Los Comentarios de Ramón de la Rica a la reforma del Reglamento Hipotecario
| Autor | Ginés Cánovas Coutiño |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 616-648 |
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Dice el autor que múltiples y alentadores requerimientos, le decidieron a publicar esta nueva obra que puede considerarse como continuación y complemento de sus anteriores Comentarles al Reglamento de 1947.
Nunca más exactas unas palabras. No bien viera la luz la reforma, en el ánimo de todos prendió la idea de disponer y tener a mano la exégesis de sus disposiciones por el-sin duda para las mismas-comentarista más autorizado: el gran Ramón de La Rica y Arenal, que con su estilo claro, diáfano, ha logrado conseguir que esta materia de nuestros afanes: la hipotecaria, un tiempo ha tenida por abstrusa, se trueque en una de las más sencillas y atractivas de las disciplinas jurídicas.
Pocos serán ya los que cuando aparezcan estas modestas notas al libro de nuestro primer Registrador (por méritos de ciencia y bondad), desconozcan sus Comentarios. Notas que son una recensión de sus ideas y en las que a veces surge una ligera discrepancia para hacer resaltar con seguridad el valor de aquéllas. No se tomen, pues, como petulancias (¡cuan lejos esto siempre de nuestro ánimo!). Aparte de que el Derecho, como le oí-y hasta puede ser lo tenga escrito-a uno de los más sutiles juristas de nuestros días: Don José González Palomino, «si todos pensásemos igual, sería atrozmente aburrido».Page 617
Pero ya está bien de divagar. Pasemos a la obra, y siguiendo su estructura entremos en él.
Empieza por referirse La Rica a la modificación realizada en el número 2.° del artículo 5.°, en cuanto a la inscripción de los bienes municipales y provinciales, que, en realidad, se ha limitado a concordar su redacción con la innovación introducida en el artículo 344 del Código Civil por la moderna legislación de Régimen local 1.
Hace una ligera digresión justificativa de la variación de expresión en el artículo 6.° y supresión de referencia en el mismo «a los artículos 15 y siguientes», por no ser ya congruente, y pasa a analizar ese nuevo derecho de retorno, de exclusiva creación legal, según afirma con acierto.
Examina La Rica la regulación-que llama sustantiva-de este derecho en el articulado de la ley especial (13-IV-1956), para deducir que aunque se trata de un derecho personal, ejercitable frente al arrendador, se ha querido por el legislador atribuirles efectos reales, cual los produce hoy el arrendamiento, haciéndole valer frente a tercero.
Cierto es-agrega-que el arrendamiento produce tales efectos sin necesidad de inscripción; pero, al menos, existe la posesión arrendaticia, que publica a tercero la existencia del contrato; de ahí el porqué el preámbulo del Reglamento Hipotecario reformado habla de dar publicidad, al regular este derecho de retorno, a situaciones imprecisas, susceptibles de crear graves problemas a la seguridad jurídica y al crédito. Al darle acceso al Registro-añade- se defenderá por igual al propietario y al inquilino.Page 618
Y asi encuentra nuestro autor recta la doctrina del nuevo y flamante artículo 15 del Reglamento Hipotecario.
Como se trata de un derecho, personal en su esencia, no negociable ni susceptible de gravamen, no es inscribible en el Registro, expresa La Rica; pero debe hacerse constar por medio de una nota marginal, que es de por sí suficiente advertencia de su existencia para tercero, y que deberá reflejarse en las certificaciones de cargas como una auténtica limitación del derecho del propietario 2.
Entiende La Rica que, transcurridos los tres años, y cancelada por caducidad la nota, «con justificación fehaciente», es de suponer que pueda extenderse nueva nota.
Asimismo entiende que no debe haber inconveniente en extender la nota de constatación de este nuevo y singular derecho, en los casos que el mismo haya nacido con anterioridad a la vigencia de la reforma reglamentaria, siempre que no se haya hecho efectivo o no haya caducado 3. Por ello la nueva nota a que se refierePage 619 anteriormente-o sea, una vez caducada la que se tomara por tres años-debe asimilarse a esta última.
Pasa a continuación a estudiar el derecho de superficie que, como expresa con justeza, «si bien es una vieja institución con copiosos antecedentes romanos y medievales, hasta la promulgación de la denominada Ley del Suelo, carecía en nuestra patria de regulación jurídica».
Pero dicha Ley, dice La Rica, estableció preferentemente sus normas para los derechos de superficie concedidos por el Estado y entidades públicas, dejando amplia libertad de pactos para los concedidos por particulares.
La legislación hipotecaria no podía estar ausente-escribe-de la regulación de un derecho típicamente real, en el que la inscripción en el Registro, como sucede con la hipoteca, se considera constitutiva ; y a tal efecto la reforma reglamentaria regula el derecho de superficie en el número 1.° del nuevo artículo 16, si bien es de advertir que su ámbito es el de la propiedad urbana (para la rústica se regula, como veremos, en el articulo 30-3.°), aunque, como señala con acierto más adelante, no hay inconveniente en que se constituya sobre un fundo rústico, siempre que su finalidad sea la de construir o edificar.
Con minuciosa claridad va señalando La Rica las características que para su admisión en el Registro deben adornar al derecho de superficie, tanto por lo que respecta a su naturaleza, como a sus elementos personales, reales y formales, cuidando de poner de relieve-en lo que insiste con todo acierto después-, para evitar todo confusionismo, que una cosa es el derecho superficiario para elevar plantas a un edificio ya construido o para realizarlas en su subsuelo, regulado en el número 1.° del artículo 16, y otra muy diferente el mismo derecho diseñado en el número 2.° del mismo artículo, pues este segundo tiene el carácter de propiedad plena sobre lo edificado y de condominio sobre los elementos comunes del total edificio.
De aquí la disección acabada que hace seguidamente de los que denomina elementos accidentales (que acaso, según nosotros, son las principales características del derecho en cuestión), cual el plazo que, como señala con acierto; debiera habérsele dado una mayor flexibilidad, autorizando la concesión del derecho por la vida dePage 620 una o más personas vivas al tiempo de su constitución; precio o canon, para el que la reforma deja gran libertad, si bien señalando que su impago no puede dar lugar al comiso, aunque sí, afirma La Rica, a las acciones judiciales para su cobro que sean procedentes, a tenor de lo pactado, y como entre los pactos podrá figurar la garantía hipotecaria sobre el mismo derecho es indudable que la ejecución de ésta podrá terminar-decimos nosotros-por la adjudicación de la superficie al concesionario; construcciones y realización, que como han de constar en la inscripción, adquirirán fuerza real y vincularán a los terceros en caso de transmisión del derecho de superficie 4; garantias reales; destino final de lo construido, respecto del cual el Reglamento después de sentar el principio general de que lo edificado pasará a ser propiedad del dueño del suelo, admite pacto en contrario, por lo que-afirma La Rica-todos los pactos, en tanto no sean usurarios o contrarios a la ley, son lícitos, aunque lo normal será que el edificio pase a ser. del dueño del suelo, con la indemnización que se haya establecido; y, finalmente, inscripción constitutiva, según se ha dejado señalado, y que cuando se trata de un derecho superficiario concedido sobre un solar-advierte con precisión-, no habrá necesidad de sustantivarlo e inscribirlo con separación del suelo, pero si se establece sobre edificio ya construido-vuelo o bajo suelo-, sin perjuicio de inscribir la constitución en la finca total, no habrá inconveniente en que se inscriba después cual los pisos independientes, conforme al número 3.° del artículo 8.° de la Ley Hipotecaria y sus concordantes. Y éstos nos lleva sin dislocación sensible al examen de esos otros derechos-de «levante» y «profundizar o ahondar» les llama La Rica-que se regulan en el número 2.° del artículo 16, de tan parecida fisonomía con el de superficie analizado, cuya principal diferenciación áe hallará, siguiendo a La Rica, tanto en la temporalidad del último y perpetuidad de aquéllos, como en la forma de originarse o plasmar, mejor, sobre el objeto que recaen, pues los dePage 621 levante y ahondar, sólo pueden configurarse sobre edificaciones ya construidas o en construcción (aunque también así el de superficie), pero no sobre terrenos sin edificar, solares o tierras, como este de superficie.
Como señala Ramón de La Rica, estos derechos-de levante o ahondar-pueden generarse: a) por reserva expresa del propietario de una edificación, al enajenarla en su totalidad o en parte; b) por transmisión a un tercero, sin constituir derecho de superficie. En ambos supuestos habrá de hacerse constar el porcentaje de las cuotas en los elementos y gastos comunes, y los estatutos del régimen de comunidad.
Tal reserva, autenticada por el Registro, constituye, a juicio del autor, un derecho real transmisible por actos intervivos y mortis causa, y como tiene un contenido económico, hipotecable y embargable, se hará constar en las inscripciones correspondientes a los pisos que el propietario enajene y se inscriban en folio separado, puesto que implican una limitación que ha de afectar a terceros. Por ello, dice, innecesario es agregar el que (aparte lo de los porcentajes ya expresados) al formalizarse la reserva podrán expresarse las características y...
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