Un caso de propiedad compleja: el agua

Autor:J.Manuel y F.Javier Die Lamana
Cargo:Registradores de la Propiedad
Páginas:927-942
 
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Aspectos de su tratamiento registral

I Finca y unidad básica registral

Entre las cosas susceptibles de servir de elemento objetivo a las relaciones jurídico-inmobiliarias existen las que suelen definirse como «superficies deslindadas del globo terráqueo» (Jerónimo González, Estudios de Derecho hipotecario y Derecho civil), o como «trozos de terreno cercados por una línea poligonal» (Roca, Derecho hipotecario), y que por definición constituyen lo que se ha venido a llamar «unidad básica del sistema registral». Huímos deliberadamente de emplear la palabra «finca», aunque en general la doctrina, la jurisprudencia y en cierta forma la propia Ley, identifican finca y unidad básica registral, y es que creemos que el concepto de finca es en nuestro sistema hipotecario algo más amplio que el de unidad básica registral. Campuzano (Derecho inmobiliario y legislación hipotecaria) nos habla de un concepto físico de finca, otro jurídico y, finalmente, un tercero que llama «hipotecario», según el cual es finca la unidad del Registro a la que ha de referirse toda titularidad, la cual puede ser finca normal de descripción común o anormal de descripción especial. Ladislao García Arango y Cangas (RCDI, 772, año 1949) dice: «Si yo afirmase que la finca es la entidad hipotecaria con folio real abierto, diría una verdad, pero sin gran eficacia», y añade: «Si tal definición es admitida por muchos, lo es para abarcar supuestos no ordinarios en los que la Ley asimila a finca, por diversos motivos, entidades que no lo son per se» SanzPage 930 Fernández (Derecho hipotecario) considera que seria preferible hablar de «entidades hipotecarias normales (la finca) y especiales (todas las demás entidades hipotecarias)», y que si nuestra legislación hipotecaria llama fincas a todas las entidades hipotecarias, lo hace acudiendo a la ficción de que se consideran como una finca para los efectos de la inscripción, pero manteniendo a la finca como base del Registro, no en cuanto sólo ella pueda ser unidad registral criterio de 1861, sino en cuanto toda entidad hipotecaria apta para abrir hoja registral ha de tener una proyección fija sobre el suelo, ha de referirse a una finca en el sentido propio de la palabra.

De todo lo que antecede se deduce que no cabe desconocer dos hechos de por sí evidentes: que el funcionamiento técnico del Registro de la Propiedad se apoya en la existencia de trozos de terreno deslindados de la superficie de la tierra (hay otra institución, el Catastro, encargada de facilitar esa base al Registro), y que en el Registro se inmatriculan fincas que no entran en esa definición, o, dicho de otra forma, que en el Registro existen otras entides hipotecarias que no entran en esa definición. Nuestro Derecho positivo prefiere acudir a la ficción de llamar fincas a todas esas entidades hipotecarias, y dividirlas en fincas ordinarias y fincas especiales, las primeras sujetas, en cuanto a su constancia registral, a las normas del articulo 9.° de la Ley y 51 del Reglamento, y las segundas recogidas en diversos artículos dispersos.

Hemos visto cuáles son las definiciones más generalizadas de «finca unidad básica registral», pero cosa distinta y mucho más difícil sería dar una definición que abarcara todo cuanto nuestra legislación considera como finca (o sea, comprensiva de la llamada finca común y de las fincas especiales), o simplemente de cuanto nuestra legislación considera como finca especial. Como dice Ladislao García-Arango y Cangas (cita anterior), decir que son «entidades hipotecarias» es verdad, pero no resuelven nada. No es nuestro propósito tratar de conseguir tales definiciones ni entrar a fondo en esta materia. Pudiéramos quizá traer aquí a colación mutatis mutandi el criterio de Biondo Biondi (en su obra Il beni) para la determinación de lo que es inmueble, según el cual resultaría qué nuestro Derecho positivo prácticamente con-Page 931sidera como fincas, además de la finca por excelencia, ciertos objetos de Derecho que por su importancia social relevante y que (añadimos nosotros) por su relación con una finca (en sentido propio) requieren un tratamiento análogo. Sea este u otro cualquiera el criterio del legislador, creemos (siguiendo a Biondo Biondi en su citada obra) que en ningún caso se puede prescindir de una de las notas tipificadoras de la cosa en sentido jurídico: nos referimos a la necesidad de su posible individualización, como condición inexcusable para ser objeto autónomo de relaciones jurídicas y más concretamente de derechos subjetivos, si bien ese aislamiento de la cosa respecto de la unidad complejo del Universo, de modo que pueda delimitarse su propia esfera jurídica, no es menester que sea físico, sino basta que sea pensable. Y precisamente esta dual posibilidad determina un distinto comportamiento de la técnica del Derecho, según que el aislamiento de la cosa, su individualización, sea perceptible sensorialmente o sólo de modo pensable, pues el cierto esfuerzo intelectual que supone el considerar como cosa algo que los sentidos nos muestran unido a otra realidad, no puede por menos de ser tenido en cuenta y exigir un cierto esfuerzo paralelo y de igual intensidad al transportar la cuestión a la esfera jurídica.

Como conclusión de todo cuanto antecede, a efectos prácticos, concretándonos a nuestro Derecho positivo, basta únicamente señalar, a los fines de este trabajo, que en todos los supuestos en que la Ley habla de fincas especiales, a nuestro juicio, se refiere a bienes inmuebles que dentro de permitir una cierta individualización, sin embargo guardan intima relación con la unidad básica registral (superficie deslindada del globo terráqueo) y en los que esa individualización no es material necesariamente, sino...

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