La protección registral del tercero hipotecario en el ámbito penal

Autor:Antonio J. Vela Sánchez
Cargo:Profesor Titular de Derecho Civil. Universidad Pablo de Olavide (Sevilla)
Páginas:3388-3417
RESUMEN

Con alguna excepción anómala, tanto la Sala Civil como la Penal del Tribunal Supremo mantienen la doctrina consolidada y acertada de proteger, sin necesidad de transmisión intermedia, al adquirente que confía en el Registro de la propiedad, aunque la inscripción a favor del disponente resulte de un acto o contrato nulo o delictivo, aplicándose el artículo 34 y no el 33 de la Ley Hipotecaria. Por... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción

Las variadas cuestiones relativas a la protección registral del tercero hipotecario del artículo 34 LH no solo surgen en la jurisdicción civil, sino que también son frecuentes en el ámbito penal. En consecuencia, en este estudio voy a tratar diversas problemáticas relativas al juego del principio de fe pública registral del artículo 34 LH en la esfera de la jurisprudencia penal, a saber y esencialmente, la eficacia del embargo no anotado respecto del tercero adquirente que tenga la condición de tercero hipotecario, el deber de restitución del inmueble adquirido por tercero en los supuestos de responsabilidad civil derivada de delito patrimonial, salvo en los supuestos de irreivindicabilidad a favor del tercero hipotecario (básicamente, ex art. 111 CPe) y los presupuestos para la posible salvaguarda específica del tercero hipotecario en el delito de estafa.

Pues bien, cabe preguntarse, ante todo, si son o no idénticos los criterios empleados por las Salas Primera y Segunda de nuestro Tribunal Supremo para la defensa del tercero hipotecario del artículo 34 LH. Por ello, comenzaré exponiendo, a grandes rasgos, cuál es la doctrina consolidada por la Sala Primera, de lo Civil, de nuestro Alto Tribunal, acerca de la virtualidad protectora del susodicho artículo 34 LH, y cuáles son los requisitos cardinales que derivan de dicha posición jurisprudencial. Posteriormente, en los distintos apartados tratados, se analizará si tal posición judicial ya diáfana en la Sala Primera se asume o no por la Sala Segunda, de lo Penal, del Tribunal Supremo en sede de delitos patrimoniales en general, y, especialmente, en el delito de estafa.

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II La doctrina consolidada por la sala primera del tribunal supremo para la protección del tercero hipotecario
1. Virtualidad del artículo 34 lh sin necesidad de transmisión intermedia en la que confíe el tercero hipotecario

Conforme a la fundamental STS, Sala Primera, de 5 de marzo de 20071 -seguida por las de 16 y 20 de marzo y 7 de septiembre de ese mismo año, y confirmada por las de 5 y 14 de mayo, 8 de octubre, 20 de noviembre y 18 de diciembre de 2008 y 6 de marzo de 2009 (todas de la Sala Primera)-, en sede de venta judicial, aunque el criterio fijado es también aplicable a las adquisiciones voluntarias -como se comprueba en las SSTS, Sala Primera, de 30 de abril y 20 de julio de 2010 y 31 de marzo de 2011-, confirmada tabularmente la cualidad dispositiva del transmitente, en cuyo título confía de buena fe el tercero adquirente, y no siendo nula o inválida la adquisición realizada (ex art. 33 LH), prevalecerá esta por el principio de fe pública registral consagrado en el artículo 34 LH. En esta misma línea, la indicada STS, Sala Primera, de 31 de marzo de 2011 dice que la doctrina jurisprudencial que se fija es que el artículo 34 LH «ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca, tal y como se ha mantenido mayoritariamente por esta Sala; y segundo, que el mismo artículo no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o se resuelva por causas que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente». Esto es, puede quedar protegido el tercero hipotecario por confiar de buena fe en el contenido del Registro de la Propiedad, aunque este no coincida exactamente con la realidad extrarregistral, y sin necesidad de que exista una transmisión intermedia respecto de la que sea verdadero tercero. Así, la misma citada STS, Sala Primera, de 31 de marzo de 2011, expone que el tercero «otorgó hipoteca, como acreedor hipotecante, sobre las fincas cuya titularidad de los contratantes deudores hipotecarios constaba inscrita en el Registro de la Propiedad; dándose la buena fe de aquel y habiendo inscrito su derecho, queda protegido por la aludida presunción de exactitud registral llegando incluso a la posible adquisición a non domino, pese a que la sentencia de instancia ha anulado las adquisiciones de aquellos titulares (por simulación absoluta), lo que contempla expresamente el artículo 34 de la Ley Hipotecaria»; y la indicada STS, Sala Primera, de 30 de abril de 2010 indica que distinto «es el caso de la ineficacia stricto sensu por falta de poder de disposición, como es el de la venta de cosa ajena. Los hermanos concedentes del derecho de opción carecían de poder de disposición sobre la finca objeto del mismo, pese a lo cual la vendieron a un tercero y este resulta ser tercero hipotecario, protegido por la fe pública registral que proclama el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y así lo expuso con detalle la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de marzo de 2007 seguida por una larga serie de sentencias posteriores. Por tanto, la compraventa no es nula y el adquirente está protegido como tercero hipotecario»2.

Como concluye, por ejemplo, la relevante STS, Sala Primera, de 23 de abril de 2010, la consecuencia fundamental y directa de la aplicación del principio de fe pública registral del artículo 34 LH es la adquisición definitiva del tercero hipotecario, lo que supone que «no pueda condenarse a indemnizar al adquirente

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de buena fe (respecto del propietario afectado), cuya posición es inatacable en todos los aspectos porque se realiza en virtud de la concurrencia de los requisitos exigidos en el artículo 34 LH, consolidando su adquisición a non domino».

2. Alcance del artículo 33 lh en esta sede

La configuración causal y no abstracta del sistema inmobiliario español justifica la existencia del artículo 33 LH, que destaca la necesidad de la validez del acto o contrato inscribible, dado que la inscripción no purifica los vicios intrínsecos de dicho acto o contrato. El acto o contrato constituye la causa de la inscripción, de ahí la necesidad de calificar registralmente la validez del susodicho acto o contrato antes de proceder a su registración. Como advierte, por ejemplo, la ya aludida STS, Sala Primera, de 18 de diciembre de 2008, el artículo 33 LH, que establece que la «inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes», «podrá impedir la aplicación del artículo 34 si lo nulo es el acto o contrato adquisitivo de quien inscribe, por ejemplo, por falta de consentimiento (simulación absoluta, por ejemplo) pero no si el problema consiste en que ha adquirido de quien ha vendido y entregado anteriormente la finca a otro que no inscribió su adquisición...». Recalca la ya indicada STS, Sala Primera, de 20 de julio de 2010, que en la venta de cosa ajena no «hay nulidad, contemplada en el artículo 6.3 del Código Civil, sino que la falta de poder disposición del que no es propietario y vende la cosa ajena puede caer directamente bajo el supuesto del artículo 34». En efecto, como ya había dicho la STS, Sala Primera, de 22 de junio de 2001, la «fe pública registral sí salva el defecto de titularidad del transmitente, aunque no las del propio título adquisitivo del tercero». Es decir, el principio de fe pública registral consagrado por el artículo 34 LH queda sin efecto si el tercero adquirente protegible recibe la propiedad de lo comprado por título nulo, de modo que dicha nulidad no queda sanada por la inscripción de la adquisición y el juego del postulado indicado. Como concluye, acertadamente, algún autor3, no opera la protección registral del artículo 34 LH en caso de nulidad absoluta o inexistencia del negocio en que intervenga el tercero adquirente, conforme al aludido y específico artículo 33 LH, ya que respecto a dicho negocio jurídico, el indicado tercero no es ajeno a las causas de nulidad concurrentes. También en el ámbito penal concluye claramente, por ejemplo, la STS, Sala Segunda, de 27 de octubre de 2001, que lo «que quiere decir (el art. 33 LH) es que mientras el derecho continúe según el...

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