Entre la purga y la fe pública: génesis del sistema hipotecario español
| Autor | Celestino Ricardo Pardo Núñez |
| Páginas | 111-164 |
La aportación más sólida que a esa tradición nuestro país ha hecho consiste, sin duda, en la doctrina que en ciento treinta y un años la Dirección General de los Registros ha venido elaborando. Poca sensibilidad jurídica es preciso tener para no apreciar la altura científica, de vértigo, que esta doctrina ha conseguido alcanzar.
Nuestra jurisprudencia cautelar hipotecaria, mejor que ninguna otra, ha probado, en la práctica cotidiana, la fiabilidad de los viejos conceptos y la permanencia de los principios del Derecho civil. Este resultado congratula y conforta al privatista que, por ese solo hecho, quizá estuviera predispuesto a justificar la intervención registral en el tráfico inmobiliario.
La política hipotecaria no emitiría, por este solo hecho, un juicio tan benevolente. Sus preocupaciones no son científicas, sino exclusivamente prácticas. La administración es actividad y el moderno Derecho hipotecario fruto de una reforma administrativa. Sólo el éxito en el desempeño de los objetivos encomendados justifica las instituciones: sólo persiste lo que resiste los retos que provoca el paso del tiempo.
Es en este peligroso terreno, que en consecuencia no rehuye, en el que se desenvuelve el discurso que tratan de hilvanar estas líneas. Son cuatro sus ideas centrales.
La seguridad del crédito exige la seguridad del tráfico inmobiliario. La Seguridad del tráfico inmobiliario se hace desde los derechos, no contra ellos. La seguridad del tráfico, si es cometido atribuido al Registro, exige dotar al asiento de valor sustantivo. En fin, si se quiere que el asiento tenga valor sustantivo es preciso disponer de instrumentos adecuados que garanticen la exactitud de sus contenidos.Page 111
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La preocupación por la productividad agraria define la política decimonónica y explica el proyecto hipotecario. La tierra no era ya asiento del señorío, sino de empresa agrícola. Su valor se calcula en razón del beneficio que procura y éste lo define el mercado.
Los nuevos propietarios necesitan capital para valorizar sus fincas, pero la capitalización de la agricultura pasaba inevitablemente por una reforma jurídica que posibilitase el crédito.
El nuevo Derecho fundiario debía proteger los derechos de los inversores y no únicamente los del llamado verus dominus. La suerte del crédito territorial estaba, por consiguiente, ligada a la promulgación de leyes especiales que formulasen principio de estímulo del tráfico inmobiliario bien diferentes a los tradicionalmente reconocidos en el Derecho común.
En primer lugar, el Derecho tradicional se ocupaba únicamente en defender adecuadamente la propiedad agraria entendida al viejo estilo y en consecuencia garantizaba, por encima de todo, la estabilidad de los derechos de los propietarios: nadie da lo que no tiene.
En segundo lugar, el viejo orden de los propietarios estaba sumido en la más exasperante confusión. Hipotecas generales o tácitas, acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias o de nulidad, todas ocultas, lastraban la tierra de modo que convertían el tráfico de inmuebles en un juego de azar 1.
En tercer lugar, la tierra estaba amortizada, en poder de manos muertas o vinculada, lo que impedía su circulación.
La política liberal había dado una solución a este último problema: había liberado a la propiedad agraria de las -cadenas- feudales y, en consecuencia, la había dotado de la imprescindible movilidad. Pero este hecho, por sí solo, no bastaba para atraer los capitales que la agricultura necesitaba. Se precisaba algo más: lo que podríamos llamar una segunda desamortización, ahora de naturaleza estrictamente civil.
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Un sector de la doctrina considera, sin embargo, la Ley Hipotecaria como una medida de apoyo directo al proceso desamortizador, concretamente de bienes eclesiásticos 2.Page 112
Se ha destacado, desde esta perspectiva, con acierto la cercanía temporal, casi simultaneidad, entre la culminación de la primera etapa de la desamortización con los inicios del proyecto hipotecario. Al tiempo que se ha insistido sobre la necesidad, sentida entonces, de articular medidas legislativas que permitiesen superar la desconfianza de los nuevos propietarios en cuanto a la firmeza de sus adquisiciones. Las advertencias de la jerarquía eclesiástica minaban el éxito de la política desamortizadora.
El conocido más tarde como juego registra! de la fe pública sería un instrumento que trataría de garantizar la irreversibilidad de la adquisición de los bienes desamortizados. Lo cierto, sin embargo, es que si esa fuese la finalidad escondida de la ley, ciertamente el legislador no habría obtenido más que un rotundo fracaso.
Como veremos luego, el viejo sistema de seguridad inmobiliaria del antiguo régimen, en que el juego sucesivo de inscripciones nunca convalida los títulos, subsistió hasta bien entrada la década de los setenta. Desde entonces fue privado el juego registral de toda eficacia convalidadora respecto a los posibles vicios de los títulos inscritos: el principio de fe pública fue, durante muchos años, conscientemente desterrado. Hay, por lo tanto, razones para dudar del acierto de esta opinión, que puede ser calificada de reduccionista a la hora de valorar los motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 3.
Clavero, por lo demás, ha destacado un hecho de experiencia política. Las reversiones de bienes a antiguos propietarios en virtud de anulación de algunas leyes revolucionarias, concretamente las desvinculadoras, se imponen en virtud de la fuerza política y sólo remiten como mucho al Derecho privado el alcance obligacional de las indemnizaciones procedentes. La reversión es un efecto legal que se impone por encima de cualquier consideración jurídica de Derecho privado 4 y 5.Page 113
Sigue siendo, por lo tanto, convincente la finalidad confesada por el legislador. El Registro no sirve para apuntalar la eficacia de la desamortización en sí misma, sino del efecto que ésta desata y al que declara servir: la circulación de la riqueza inmobiliaria. En realidad, la Ley Hipotecaria es una medida más de un proyecto típicamente liberal que arrastra resabios de claro corte fisiocrático: la denominada capitalización de la agricultura 6.
El legislador hipotecario tiene en mente a la propiedad agrícola descapitalizada y maniatada por la usura e intenta levantarla de su tradicional postración. La promulgación de la nueva Ley es la última de tres necesarias medidas a un proyecto consecuentemente fisiocrático.
Se ha sustituido la vieja y paralizante imposición indirecta por la nueva capitación personal (reforma de Alejandro Mon). Definitivamente se ha instaurado la libertad de comercio en virtud del nuevo Código de Comercio. Sólo faltaba, según los dictados de escuela, asentar en sólidas bases la propiedad para proporcionar la seguridad necesaria al nuevo proceso económico que se trata de promover y, en consecuencia, promocionar el uso agrícola del capital frente al uso industrial o comercial 7. La principal de las artes es la agricultura, como dicen expresamente las exposiciones de motivos de la Ley de 1861 y del proyecto de reforma de 1869.
Es significativo que el impulso decisivo para la implantación del sistema hipotecario no procederá, como veremos, del Ministerio de Justicia, sino del de Hacienda, y se relaciona con la creación de los bancos de crédito territorial, concretamente del Banco Territorial Central 8.Page 114
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Frente al propietario meramente rentista, el nuevo Derecho civil decimonónico protegerá al inversionista que con su capital pone en marcha la producción. La plasmación legislativa de estas medidas se produce en la nueva regulación de la hipoteca si el capital que se trata de invertir es ajeno. En cuanto al inversionista de capital propio es protegido mediante la modificación del régimen civil del poseedor de buena fe y el hipotecario de los arrendamientos 9.
Es simplificador, por consiguiente, entender que las leyes hipotecarias persiguen simplemente una -abstracta- seguridad del tráfico inmobiliario.
Paz Ares, con razones de peso, ha impugnado la tradicional -hipótesis de la repelencia- entre seguridad de derechos y de tráfico. Desde un punto de vista económico, de una racional asignación de recursos, no ve la razón de por qué va a ser mejor el nuevo que el viejo propietario.
-Tradicionalmente, dice, se viene diciendo que la tutela del tercero de buena fé se justifica en función del incremento de volumen y del ritmo de circulación que la misma induce. Con esta suerte de argumentaciones no se llega a justificar nada... El tráfico o la circulación no constituyen un fin en sí mismos, son medios para... el disfrute de los recursos... no se entiende por qué se va a preferir al adquirente frente al titular... Es más, las distribuciones de recursos óptimas desde el punto de vista de la eficiencia son precisamente aquellas cuya alteración no es posible voluntariamente. Por consiguiente, en principio y mientras no se demuestre lo con-Page 115trario, lo sensato es dejar el Derecho en manos de quien realmente lo ostenta 10.
Las reglas de seguridad de tráfico, añade, son reglas que se establecen para proteger los titulares de derechos... para hacerles más fácil valorizar o hacer efectivo el disfrute de sus derechos subjetivos, que justamente consiste en que se consume la transacción relevante.- 11.
Esto es, dicho llanamente, la...
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