Legislación protectora y de ayuda a la vivienda: ensayo de sistematización
| Autor | Ángel Serrano de Nicolás |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 15-36 |
Legislación protectora y de ayuda a la vivienda: ensayo de sistematización(1)
Ángel Serrano de Nicolás Notario
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INTRODUCCIÓN
Como indica el propio título, el presente estudio se limita a un ensayo de sistematización de la ingente legislación que, en el último cuarto de siglo, se ha sucedido regulando el fomento de la vivienda protegida; hoy no puede hablarse únicamente de Vivienda de Protección Oficial (VPO), no cabe olvidar que existen otras modalidades o tipologías (autonómicas) de viviendas que ya no cumplen los requisitos exigidos para las VPO que, sin embargo, sí gozan de ayudas, subsidios o subvenciones, con las consiguientes limitaciones para su transmisión.
Las cuestiones que se estudian se resumen, esencialmente, en la determinación de los distintos regímenes en vigor, es decir, el vigente y los regímenes cuya legislación reguladora ya ha sido derogada pero que, no obstante, todavía está en período de eficacia su normativa, dado el largo plazo de duración de la protección; en concreto, la normativa aplicable a cada régimen protector ha tenido como regla general, junto al respeto al plazo de duración establecido por la normativa que los instauró, el sujetar, sin embargo, a la nueva legislación, el uso, conservación y aprovechamiento de las viviendas, aunque fuesen de regímenes anteriores.
Junto a estos aspectos se señalan los derechos de tanteo y retracto existentes para las VPO de promoción pública y las limitaciones o prohibiciones que, en los tres Planes de Vivienda que se han sucedido hasta el vigente para 1998-2001, se establecen para las viviendas del régimen especial, a precio tasado o que hayan obtenido un préstamo cualificado.
Merece destacarse el cambio radical que, en aspectos esenciales, ha supuesto el nuevo Plan de Vivienda para 1998-2001, éste ha cambiado el módulo (M), sea o no ponderado, por el precio básico nacional; el salario mínimo interprofesional (SMI) por unos límites concretos de ingresos de la unidad familiar; la sustitución de la clasificación de las VPO, de nueva construcción, subdivididas en régimen general, especial(2) y de promoción pública y, junto a éstas, sin tener que ser de nueva construcción, las viviendas a precio tasado(3) por la clasificación, ahora, en viviendas de nueva construcción sujetas a regímenes de protección pública (general o especial), vivienda de promoción pública y adquisición protegida de otras viviendas ya construidas (que sustituyen a las viviendas de precio tasado).
Antes de entrar en el estudio concreto de lo reseñado, conviene poner de relieve que el estudio se estructura en cuatro grandes apartados(4), relativos a la legislación anterior al grupo normativo de 1978; a esta legislación de 1978, todavía vigente; a los Planes de Vivienda, en particular, el vigente de 1998-2001, y su desarrollo en Cataluña, y a otras cuestiones habituales en la práctica notarial. Dentro de dichos grupos, a la vez, dado su distinto régimen jurídico, se distingue entre la promoción privada y la pública, la primera y la segunda transmisión, los locales comerciales y la vivienda y, también, las limitaciones aplicables en cada uno de dichos supuestos.
Todo el régimen jurídico establecido para cada uno de los grupos puede extinguirse al transcurrir su período de eficacia, mediante la descalificación(5) o, como señala el Decret 201/1998 de la Generalitat de Catalunya, mediante la renuncia, que se estudia al examinar esta legislación autonómica.
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REGÍMENES ANTERIORES AL RDL 31/1978: LIBERALIZACION DE SUS PRECIOS (SÓLO PARA LAS VPO DE PROMOCIÓN PRIVADA) POR EL RD 727/1993, DE 14 DE MAYO
Dentro de los distintos grupos normativos(6) que se han sucedido con anterioridad al RDL 31/1978, de 31 de octubre, deben reseñarse, en primer lugar, los que ya no únicamente se ha derogado su normativa, sino que también ya ha transcurrido el período de eficacia de dicha normativa y, en consecuencia, son a todos los efectos viviendas libres. En esta situación se encuentran:
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Las casas baratas reguladas por RDL de 10 octubre 1924 y Reglamento de 8 julio 1922(7) y las casas económicas reguladas por RDL de 29 julio 1925. Ambos grupos normativos se derogaron por la Ley de 19 abril 1939, de viviendas protegidas su período de eficacia de cincuenta años también ha transcurrido.
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Las denominadas casas de la Ley Salmón, Ley de 25 junio 1935, complementada por la de 10 noviembre 1942, eran «leyes de plazo» dado que sólo se aplicaban a las casas construidas entre 31 diciembre 1935 y 31 diciembre 1936; su período de eficacia era de veinte años desde la fecha de terminación de la construcción.
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Las viviendas protegidas que se regulaban por la Ley de 19 abril 1939 y su Reglamento de 8 septiembre 1939; su período de eficacia era de veinte años desde la calificación definitiva, salvo que fuese superior el plazo para la amortización de los anticipos sin interés.
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Las viviendas para la clase media que se regulan por Ley de 25 noviembre 1944 y se aplicaba a quienes se acogían a sus beneficios en el plazo de doce meses y terminaban las obras en treinta y seis meses, desde la autorización o calificación provisional. Por DL de 19 noviembre 1948, «ley de plazo» que por DL de 27 noviembre 1953 se convirtió en permanente, se regulaban las viviendas bonificables; no obstante, ambas modalidades, cuyo período de eficacia era de veinte años, se derogaron por la DF de la Ley de 15 julio 1954.
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Las viviendas de renta limitada, de tipo social y subvencionadas. La Ley de 15 julio 1954 y su Reglamento de 24 junio de 1955 regulan las de renta limitada, distinguiéndose dos grupos y, a su vez, en el Grupo II tres categorías y las subvencionadas(8), su período de eficacia fue de veinte años. Como subgrupos están las denominadas «de tipo social», creadas por DL de 14 mayo 1954 (modificado y completado por DL 10 agosto 1955 y DL 3 abril 1956), si bien su período de eficacia es de cincuenta años(9) y las «viviendas subvencionadas», cuya normativa reguladora es la Ley de 13 noviembre 1957 (completada por Decreto de 24 enero 1958, OM de 1 febrero 1958 y Decreto de 5 mayo 1959), con un período de eficacia de veinte años.
Frente a estos grupos normativos, en segundo lugar, están las viviendas cuya legislación reguladora sólo está parcialmente en vigor pero en que sí subsiste, todavía, su período de eficacia, en concreto, de cincuenta años desde la calificación definitiva. Se encuentran en esta situación:
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Las Viviendas de Protección Oficial reguladas por el Reglamento 2114/1968, de 24 julio, todavía vigente. Su superficie, art. 127, puede superar los 90 metros cuadrados.
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Las Viviendas sociales del RDL 12/1976, TR de 12 noviembre 1976(10).
Ahora bien, aunque las viviendas construidas al amparo de los dos grupos, que acabo de reseñar, estén todavía en período de eficacia, sin embargo, debe distinguirse un doble aspecto, así:
- Su régimen de uso, conservación y aprovechamiento, que junto con el régimen sancionador es, conforme a la DT 8.a del RD 3148/1978, de 10 noviembre, el que se establece en este RD, dado que únicamente admite como excepción «que el plazo de duración de dichos regímenes (es decir, los anteriores al grupo normativo de 1978), que será el establecido en las respectivas calificaciones. Igualmente, estas viviendas gozarán de los beneficios tributarios que les correspondan con arreglo a su calificación definitiva».
- Su régimen de precios de venta y renta(11) está liberalizado, aunque únicamente para las viviendas de promoción privada, no están liberalizadas las de promoción pública, y sólo están grupos normativos anteriores a 1978, que son todos los reseñados en los apartados anteriores, por virtud del art. 3 del RD 727/1993, de 14 de mayo(12).
Debe también resaltarse que viviendas de grupos normativos anteriores al vigente de 1978 pudieron acogerse a éste de 1978; para las que se acogieron a este grupo normativo(13), conforme a la DT 10a (14), del RD 3148/1978, el precio será el que corresponda al grupo normativo de 1978, al que luego me referiré; para las que no se acogieron siguió rigiendo su propia normativa y, en consecuencia, desde el día 2 junio 1993, están liberalizadas, siempre que sean de promoción privada.
En resumen, para conocer el precio de venta de las viviendas calificadas y sujetas a regímenes anteriores al de 1978 debe distinguirse entre viviendas de promoción privada y pública y locales comerciales, así:
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Las VPO de promoción privada, en segunda o ulterior transmisión, de cualquiera de los regímenes ya reseñados, anteriores al de 1978, desde el día 2 junio 1993, en que entró en vigor el RD 727/1993, de 14 de mayo, podrán transmitirse, art. 1, en el precio que libremente acuerden las partes. Además, «a estos efectos», aunque sea la primera vez que se transmiten las viviendas, se considerará segunda transmisión, art. 1, segundo inciso del RD 727/1993, si antes se destinaban a arrendamiento o estaban ocupadas por quienes las promovieron.
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Las VPO de promoción pública no están liberalizadas ni en primera ni en segunda transmisión. Sí se estableció una unificación de los distintos grupos normativos y así se dispuso que «cualquiera que fuera el régimen de protección al amparo del cual se hubiesen promovido y, siempre que sobre las mismas no se haya establecido contrato de cesión alguno», DT.a 12.a RD 3148/1978, del entonces INV, al entrar en vigor el RD 3148/1978 (el día 27 enero 1979), se sometieron, estuviesen terminadas o en construcción, al grupo normativo de 1978. Posteriormente la liberalización del RD 727/1993, no les afectó, es decir, al día de hoy, no tienen libertad de precio y debe estarse a la legislación de 1978 y ulterior que la ha completado, que se estudia infra, epígrafe III.
Los locales comerciales, aunque gozaban de los beneficios de la Ley a cuyo amparo se construyeron, ya inicialmente tenían libertad de precio y renta, art. 27 del RD 2960/1976.
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RÉGIMEN VIGENTE CREADO POR RDL 31/1978 Y COMPLETADO POR DISPOSICIONES ULTERIORES
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Su normativa básica...
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