El Rango registral: concepto, contenido y eficacia.
| Autor | José Domingo Valls Lloret. |
| Cargo | Doctor en Derecho. |
| Páginas | 15-58 |
1. INTRODUCCIÓN
No es nuevo el reconocimiento legal al valor ya la importancia del tiempo en el ámbito jurídico, éste es un hecho natural cuya trascendencia jurídica alcanza, directa o indirectamente, límites insospechados. El tiempo, en el ámbito del ejercicio de los derechos, alcanza una importancia tal, que el mismo derecho constituido, ejercitado o convenientemente documentado o inscrito en un Registro, alcanzará toda su extensión material, produciendo la totalidad de los efectos que le son propios o, de no ser así, llegará a perder incluso su propia razón de ser al no poder producir ni el más mínimo de los efectos que le son propios, no ya los expresamente queridos por el otorgante u otorgantes del negocio jurídico, sino incluso aquellos que le son propios. Ello será así en virtud del momento, del tiempo en que esos derechos se constituyan, se ejerciten o se reserve el ejercicio de los mismos.
Una de las situaciones en que el tiempo desempeña una función capital, es en el acceso, constitutivo o no, de los derechos a un Registro público, y más concretamente al Registro de la Propiedad. Esto es lo que entendemos como rango registral o hipotecario, o lo que es lo mismo por la determinación del puesto de un determinado derecho en el folio registral, y la posterior ejecución real en su caso con relación a otros derechos, de acceso al registro en otro momento temporal que pertenezcan al mismo titular o a un tercero. En concreto la vigencia erga omnes de los derechos reales alcanza su máxima expresión en la ejecución excluyente del mismo frente a terceros o frente a otros derechos de terceros sobre el mismo objeto, siendo más excluyente cuanto mejor es su posición en el folio registral, consecuencia esta de la fecha de acceso al registro oportuno. Es por ello que podemos decir que la acción del tiempo en la constitución existencia o reconocimiento de un derecho, el puesto o la prioridad real-registral, en definitiva, el ser el primero en el tiempo tiene un valor jurídico y económico incuestionable. Este valor no es otro que el ser el más poderoso en la titularidad del Derecho y, posteriormente, en el ejercicio del mismo frente a terceros[1]. El valor económico derivado del puesto jurídico es consecuencia del valor jurídico de dicho puesto, al cual se otorga un carácter más poderoso respecto de los otros derechos que con posterioridad se inscriben y se encasillan en el Registro de la Propiedad, concebido este como una superestructura registral.
El otorgar un rango a los derechos, o lo que es lo mismo el ubicar o dar las normas o criterios básicos para su ubicación, ordenación y el ejercicio de diferentes Derechos sobre una misma cosa, no es exclusivo de los derechos reales, sino que se predica para toda clase de aquellos derechos, viniendo de antiguo la citada idea de prioridad. Históricamente, parece ser que la adquisición de la titularidad, aunque fuera formal, por el primer ocupante fue una costumbre arraigada en las primitivas sociedades nómadas. Ello, no obstante, la concurrencia de diferentes derechos pertenecientes a varios titulares sobre una misma cosa, da lugar a la necesidad de ordenar el ejercicio de dichos derechos, atribuyendo una prioridad de unos sobre otros[2].
Respecto de la preferencia existente en relación a los derechos de crédito, nuestra vigente legislación, en cada caso, ha establecido normas para evitar que la colisión entre estos distintos derechos con carácter excluyente entre sí haga ineficaz el derecho del más poderoso, cuya protección debe gozar de mayor legitimidad y de una mayor posibilidad de ejercicio. Sorprende ver que no siempre el derecho más antiguo es el más y mejor protegido, ni aquel al que se le da una mayor preferencia. Bastará observar las disposiciones que el B.G.B. y el Código Civil español contienen para resolver los problemas de concurrencia y prelación de créditos, incluso lo que en los mismos se establece para resolver los problemas derivados de la doble venta de una misma cosa. Ello se aprecia claramente en los derechos de crédito, donde si bien es importante la fecha de nacimiento del derecho, no es esencial la antigüedad de los mismos, viniendo su preferencia determinada por criterios distintos a los de la simple antigüedad, destacando desde la calidad del titular del crédito, hasta la propia naturaleza del crédito, imperando el carácter no constitutivo de la inscripción registral, así como la plasmación positivista de determinados criterios históricos[3].
Pero sin perjuicio de fo anteriormente dicho, vamos a centrarnos en el estudio específico del rango registral respecto de aquellos derechos que acceden al Registro de la Propiedad donde la intervención del factor tiempo es determinante en su eficacia y por tanto en su fuerza ejecutiva, partiendo para ello de lo que nuestra legislación, doctrina y jurisprudencia entiende como rango.
2. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS DEL RANGO REGISTRAL
Partiendo de una idea de prioridad o preferencia, podemos definir el rango como la preferencia que por orden de fechas se otorga a un determinado derecho ostentando una determinación concreta, ya como un accesorio formal y externo de los mismos, ya como un elemento esencial del derecho real en sí mismo considerado.
El rango registral, entendido como aquel referido al puesto que ocupan los derechos reales inmobiliarios, es una consecuencia del principio de prioridad, que en virtud del orden de presentación en el Registro de la Propiedad, se les atribuye a estos derechos una jerarquía o preferencia de los primeros sobre los posteriores en el tiempo. En este sentido, lo define SANZ FERNÁNDEZ[4] al considerarlo como aquel lugar, que dentro del orden de prelación ocupa cada derecho real es el puesto o rango del derecho real, llamado rango hipotecario por derivar de la prioridad que marca el Registro de la Propiedad, pasando con ellos el rango a ser considerado como una mera cualidad del derecho real que determina cual ha de ser el poder excluyente del mismo con relación a los demás derechos reales que gravan la misma finca, sin que tenga sobre los mismos ninguna influencia de carácter jurídico. Los derechos de rango anteriores excluyen y son preferidos a los de rango posterior.
Para GUILARTE ZAPATERO[5], al igual que para LACRUZ BERDEJO, el rango no es más que el puesto que a cada derecho corresponde, siempre en relación con otros derechos, ya que lo considera como un concepto de relación. Como observa CASSO[6], en la línea de GUILARTE, el rango en sí mismo es un concepto de relación, ya que por sí sólo considerado nada significa; pero en relación de unos derechos reales con otros, entre sí, representa un positivo valor económico para el titular del derecho que ocupe un rango preferente. Esta preferencia confiere una jerarquía sobre los otros derechos reales concurrentes: un poder jurídico para detener al derecho inferior, impidiéndole avanzar en su natural tendencia a la igualación y aún a la superación del derecho preferente.
Los anteriores autores junto con la mayoría de la doctrina, patria y europea, consideran el rango registral como una cualidad del derecho real que se manifiesta realmente como consecuencia del acceso del mismo al Registro de la Propiedad. Así, VON THUR, SANZ FERNÁNDEZ y LACRUZ BERDEJO[7], han venido admitiendo la primera de las concepciones, por la que el rango regirá las relaciones entre los distintos derechos reales que pueden concurrir sobre una misma finca, pero no tendrá repercusión de carácter jurídico sobre dichos derechos. Cualquiera que sea el rango del derecho, no alterará ni perjudicará la naturaleza, extensión o contenido del mismo. La extensión del derecho posterior sí podrá quedar influida por el rango o puesto que ocupe.
Considera LACRUZ, que el rango no afecta a la estructura del derecho y centra su esencialidad en la dinámica del mismo: aquellos aspectos de realización del ius in re aliena que le hacen entrar en colisión con los demás derechos que graven la misma finca. Otros autores, como es el caso de RUBINO[8], consideran dentro de esta tesis, al grado hipotecario, como una modalidad de prelación.
Esta idea es la que actualmente podemos considerar dominante en nuestro derecho, sin perjuicio que el gran valor económico que puede llegar a ostentar, pueda convertirse en un derecho independiente desgajando la ubicación del contenido del propio derecho que ocupa aquel rango.
Un estadio superior del reconocimiento de esta tesis, conllevaría, en su caso, a la admisibilidad del rango registral como un derecho independiente de cualquier otro incluso de aquel que lo ocupa, produciéndose una disociación entre el derecho real continente, el rango en sí mismo, y el derecho real contenido, cualquier derecho susceptible de acceso al Registro de la Propiedad, ya que si bien el rango se da siempre con relación a un derecho sobre otros derechos reales que vienen a gravar la misma finca, no podemos olvidar la posibilidad de disponer de ese rango en forma totalmente independiente de cualquier derecho, porque el rango en sí mismo podría llegar a considerarse un derecho independiente, produciéndose una individualización o sustantivación del propio rango, derivándose un extraordinario valor jurídico del rango, que lo haría diferente del derecho que ocupa ese rango, como consecuencia de la autonomía plena conseguida, derivada de ese extraordinario valor jurídico alcanzado.
A la vista de lo anterior podemos concluir que esta concepción autonomista del rango registral es un estadio superior a la teoría generalmente admitida, que viene a considerar el rango como una mera cualidad del derecho real, aunque el valor jurídico y económico de ambas pueda llegar a ser distinto. VON THUR, SANZ FERNÁNDEZ y LACRUZ BERDEJO[9], han venido admitiendo la primera de las concepciones, por la que el rango regirá las relaciones entre los distintos derechos reales que pueden concurrir sobre una misma finca, pero no tendrá repercusión de carácter jurídico sobre dichos...
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