Propiedad (constructores, urbanistas, Arquitectos, Agentes y Gestores de la Propiedad Inmobiliaria, etc.), han denunciado con frecuencia los inconvenientes que se derivan de una información inmobiliaria sectorial y dispersa por muy diversos ámbitos administrativos, lo que hace extraordinariamente difícil obtener un conocimiento exacto y completo de la situación jurídica de un determinado bien. PEDRO DE SILVA Y CIENFUEGOS JOVELLANOS, destacado autor y jurista, en un interesante artículo periodístico publicado en "el País", ("Hay caníbales en la isla jurídica", 15 de Marzo de 1996), se hizo eco de esa imperfección con referencia al Mercado Inmobiliario, al manifestar que no existe en nuestro país una información uniforme y completa: "En los Page 320 Librotes del Registro (sic, dice) figuran los dueños de las fincas y las cargas; (pero) la descripción de los bienes rara vez tiene que ver con la realidad" (era el momento en que se iniciaba la identificación por la "referencia catastral");... "La fotografía aérea, la planimetría y la geometría no cuentan; sólo la sintaxis, y hasta hace poco la caligrafía" (se refiere a los antiguos libros manuscritos, sustituidos hoy por los Libros de Hojas Móviles, cuyo uso permite la utilización de todos los medios mecánicos de inscripción, repetición y reproducción). Y añade: "Hay otros Registros, como el Fiscal, en los que, por su finalidad recaudatoria, sí figuran los terrenos con su forma y superficie, y el valor, a juicio de la Hacienda" (no el verdadero valor de mercado), "por lo que su publicidad es menos nítida",..., porque un terreno vale, no lo que diga Hacienda, sino que depende casi todo de "lo que se pueda hacer con él", fundamentalmente "de sus posibilidades urbanísticas", y esto es Municipal, por lo que hay que informarse en otras oficinas, con otros funcionarios de distinto orden, y en donde todo depende de un "planeamiento urbanístico" que frecuentemente está influido por consideraciones políticas o de partido, y está recogido en Planes Generales, Planes Especiales, Sectores, Estudios de Detalle, Unidades de actuación, etc., hasta llegar en definitiva a unas "fichas urbanísticas" concretas, en las que se recoge "un aprovechamiento teórico, negociable en un "mercado celestial inexistente". Y aun podemos añadir el Registro Civil para dar a conocer el "estado civil" de las personas y los "regímenes económicos matrimoniales", con efectos sobre los derechos respecto de terceros (Art. 266 del Rgto. del R.C., reformado en 1986), y también las incapacidades; y el Registro Mercantil para los comerciantes y las Sociedades, con sus "domicilios sociales" y las "suspensiones de pago y quiebras"; aunque todo esto se repite también en el Registro de la Propiedad, a veces de manera poco coordinada, mediante las inscripciones y anotaciones de incapacidad (Art. 4.2 y 42.5 L.H.) y en el especial Libro de Incapacitados (que aunque fue sustituido por el "Libro de alteraciones en las facultades de administración y disposición", de más amplio contenido, por el R.D. 1867/1998 los artículos reformados (Arts. 386 a 391 R.H.) también fueron declarados nulos por la Sentencia de 31 de Enero de 2001.

"Debe haber un medio de evitar esa dispersión administrativa", concluye el citado jurista: Igual que ocurre en otros servicios, que avanzan y Page 321 toman el ritmo de los tiempos modernos, "se deben unificar las informaciones de los diversos registros en uno común para cada demarcación, el tabulador, el recaudador y el ordenador del territorio", de tal forma que permita "definir al máximo cada finca, haciendo la información accesible".

En este aspecto, podemos considerar muy acertada la decisión de encomendar al Cuerpo de Registradores de la Propiedad y Mercantiles el nuevo Registro de Condiciones Generales de la Contratación, que, como hemos indicado, ha quedado integrado en el nuevo Registro de Bienes Muebles.

Asimismo, el camino de la unificación de toda la información sobre los datos "físicos" y "jurídicos" de las fincas, iniciado, al menos parcialmente, por diversas Comisiones y Proyectos que intentaron desde hace algunos años conseguir la total "coordinación Catastro-Registro", comenzó a construirse con buenos cimientos, como ya hemos explicado, con la incorporación a la descripción registral del dato de la Referencia Catastral, mediante la citada LEY 13/1996, de 30 de Diciembre, sobre Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, que entró en vigor el día 1 de Enero de 1997, con la que se dio un primer paso en la modificación "esencial" del concepto de FINCA REGISTRAL al ponerla en relación con la PARCELA CATASTRAL, sin que por ello quede degradada la naturaleza "jurídica" de los REGISTROS DE LA PROPIEDAD, pues esa "coordinación" no se impone de un modo automático, sino con una adecuada técnica jurídica.

Por ese camino de implantar una "identificación real de las fincas", se logrará superar el máximo inconveniente que tradicionalmente se ha atribuido desde sus inicios a nuestro Sistema Registral, y quedaremos incorporados al grupo de los Sistemas de más y mejor desarrollo técnico, como son el Alemán y el Suizo, en los que Catastro y Registro funcionan coordinados. En nuestro Sistema se intentó lo mismo, de momento, mediante la incorporación al TITULO inscribible, al menos en los supuestos de inmatriculación, de una "base gráfica", que, incluso, podrá ser también objeto de su incorporación al archivo del REGISTRO como operación registral independiente, con apoyo de la citada Ley 13/1996; y cuyos datos deberán hacerse constar también en los "índices informatizados", bien tomándolos de los títulos inscritos o de otros documentos fehacientes (Art. 398 R.H.), para lo que se prevé un tratamiento informático indispensable.

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Y hasta puede ser necesario, en determinados casos, que a la misma configuración "física" de la "finca registral" se incorpore la indicación de su "destino vinculante", al menos cuando sea determinante de su propio valor económico duradero, e incluso, el "valor urbanístico" medido en las "unidades de aprovechamiento" que le atribuya el correspondiente Plan de Urbanización; o bien, en su caso, las características derivadas de su "naturaleza esencialmente rústica", forestal, ganadera o agrícola, o la especial afección de los terrenos a la protección medioambiental de la naturaleza, y sus características "geodésicas" u otras especiales que imponen necesariamente la exclusión de su edificabilidad o la aplicación de una especial legislación de protección. Por eso, el Articulo 51 R.H., reformado por el R.D. 1867/1998, ya dispone que "Si se aporta la cédula, certificación o licencia administrativa que lo acredite se hará constar, además, la calificación urbanística de la finca".

Es de esperar que en las nuevas Leyes del Suelo anunciadas, una por cada Autonomía (alguna ya en vigor) después de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de Marzo de 1997 -que declaró la "inconstitucionalidad" de la mayor parte de los Artículos del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, reconociendo la competencia exclusiva en esta materia a las Legislaciones Autonómicas-, no prescindirán del Registro de la Propiedad, cuya colaboración va a ser ineludiblemente necesaria en los procesos de reparcelación, expedientes de...

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