Régimen del Código civil. Constitución, contenido y extinción
| Autor | Xavier O'Callaghan |
| Cargo del Autor | Magistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil |
CONSTITUCIÓN: ELEMENTOS SUBJETIVOS, OBJETIVOS Y FORMALES
SUJETOS. CAPACIDAD.—Son sujetos el arrendador, que se obliga a entregar la cosa y mantener la posesión en el arrendatario, y éste que se obliga a pagar el precio y recibe la posesión de la cosa.
En principio, se requiere simplemente la capacidad para contratar.
Pero en el caso de que se trate de un arrendamiento que excede del simple acto de administración —según lo antes expuesto— se precisa poder de disposición. Así lo establece el artículo 1548: los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años; esta norma debe extenderse —por interpretación extensiva— a los demás arrendamientos inscribibles. Podrán otorgar el arrendamiento con autorización judicial. El artículo 271, número 2.º, lo ratifica respecto al tutor, que precisa autorización judicial para realizar actos susceptibles de inscripción, y el número 7.º, para ceder bienes en arrendamiento por tiempo superior a seis años.
No es preciso ser propietario de la cosa sobre la que recae el arrendamiento; basta con tener la posesión de forma transmisible; así, no puede dar la cosa en arrendamiento el titular del derecho de uso o de habitación por su intransmisibilidad (art. 525); sí puede hacerlo el usufructuario con ciertas limitaciones en el tiempo (art. 480).
OBJETO.—Es la cosa y el precio.
A) LA COSA. Puede ser objeto de arrendamiento todo tipo de cosas, muebles (un chaqué, por ejemplo), inmuebles (una casa, un campo de cultivo), una universalidad (un rebaño), una empresa o industria (1), específica (vehículo matrícula tal) o genérica (un vehículo cualquiera). No puede serlo una cosa que se consume por el uso adecuado de la misma (comida, por ejemplo), tal como dispone el artículo 1545: los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser materia de este contrato; a no ser que se pacte expresamente que no se consumirá (un cesto de fruta para adorno, por ejemplo) según la clásica frase ad pompam vel ostentationem.
No pueden ser objeto del arrendamiento derechos susceptibles de uso y disfrute que sean personalísimos e intransmisibles (como los de uso y habitación: art. 525, ya mencionado) o el de servidumbre predial con independencia del predio dominante. Sí pueden serlo los demás derechos de uso y disfrute, como el usufructo.
B) PRECIO. El artículo 1543 exige precio cierto sin que haya en el Código más requisitos del precio que éste, de la certeza. Debe ser, pues, determinado o determinable sin necesidad de nuevo convenio entre las partes (2).
Puede consistir —lo será normalmente— en dinero. Pero puede ser cualquier otra contraprestación (un servicio, frutos, etc., aunque si consiste en parte proporcional de los frutos de una finca rústica será aparcería).
Puede satisfacerse periódicamente (renta mensual, por ejemplo) o de una sola vez.
Es esencial que el precio se pague en concepto de contraprestación por la posesión de la cosa. No será arrendamiento (sino precario) la cesión, por ejemplo, de una casa sin precio a cambio, pero el que la posee paga impuestos, gastos de comunidad, agua, electricidad.
FORMA.—Rige el principio de libertad de forma, que proclama el artículo 1278, con las excepciones del artículo 1280, aunque no producen más efecto que el previsto en el artículo 1279 de poder compelerse las partes a otorgar forma escrita privada o documento público.
Si el arrendamiento se inscribe en Registro de la Propiedad, será preciso para ello que se otorgue en documento público. Y el artículo 1549 hace una aplicación al arrendamiento inmobiliario de la norma, aplicable al derecho real sobre inmuebles, del artículo 32 de la Ley Hipotecaria; dispone que con relación a terceros, no surtirá efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.
Asimismo, el artículo 1547 establece una norma relativa al arrendamiento verbal, sobre la que se volverá, al tratar de la extinción: cuando hubiere comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule.
CONTENIDO
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.—Las obligaciones del arrendador se corresponden a los derechos del arrendatario. Son las siguientes:
Primera. Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato (art. 1554, 1.ª). . El artículo 1562 establece la presunción del buen estado de la cosa (aunque este artículo se refiera sólo a la finca) al tiempo de la entrega: a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.
Segunda. Mantener la posesión útil de la cosa al arrendatario. La esencia del contrato de arrendamiento es la posesión de la cosa mantenida en forma adecuada, útil y pacífica por el arrendador.
Consecuencia de ello, el arrendador debe hacer las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (art. 1554, 2.º) y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento (art. 1554, 3.º).
Debe, pues, el arrendador hacer las reparaciones necesarias e incluso el arrendatario debe tolerarlas (art. 1558). Pero la reparación no alcanza la reconstrucción si la cosa se ha destruido total o parcialmente (3).
Debe el arrendador abstenerse de ejercitar él mismo actos que perturben la posesión (así, el art. 1557 le veda variar la forma de la cosa arrendada) y salvaguardarle de los actos jurídicos que le perturben procedentes de tercero (si son de hecho, se defenderá el propio arrendatario...
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