La reforma del sistema inmobiliario francés
| Autor | Enrique Giménez Arnau |
| Cargo | Registrador de la Propiedad; Notario |
| Páginas | 321-333 |
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Las escasas aportaciones que ha realizado la legislación francesa al progreso del derecho Inmobiliario, su sistema hipotecario arcaico y totalmente inactual, han orientado los estudios patrios en esta rama hacia las corrientes germánicas. Hasta tal punto ha sido esa la dirección de los estudiosos, que en nuestra literatura jurídica ha pasado inadvertido y sin comentarios el Decreto-ley de 30 de octubre de 1935, dictado por el Gobierno Laval, en virtud de la Ley de autorizaciones de 8 de junio del mismo año.
Quizá no ha sido extraña a esta indiferencia la situación política aguda que desde aquella fecha atravesó España. Liquidada esa situación, no creemos inoportuno un breve comentario-exposición de la citada reforma. En ésta no encontrará el erudito un modelo que le parezca digno de imitación: resultará defraudado quien espere hallar en las nuevas disposiciones preceptos radicalmente innovadores. Mas, a quien tenga curiosidad científica, no ha de dejar de interesarle esta evolución de las leyes francesas, porque hay siempre lección aprovechable en el estudio del derecho comparado. Y lo que en Francia se ha hecho yPage 322 aquello que no se ha podido hacer, es un dato de interés para quienes en permanente ansia de renovación y mejora se dedican, del lado de acá de los Pirineos, al estudio del Derecho Inmobiliario.
No han sido desconocidos para los jurisconsultos franceses los progresos y desarrollos de los estudios alemanes sobre el Derecho Inmobiliario. Desde Besson 1 hasta nuestros días, el sistema hipotecario alemán ha sido estudiado y comprendido, así en su origen histórico, como en su grado actual de desarrollo. El estudioso francés se ha familiarizado con el principio de publicidad, en sus aspectos material y formal; conoce el valor del principio de inscripción; sabe lo que significa el tracto sucesivo (llamado en Francia principio relativo de la inscripción) ; distingue el principio de legalidad de la fuerza legitimadora de la inscripción 2 ; sabe, en fin, precisar las diferencias entre el sistema alemán y el del Código federal suizo de 1912.
Aparte la mera curiosidad científica, un hecho real, de índole política, le hubiera obligado a estudiarlo. Cuando después de la guerra de 1914-1918 recobra Francia los tres departamentos de la Alsacia-Lorena 3, se encuentra allí con un régimen de publicidad de la propiedad territorial, intermedio entre el suyo y el alemán, al que el régimen alsaciano estaba en vías de adaptación. En el retorno, o nueva aproximación al sistema francés, la ley de 1 de junio de 1924 supone un considerable progreso sobre el régimen vigente para el resto de Francia. El estudio de sus resultados era una etapa prevista para previa esta interesante experiencia conseguir la reforma del sistema francés. De este modo se andaría con paso seguro, sin dar "un salto en el vacío", como hubiera ocurrido si en 1895 se hubiera elevado a ley el proyecto de la llamada Comisión del Catastro.
Que la doctrina francesa no estaba al margen de las orientaciones modernas del régimen inmobiliario, lo confirma el hecho de que desde 1855 hay una unánime corriente de los tratadistas, en contra del sistema ambiguo e ineficaz de la publicidad inmobiliaria francesa. De esta tendencia uniforme quedará plenamente convencido quien examine laPage 323 tesis de Manuel-Gismondi 4. Reflejo de esta corriente son los proyectos de reforma, privados unos (de los que el más relevante, el de Besson) y oficiales otros. De éstos, nada menos que veintisiete cita Nerson 5, empezando por el de la Comisión extraparlamentaria del Catastro (1891) y acabando en el informe Pol-Chevallier sobre la proposición de ley Bosc (julio de 1934).
Ninguno de estos proyectos prosperó. Para convertirlos en ley se tropezó siempre con los siguientes obstáculos:
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Las dificultades inherentes al régimen parlamentario. La naturaleza de semejante reforma y la índole de las leyes civiles les hace poco aptas para provocar movimientos de masa, o para enardecer a los partidos políticos. Cuando en 31 de octubre de 1935 terminó el plazo de la autorización concedida al Gobierno Laval, éste, so pretexto de evitar la devaluación de la moneda, había aprobado 350 Decretos-leyes. Humorísticamente hizo observar un periodista que el Parlamento hubiera empleado veinte años en redactarlos y aprobarlos. Los proyectos anteriores de reforma hipotecaria se enviaron al Senado o a la Cámara de Diputados: se remitían a las Comisiones, que a veces, hasta llegaron a iniciar las discusiones. Pero la legislatura pasaba y no se volvía a pensar en ellos.
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El sistema de la transmisión consensual. La concepción jurídica francesa sobre la transmisión del dominio era un obstáculo permanente para todo intento de reforma: la que se hiciera entrañaría -necesariamente- la del Código civil 6. El sistema contractual francés se basa en la libertad de pacto, derivado del de autonomía de la voluntad (el Código de 1804 se publicó en una Francia "erizada de libertades") y en la fuerza traditoria del consentimiento.
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No se sentía la necesidad social de la reforma. En teoría, el sistema francés es desastroso. De él ha dicho un ilustre maestro espa-Page 324ñol 7 que es un monstruo que "asimila cuanto se le proporciona y que no expulsa nada": y que la organización de sus libros es tal, que convierte la historia de cada finca en un abismo hipotecario que no se puede saltar sino cerrando los ojos.
Pero este reproche, justo en el terreno científico, es hiperbólico en el terreno de los hechos A cuantos han vivido en Francia y llegaron a ella con el prejuicio de su calamitoso sistema inmobiliario, ha llamado la atención la circunstancia de que en los Tribunales y en el comercio convencional sobre inmuebles no se plantearan, de modo constante, cuestiones derivadas de la inseguridad de los derechos reales sobre inmuebles. El número de cuestiones de tal índole, pese a la debilidad científica del sistema, es bastante reducido. Como dice Gide 8, el sistema chirriaba, pero andaba; no a la perfección, pero, según la fórmula francesa, se salía del paso (on se debrouillait). Con todas sus imperfecciones, el sistema cumplía su misión de asegurar el tráfico inmobiliario, gracias a los Notarios, "sobre los que descansa todo el sistema". Merced al carácter patrimonial del cargo, el Notariado francés (no hay mal que por bien no venga) penetra en el corazón de las familias, adquiere un profundo conocimiento del medio en que se desenvuelve. Estimulados los Notarios por su responsabilidad legal y por la responsabilidad moral, sus archivos han colmado las lagunas de la publicidad.
Los propios Notarios, sin embargo, reconocían la urgencia de la reforma. En lugar de aprovecharse de la situación oscura de la propiedad y los derechos reales sobre inmuebles (para ser los únicos en desentrañarla) , proclaman la necesidad de que la publicidad inmobiliaria sea reforzada.
Cuando en España se publica el Real decreto de 10 de agosto de 1855, acababa de publicarse en Francia la Ley "sobre transcripción en materia inmobiliaria" (23 de marzo de 1855), inspirada en el Código de 1804 y en la Ley de Brumario del año VII (1799), que habían partido del principio de la publicidad personal y no de la publicidad real; el acto transcrito es oponible al tercero, pero no prejuzga los derechos de las partes que lo han celebrado.
Es curioso observar cómo la reforma española, influida por el ejemplo francés, excede de los límites precarios que le marcó su modelo. La admiración por la cultura y las instituciones alemanas, que acaso fuePage 325 tardía para una reforma radical en Francia, no lo es tanto para la reforma española, que conoce los defectos de su modelo y las ventajas de otros distintos. No hay en España base para una reforma que equipare nuestro sistema a los germánicos; ni el valor de las múltiples parcelas en que está pulverizada la propiedad territorial en muchas zonas del país, ni la inexistencia de Catastro, aconsejaban una transformación total. "Pero el progreso es tan grande en nuestro país con relación al modelo francés, que al...
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